전주지방법원 2025타경20949. 군산시 조촌동 코씰빌라 지하층 104호입니다. 사건 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 현재 소유자는 유수열로, 2010.10.05. 거래가 25,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 핵심은 담보권이 아니라 2016.09.08. 한국토지주택공사 명의 주택임차권과 2025.05.23. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다.
한국토지주택공사 명의 임차권은 임대차계약일 2012.07.03., 확정일자 2012.07.09., 주민등록·점유개시 2012.07.13.로 경매개시결정보다 훨씬 빠릅니다. 보증금은 40,000,000원이고 대항력·우선변제권이 확인됩니다. 원칙적인 배당 계산에서는 현재 매각가 35,500,000원에서 집행비용 1,039,000원을 제외한 34,461,000원을 배당받고 5,539,000원이 미배당으로 남습니다.
또한 한국토지주택공사는 제공 자료에서 보증기관 승계 성격으로 표시돼 있습니다. 보증금 신고를 별도 실제 임차인으로 중복 합산하지 않으며, 제공된 임차관계 기준 실제 임차인 수는 0명으로 봅니다. 다만 확약의 효력은 이 한국토지주택공사 임차권에 한정해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20949 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 조촌동 762-1 코씰빌라 지하층 104호 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가 이용상태 연립주택 |
| 동일면적 기준 | 60.29㎡ |
| 소유자 | 유수열 (2010.10.05. 거래가 25,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 35,500,000원 / 35,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 36,662,552원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 해소
현재 살아 있는 핵심 선순위 권리는 을구 11번 한국토지주택공사 주택임차권입니다. 2025.05.23. 강제경매개시결정보다 먼저 성립해 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있지만, 매각물건명세서상 확약서가 있어 잔존 보증금 청구 및 임차권등기 인수는 실질적으로 0원입니다. 1995년 한국상업은행 근저당, 2002년 한국외환은행 근저당, 2007년 군장새마을금고 근저당, 과거 전세권 및 2018년 강제경매개시결정은 모두 이미 말소된 상태입니다.
② 임차권 분석 — 대항력 有·우선변제 有·확약 후 승계 0원
| 명의 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 40,000,000원 | 2012.07.13. | 2012.07.09. | 有 | 有 | 실질 0원 |
한국토지주택공사는 보증기관 승계 성격으로 표시된 신고 건입니다. 실제 임차인 수를 별도로 중복 산정하지 않습니다. 현재 매각가 기준 원칙상 미배당 5,539,000원이 계산되지만, 제출된 확약서로 해당 금액에 대한 매수인 실질 승계는 0원입니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월을 봐야 한다
코씰빌라는 16세대, 1994.02.08. 준공된 소규모 공동주택입니다. 동일면적 60.29㎡ 실거래는 제공 자료상 5건이며 전체 평균은 35,800,000원입니다. 이 수치만 보면 최저가 35,500,000원이 99.2%라 비슷해 보입니다. 하지만 최근 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래, 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 60.29㎡ | 2 | 39,000,000원 |
| 2026.02 | 60.29㎡ | 3 | 20,000,000원 |
| 2024.03 | 60.29㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 2024.01 | 60.29㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2022.04 | 60.29㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 29,500,000원 |
현재 실질취득 35,500,000원은 최근 12개월 평균 29,500,000원의 120.3%입니다. 즉 최근 평균보다 높은 가격입니다. 최신 거래인 2026.07. 2층 39,000,000원보다는 낮지만, 최근 12개월 두 거래가 20,000,000원과 39,000,000원으로 편차가 크고 최근 구간과 이전 거래를 비교한 추세는 -26.2%입니다. 전체 평균 35,800,000원만 근거로 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,039,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 40,000,000원 | 34,461,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 36,662,552원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체로는 한국토지주택공사 보증금 중 5,539,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 제출된 확약서가 해당 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의하고 있으므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 서울보증보험 주식회사 청구액 36,662,552원은 현재 가정에서는 배당 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 때문에 실질 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 100%) | 35,500,000원 | 5,539,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 80%) | 28,400,000원 | 12,511,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 64%) | 22,720,000원 | 18,088,960원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커지는 구조지만, 이 건은 해당 임차권에 대한 확약이 제출돼 있어 그 금액을 그대로 매수인 부담으로 더하면 안 됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 35,500,000원, 2회 유찰 시 매각가는 28,400,000원, 3회 유찰 시 22,720,000원으로 판단합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산동초등학교 동측 인근이며, 주변은 중·소규모 연립·다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 주요 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물의 지하층 104호로, 기본적인 위생설비·급배수시설·개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 6m 포장도로를 통해 진·출입이 가능합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·중점경관관리구역이며, 공시지가는 351,600원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 코씰빌라는 16세대, 1994.02.08. 준공이며 대상은 지하층입니다. 제공된 동일면적 실거래도 5건으로 표본이 많지 않고 최근 거래가격 편차가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리판단은 한국토지주택공사의 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약에 핵심적으로 의존합니다. 입찰 전 원문과 적용 대상을 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 35,800,000원보다 최근 12개월 평균 29,500,000원과 최근 추세 -26.2%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 지하층 보정. 최신 실거래 39,000,000원은 2층, 2026.02. 거래 20,000,000원은 3층입니다. 대상이 지하층이라는 점을 별도로 반영해야 합니다.
- 유찰 시 가격 재평가. 제공 시나리오상 2회 유찰 시 28,400,000원, 3회 유찰 시 22,720,000원입니다. 확약이 유지되는 한 해당 임차권 실질 인수는 0원입니다.
- 임대관계 현장 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 실제 점유상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 해소”와 “가격 매력”은 별개다
이 물건의 첫인상은 40,000,000원짜리 선순위 주택임차권 때문에 위험해 보입니다. 실제 배당표도 현재 가격에서는 5,539,000원의 보증금 부족액을 보여줍니다. 그러나 매각물건명세서상 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 제출돼 있어, 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득 35,500,000원은 최근 12개월 평균 29,500,000원의 120.3%이고 최근 추세도 -26.2%입니다. 더구나 16세대 규모의 1994년 준공 공동주택, 지하층이라는 환금성 제약이 있습니다. 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 현재 회차의 가격은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
