전주지방법원 2025타경20949. 군산시 조촌동 코씰빌라 지하층 103호, 전용면적 60.29㎡의 다세대·연립주택입니다. 등기부상 현재 소유자는 유수열이며 2010.11.09. 매매로 29,500,000원에 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.05.23. 강제경매개시결정이고, 신청채권자는 서울보증보험 주식회사입니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
권리 흐름에서 눈에 띄는 것은 과거의 주택임차권입니다. 박하연 명의의 임차보증금 40,000,000원 주택임차권이 2013.08.01. 등기됐지만, 이 임차권은 2025.05.07. 이미 말소됐고 현재 임차인으로 확인된 사람도 없습니다. 따라서 이 과거 임차보증금을 현재 낙찰자가 별도로 승계하는 구조로 볼 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20949 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 조촌동 762-1 코씰빌라 지하층 103호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대(감정평가상 연립주택) · 전용 60.29㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 중 지하층 103호 |
| 소유자 | 유수열 (2010.11.09. 소유권이전 · 거래가액 29,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 35,500,000원 / 17,395,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 36,662,552원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
확인된 현재 임차인은 없습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으나, 현재 임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 과거 박하연의 주택임차권은 2025.05.07. 말소됐고, 그 뒤 2025.05.23. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 명세서상 매수인이 떠안을 인수권리도 없습니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 시장은 하락 중
코씰빌라는 16세대, 1994.02.08. 준공된 소규모 공동주택입니다. 동일 면적 60.29㎡의 실거래는 확인된 5건이며, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균 35,800,000원보다 최근 12개월 평균 29,500,000원과 최신 거래 39,000,000원, 그리고 최근 추세 -26.2%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 60.29㎡ | 2 | 39,000,000원 |
| 2026.02 | 60.29㎡ | 3 | 20,000,000원 |
| 2024.03 | 60.29㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 2024.01 | 60.29㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2022.04 | 60.29㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.29㎡ | 2건 | 29,500,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 17,395,000원은 최근 12개월 평균 29,500,000원의 59.0%입니다. 최신 2026.07. 거래 39,000,000원과 비교해도 낮습니다. 다만 최근 12개월 평균은 이전 거래 흐름보다 26.2% 낮아진 상태입니다. 따라서 현재 최저가가 최근 거래보다 낮다는 사실만으로 미래 매각가격이나 환금성을 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,395,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 713,110원 |
| 2. 경매신청채권 · 서울보증보험 주식회사 | 36,662,552원 | 16,681,890원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 신청채권자 청구액 중 19,980,662원이 미배당됩니다. 그러나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 추정에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산동초등학교 동측 인근에 위치하며 주변은 중·소규모 연립·다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 주요간선도로와 버스승강장이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 중 지하층 103호이며, 기본적인 위생설비, 급·배수시설 및 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 6m 포장도로를 통해 진·출입이 가능합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 중점경관관리구역입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 정방형 평지의 연립주택부지이며 공시지가는 351,600원/㎡입니다.
- 환금성. 코씰빌라는 16세대이고, 확인된 동일면적 실거래는 5건입니다. 최근 시세가 과거 거래 흐름 대비 -26.2%로 낮아진 점과 지하층이라는 점을 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 제공 자료상 인수액 0원이므로 현재 회차에서는 최저가 17,395,000원이 실질취득 기준금액입니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 35,800,000원보다 최근 12개월 평균 29,500,000원과 최신 거래 39,000,000원, 최근 추세 -26.2%를 우선해서 판단해야 합니다.
- 과거 임차권 재확인. 박하연의 40,000,000원 주택임차권은 2025.05.07. 말소됐습니다. 입찰 전 등기부와 매각물건명세서 원본에서 현재 상태를 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 지하층 현황 확인. 대상은 지하층 103호입니다. 감정평가서상 공부와의 차이는 없지만, 실제 내부 상태와 이용 상태는 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 재매각 가능성 점검. 16세대 소규모 빌라이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 취득가격뿐 아니라 향후 매수층과 매도기간을 함께 고려해야 합니다.
- 배당 미회수와 인수 구분. 신청채권자의 미배당 19,980,662원은 매수인 인수액이 아닙니다. 제공 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격보다 환금성이 더 중요한 물건
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 현재 확인된 임차인은 없고, 과거 주택임차권은 경매개시 전에 말소됐으며, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 현재 최저가 17,395,000원에 인수액을 더할 필요 없이 실질취득액도 같은 금액입니다.
가격은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 29,500,000원의 59.0%까지 내려왔습니다. 다만 최근 거래 흐름 자체가 -26.2% 하락했고, 대상은 1994년 준공 16세대 빌라의 지하층입니다. 이미 2회 유찰된 사실과 단지 경매 통계상 낙찰률 0.0%까지 함께 보면, 이 물건의 핵심은 권리 인수가 아니라 낮아진 취득가격이 지하층·소규모 빌라의 환금성 부담을 충분히 상쇄하는지를 판단하는 데 있습니다.
