전주지방법원 2025타경20949. 군산시 조촌동 코씰빌라 지하층 103호로, 공부상 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 감정가는 35,500,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 24,850,000원입니다. 등기상 현 소유자는 유수열이며, 2010.11.09 소유권이전 당시 거래가액은 29,500,000원입니다.
권리관계의 핵심은 현재 살아 있는 근저당이나 임차권이 아니라 2025.05.23 강제경매개시결정입니다. 과거 한국상업은행·한국외환은행 근저당은 이미 말소됐고, 박하연의 주택임차권 역시 2025.05.07 말소된 상태입니다. 제공된 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20949 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 조촌동 762-1 코씰빌라 지하층 103호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택 · 전용 60.29㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 중 지하층 103호 |
| 소유자 | 유수열 (2010.11.09 소유권이전 · 거래가액 29,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 35,500,000원 / 24,850,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 36,662,552원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 정리, 현재 인수 0원
현재 조사된 임차인은 없습니다. 등기부에는 과거 박하연 명의 주택임차권이 있었고 임차보증금은 40,000,000원이었지만, 해당 임차권은 2025.05.07 해제로 말소됐습니다. 이후 2025.05.23 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐고, 이를 기준으로 현재 경매가 진행되고 있습니다.
② 시세 비교 — 할인은 있지만, 시장은 하락 추세
코씰빌라 동일 면적 60.29㎡ 실거래는 총 5건입니다. 전체 평균은 35,800,000원이지만 과거 40,000,000원 거래가 포함돼 있어, 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 60.29㎡ | 2 | 39,000,000원 |
| 2026.02 | 60.29㎡ | 3 | 20,000,000원 |
| 2024.03 | 60.29㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 2024.01 | 60.29㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2022.04 | 60.29㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.29㎡ | 2건 | 29,500,000원 |
현재 최저가 24,850,000원은 최근 12개월 평균 29,500,000원의 84.2%입니다. 최신 거래인 2026.07의 39,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 12개월 평균은 이전 거래 대비 26.2% 하락한 상태이며, 같은 면적에서도 2026.02에는 20,000,000원 거래가 있었습니다. 따라서 전체 평균 35,800,000원 대비 69.4%라는 숫자만 보고 저평가라고 단정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 847,300원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 36,662,552원 | 24,002,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 36,662,552원 중 24,002,700원이 배당되고 12,659,852원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 이 미배당은 신청채권자의 채권 부족분이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 24,850,000원 | 24,002,700원 | 12,659,852원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 17,395,000원 | 16,681,890원 | 19,980,662원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 12,176,500원 | 11,557,323원 | 25,105,229원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산동초등학교 동측 인근이며, 주위는 중·소규모 연립·다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 주요 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 중 지하층 103호이며 기본적인 위생설비, 급·배수시설 및 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 6m 포장도로를 통해 진·출입이 가능합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역·중점경관관리구역 관련 사항이 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 1,003.8㎡, 공시지가 351,600원/㎡이며 정방형 평지입니다.
- 단지 규모. 코씰빌라는 16세대이며 사용승인일은 1994.02.08입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지하층 현장 확인. 대상이 지하층 103호이므로 감정평가의 구조·마감 외 실제 내부 상태를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 35,800,000원보다 최근 12개월 평균 29,500,000원과 최신 거래 39,000,000원, 그리고 최근 추세 -26.2%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 저가 거래 확인. 동일 면적에서 2026.02에 20,000,000원 거래가 있었으므로 현재 최저가 24,850,000원을 절대적인 저가로 단정하지 않아야 합니다.
- 과거 임차권 대조. 박하연의 주택임차권은 2025.05.07 말소됐습니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 강제경매 배당 구조. 서울보증보험 주식회사 청구액 36,662,552원은 현재 회차 매각대금으로 전액 배당되지 않지만, 제공된 시나리오상 그 부족분이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·점유상태를 입찰 직전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 물건의 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 과거 근저당은 이미 말소됐고, 보증금 40,000,000원의 박하연 주택임차권도 2025.05.07 말소됐습니다. 현재 경매의 기준은 2025.05.23 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
가격만 보면 현재 최저가 24,850,000원은 최근 12개월 평균 29,500,000원의 84.2%로 내려와 있습니다. 그러나 최근 거래 추세는 -26.2%이고, 같은 면적에서 20,000,000원과 39,000,000원 거래가 함께 나타납니다. 여기에 지하층 103호, 16세대 규모라는 개별 조건까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 환금성은 보수적으로 접근할 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
