전주지방법원 2025타경20818. 군산시 옥산면 당북리 군산대광로제비앙아파트 104동 18층 1802호입니다. 소유자 이수아는 2020년7월10일 매매를 원인으로 2020년8월5일 소유권을 이전받았고 거래가액은 238,000,000원입니다. 같은 날 군산대건신용협동조합의 채권최고액 213,200,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 주식회사하나은행 근저당권과 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
임차인은 확인되지 않았고 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항없음, 법정지상권 해당사항없음으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 예상배당에서는 채권 미배당액이 크게 남지만, 그 미배당 채권이 매수인에게 넘어가는 구조가 아니라 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건의 판단 중심은 권리보다 현재 191,800,000원의 가격 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20818 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 옥산면 당북리 1048 군산대광로제비앙아파트 104동 18층 1802호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9949㎡ · 18층 1802호 |
| 소유자 | 이수아 (2020.08.05 소유권이전 · 거래가액 238,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 191,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 / 479,165,676원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 말소기준은 2020.08.05 군산대건신용협동조합 근저당권입니다. 2023.03.07 주식회사하나은행의 채권최고액 558,000,000원 근저당권과 2025.04.23 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사의 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음으로 기재돼 있어 등기·임차관계 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 실거래 아래
군산대광로제비앙아파트는 469세대, 사용승인일은 2017.12.19입니다. 대상 전용면적과 일치하는 84.99㎡~85.0㎡ 거래 12건의 최근 12개월 평균은 255,916,666원입니다. 현재 최저가 191,800,000원은 이 최근 평균의 74.9%입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균이 모두 255,916,666원이고, 최신 2026.08 거래도 243,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 19 | 260,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 13 | 248,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 21 | 255,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 2026.04 | 85.0㎡ | 15 | 260,000,000원 |
| 2026.04 | 85.0㎡ | 21 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 평균 | 84.9949㎡ | 12건 | 255,916,666원 |
표본 최저 거래가는 243,000,000원, 최고 거래가는 260,000,000원입니다. 현재 회차 최저매각가 191,800,000원은 최근 실거래 범위 아래에 있고, 최근 12개월 평균 대비 비율도 74.9%로 확인됩니다. 감정가 274,000,000원에서는 시세보다 높은 출발이었지만 1회 유찰 이후에는 가격 조건이 달라졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,485,200원 |
| 1. 근저당 · 군산대건신용협동조합 | 213,200,000원 | 188,314,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 558,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 매각가 191,800,000원에서 집행비용 3,485,200원 차감 후 군산대건신용협동조합에 188,314,800원이 배당되고, 주식회사하나은행과 소유자 교부는 0원입니다. 채권자 총 미배당액은 582,885,200원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 배당 추정입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 191,800,000원 | 188,314,800원 | 582,885,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 134,260,000원 | 131,580,360원 | 639,619,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 93,982,000원 | 91,890,324원 | 679,309,676원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당액은 증가하지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 대항력 임차보증금 때문에 실질취득가가 고정되는 유형과 달리 이 사건은 매각가 하락이 그대로 취득가격 하락으로 연결되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 단지. 군산대광로제비앙아파트는 469세대이며 사용승인일은 2017.12.19입니다.
- 거래. 대상 면적 84.9949㎡와 일치하는 최근 실거래 표본은 12건이며, 거래가는 243,000,000원~260,000,000원입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 평지의 사다리형 토지로 기재돼 있습니다.
- 도로. 도로접면은 광대소각이며, 광로2류·중로1류·중로2류·소로2류와 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·도시지역·지구단위계획구역에 포함되며 공시지가는 583,400원/㎡입니다.
- 건축 위반. 위반 여부는 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2020.08.05 군산대건신용협동조합 근저당권이 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 다시 확인하세요.
- 임차관계 확인. 현재 임차인 내역은 없지만 매각기일 2026.08.24 전 최신 현황조사·매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 가격 기준. 최근 12개월 실거래 평균 255,916,666원, 최신 거래 243,000,000원, 현재 최저가 191,800,000원을 함께 비교하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 미배당 582,885,200원이 존재해도 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 감정자료 대조. 사건 용도는 아파트이지만 감정요항 일부 이용상태 문구가 다른 용도와 혼재하므로 원본의 대상 부동산 일치 여부를 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “신건은 높았지만, 1회 유찰 뒤 가격이 달라졌다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인은 없고, 말소기준인 군산대건신용협동조합 근저당권 이후 주식회사하나은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음이며 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 신건 감정가 274,000,000원과 현재 회차를 분리해서 봐야 합니다. 1회 유찰 후 최저가가 191,800,000원으로 내려오면서 최근 12개월 실거래 평균 255,916,666원의 74.9%가 됐고, 최신 거래 243,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 제공된 수치만 놓고 보면 권리상 인수 부담이 없으면서 가격도 최근 실거래보다 낮아진 회차입니다. 다만 감정요항 일부 문구가 사건의 아파트 용도와 일치하지 않는 부분은 반드시 원본 대조가 필요합니다.
