🏷 64% ⚖ 0원 💰 73,216,000원 👥 14명 📉 5,423,845,120원
서울동부지방법원 2025타경227. 송파구 방이동 강남캐슬 3층 303호, 감정상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 말소기준은 2023.01.19 목포수산업협동조합 근저당권입니다. 이 기준일보다 뒤의 경매개시결정, 근저당권 이전, 근저당권부채권근질권 설정은 낙찰로 정리되는 흐름입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 없음으로 잡혀 있어, 낙찰자가 숫자로 떠안는 권리 인수액은 0원입니다.
하지만 권리 인수액이 0원이라는 말이 곧바로 쉬운 물건이라는 뜻은 아닙니다. 현황조사상 여러 호실의 점유자가 확인되고, 본건 표기 호실인 303호에도 이시연이 기재되어 있습니다. 모든 전입일은 말소기준일인 2023.01.19 이후라 대항력은 없는 방향으로 정리되지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 다수라 배당·명도 확인을 빼먹으면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경227 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 방이동 156 강남캐슬 3층303호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 29.27㎡ |
| 소유자 | 송영춘 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 572,000,000원 / 366,080,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포수산업협동조합 / 4,576,765,502원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% (73,216,000원) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2023.01.19 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 5,784,000,000원으로 매우 크고, 이후 2025.11.28 근저당권이 분당자산관리대부주식회사로 이전되며 웰컴저축은행주식회사와 주식회사스카이저축은행의 근질권 설정이 붙어 있습니다. 다만 이는 말소기준권리와 그 채권에 붙은 구조로 봐야 하며, 매수인이 별도로 떠안는 후순위 권리로 보기는 어렵습니다.
② 점유·임대차 — 실제 확인된 사람은 14명, 전입은 모두 후순위
조사된 점유자는 사람 기준 14명입니다. 보증기관 대위·승계로 보이는 중복신고는 없고, 각 점유자의 전입일은 모두 2023.01.19 말소기준 이후입니다. 따라서 대항력은 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점은 명도 협의와 배당관계 확인에서 별도 체크가 필요합니다.
| 호실 | 점유자 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 201호 | 김해순 | 2024.05.01 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 202호 | 안경주 | 2023.08.16 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 203호 | 곽현 | 2023.08.21 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 204호 | 임태헌 | 2023.10.20 | 2025.07.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 301호 | 이신해 | 2025.02.06 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 303호 | 이시연 | 2023.10.20 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 304호 | 최준모 | 2023.07.07 | 2025.03.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 401호 | 이민주 | 2024.10.31 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 402호 | 조은빈 | 2024.06.24 | 2025.08.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 403호 | 남윤성 | 2024.09.02 | 2025.03.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 404호 | 안소정 | 2023.06.01 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 501호 | 박미선 | 2023.06.30 | 2025.03.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 501호 | 한상훈 | 2023.06.30 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 503호 | 김선옥 | 2024.01.29 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 366,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,925,120원 |
| 1. 근저당 · 목포수산업협동조합 | 5,784,000,000원 | 360,154,880원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 근저당권자는 360,154,880원을 배당받고, 미배당은 5,423,845,120원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 가격·회차 판단 — 64%라고 자동으로 싸지는 않다
현재 최저가는 감정가 572,000,000원의 64%인 366,080,000원입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 그러나 이 물건은 재매각 특별조건으로 매수신청보증금이 최저가의 20%, 즉 73,216,000원입니다. 일반적인 10% 보증금 물건보다 초기 자금 압박이 훨씬 큽니다.
| 시나리오 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 366,080,000원 | 360,154,880원 | 5,423,845,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 292,864,000원 | 287,963,904원 | 5,496,036,096원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 234,291,200원 | 230,211,123원 | 5,553,788,877원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울방이초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·연립주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상6층 건물이며, 난방설비·위생설비·급배수설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 정방형 평지로 도시형생활주택 건부지로 이용 중이고, 북동측 약 9m 도로와 북서측 약 5m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등이 확인됩니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 강남캐슬은 20세대, 사용승인일 2023.01.11의 소규모 도시형생활주택입니다. 평균 유찰 2.7회가 잡히는 만큼 가격보다 매수층 폭을 먼저 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰보증금. 재매각 특별조건 때문에 보증금은 최저가의 20%인 73,216,000원입니다. 자금계획을 일반 10% 물건처럼 잡으면 안 됩니다.
- 303호 점유 확인. 본건 표기 호실의 점유자는 이시연입니다. 전입일은 2023.10.20로 말소기준 이후지만, 실제 점유상태와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 다수 점유자 명도. 조사된 점유자가 14명입니다. 매수인 인수액과 별개로 협의·이사·인도 절차 비용을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 보증금·확정일자. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 많습니다. 최우선변제나 실제 배당 변동 가능성은 배당표 원본에서 재확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 근저당권 이전과 근질권 설정이 붙어 있어 구조가 복잡해 보이지만, 매수인 인수 여부는 등기부·매각물건명세서·현황조사를 대조해 최종 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 소규모 도시형생활주택은 관리비 체납과 공용부분 부담을 관리주체에 확인하는 절차가 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “점유와 보증금 20%”가 핵심
이 물건은 대항력 있는 임차보증금을 매수인이 떠안는 구조로 보이지 않습니다. 전입일은 모두 말소기준 이후이고, 명시 인수권리도 없습니다. 그래서 실질취득액은 현재 최저가 그대로 366,080,000원입니다. 그러나 다수 점유자, 보증금·확정일자 확인, 재매각 보증금 20%, 평균 유찰 2.7회라는 조건을 함께 보면 결론은 보수적입니다. 권리 인수는 0원, 운영 난도는 높음. 가격보다 먼저 명도와 자금 압박을 견딜 수 있는지 따져야 하는 물건입니다.
