전주지방법원 2025타경20949. 군산시 조촌동 코씰빌라 지하층 104호, 전용 60.29㎡의 다세대·연립주택 이용 물건입니다. 현재 소유자는 유수열이고 2010.10.05 매매로 25,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매이며 청구금액은 36,662,552원입니다. 등기상 현재 핵심 권리는 한국토지주택공사 명의의 보증금 40,000,000원 주택임차권입니다.
이 임차권은 전입 2012.07.13, 확정일자 2012.07.09로 2025.05.23 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 일반 원칙만 적용하면 낙찰대금에서 배당되지 않는 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다. 실제 현재 회차 배당 추정에서도 미배당액이 15,997,300원으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서에는 낙찰 시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서가 명시돼 있습니다. 따라서 이 신고 건은 실질 인수 0원으로 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20949 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 조촌동 762-1 코씰빌라 지하층 104호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 이용 · 전용 60.29㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 중 지하층 104호 |
| 소유자 | 유수열 (2010.10.05 매매 · 거래가액 25,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 35,500,000원 / 24,850,000원 (2회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 36,662,552원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수 구조, 확약으로 실질 0원
② 임차권·보증기관 신고 — 실제 임차인 0명
신고된 한국토지주택공사는 보증기관 성격의 신고로 분류돼 실제 임차인 수에 중복 합산하지 않습니다. 따라서 확인된 실제 임차인은 0명입니다. 다만 등기된 주택임차권 자체는 아래와 같이 권리분석 대상입니다.
| 신고자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 인수판단 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 승계·보증기관 | 40,000,000원 | 2012.07.13 / 2012.07.09 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 2016.09.08 | 실질 0원 룰상 미배당 15,997,300원 · 확약서로 반환청구 포기 |
③ 시세 비교 — 84.2%보다 먼저 봐야 할 것은 -26.2% 추세
코씰빌라 전용 60.29㎡의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 35,800,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 29,500,000원과 최신 거래 39,000,000원, 그리고 최근과 과거를 비교한 -26.2% 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 60.29㎡ | 2 | 39,000,000원 |
| 2026.02 | 60.29㎡ | 3 | 20,000,000원 |
| 2024.03 | 60.29㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 2024.01 | 60.29㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2022.04 | 60.29㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.29㎡ | 2건 | 29,500,000원 |
확약을 반영한 현재 회차 실질취득은 24,850,000원으로, 최근 12개월 평균의 84.2%입니다. 수치상 최근 평균보다 낮지만, 같은 기간 거래가 20,000,000원과 39,000,000원으로 크게 벌어져 있고 최근 가격 추세도 -26.2%입니다. 더구나 대상은 1·2·3층 거래와 직접 조건이 다른 지하층 104호입니다. 따라서 전체 평균 35,800,000원 대비 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 크게 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 847,300원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차권 보증금 | 40,000,000원 | 24,002,700원 |
| 2. 강제경매 신청 · 서울보증보험 주식회사 | 36,662,552원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한국토지주택공사 보증금의 미배당액은 15,997,300원입니다. 그러나 매각물건명세서의 확약에 따라 해당 잔액의 매수인 반환청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수는 0원입니다. 확약은 이 신고 건에만 적용됩니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 70% | 24,850,000원 | 15,997,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 56% | 19,880,000원 | 20,877,840원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 44.8% | 15,904,000원 | 24,782,272원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산동초등학교 동측 인근이며, 주위는 중·소규모 연립 및 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 주요간선도로와 버스승강장이 위치해 감정평가상 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 중 지하층 104호이며, 기본적인 위생설비·급배수시설·개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 6m 포장도로를 통해 진·출입이 가능합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·중점경관관리구역이며, 소로3류에 접하고 절대보호구역·상대보호구역이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 정방형 평지이며 토지면적은 1,003.8㎡, 공시지가는 351,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 코씰빌라는 16세대, 준공일 1994.02.08이며 대상은 지하층입니다. 최근 실거래 편차와 -26.2% 추세, 경매 평균 유찰 2.0회를 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 한국토지주택공사의 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각물건명세서에 그대로 반영돼 있는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 확약 적용 범위 확인. 실질 인수 0원 판단은 한국토지주택공사 임차권 신고 건에 한정됩니다. 감정평가서의 임대관계는 미상이므로 현재 점유관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 지하층 가격 보정. 최근 실거래는 1층·2층·3층 거래입니다. 지하층 104호의 채광·습기·환기·누수·곰팡이·수선 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 29,500,000원이고 최근과 과거의 가격 추세는 -26.2%입니다. 전체 평균 35,800,000원만 기준으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 경매 환금성. 현재 2회 유찰됐고 단지 경매 통계의 평균 유찰도 2.0회, 매각률은 0.0%입니다. 낙찰 이후 재매각 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 배당구조 확인. 현재 가정 배당에서는 서울보증보험 주식회사의 예상 배당이 0원입니다. 배당요구·채권·집행비용 등 최신 법원 서류를 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 부담은 확약으로 줄었지만, 가격 판단의 중심은 환금성
이 물건의 권리분석 핵심은 한국토지주택공사 주택임차권입니다. 전입·확정일자가 말소기준보다 앞서 원칙적으로는 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조지만, 매각물건명세서의 확약서 때문에 해당 신고 건의 실질 인수는 0원입니다. 현재 회차 실질취득은 따라서 24,850,000원입니다.
다만 가격만 보면 단순한 저가 매수형으로 보기 어렵습니다. 실질취득은 최근 12개월 평균 29,500,000원의 84.2%지만, 최근 가격 추세가 -26.2%이고 2026.02 거래는 20,000,000원, 2026.07 거래는 39,000,000원으로 편차가 큽니다. 대상이 지하층이고 코씰빌라가 16세대라는 점, 현재 2회 유찰된 점도 함께 봐야 합니다. 권리 부담은 확약으로 정리됐지만, 승부처는 지하층의 실제 상태와 하락장 속 환금성을 얼마나 보수적으로 가격에 반영하느냐입니다.
