인천지방법원 2024타경10169. 인천 송도동 인천송도힐스테이트 302동 1층 129호입니다. 감정 요항상 이용상태는 근린생활시설이고, 토지 지목은 대, 용도지역은 준주거지역입니다. 현재 최저가는 173,215,000원으로 감정가 505,000,000원의 34.3%까지 낮아졌습니다. 그러나 이 사건은 단순히 “세 번 유찰됐으니 싸다”로 접근하면 위험합니다. 선순위 임차인 1건은 대항력이 확인되고, 다른 임차 관계 1건은 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부가 열려 있습니다.
더 중요한 포인트는 배당 구조입니다. 현 회차 매각가 173,215,000원을 가정하면 집행비용을 뺀 매각대금 대부분이 선순위 송림새마을금고 채권에 배당되고, 신청채권자 청구액 962,267,550원은 배당을 받지 못하는 구조입니다. 낙찰자는 낮은 최저가만 볼 것이 아니라 임차인 인수, 미상 점유, 특별매각조건 보증금 20%를 동시에 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경10169 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 컨벤시아대로 70, 302동 1층129호 (송도동, 인천송도힐스테이트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린생활시설) · 토지 지목 대 · 준주거지역 |
| 소유자 | 류경인 (2023.10.25 매매, 거래가액 500,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 505,000,000원 / 173,215,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천강화옹진축산업협동조합 / 962,267,550원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 34,643,000원 |
① 권리 흐름 — 오래된 권리와 임차인을 먼저 확인
말소기준으로 제시된 권리는 2023.11.24 인천강화옹진축산업협동조합 근저당권입니다. 그 이후 중소기업은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 그보다 앞선 시점의 등기 흐름이 길고, 갑구 5번 가등기는 종류 확인이 필요한 항목으로 표시되어 있습니다. 특히 2015.06.23 전입한 박응찬 임차인은 말소기준보다 앞서 있어 보증금 5,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 보는 보수적 계산이 필요합니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차 관계 2건, 보증금 합산 착시 금지
보증기관 대위·승계로 보이는 중복 신고는 확인되지 않습니다. 따라서 점검해야 할 실제 임차 관계는 2건입니다. 박응찬 임차인은 대항력 있는 임차인으로 보아야 하고, 주식회사 라온포레·권환희 건은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 처리해야 합니다.
| 임차인 | 전입 / 배당요구 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박응찬 | 2015.06.23 / 2024.09.30 | 5,000,000원 / 1,100,000원 | 대항력 有 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 라온포레, 권환희 | 전입일 미상 / 확인 필요 | 10,000,000원 / 900,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
따라서 최소 실질취득가는 173,215,000원 + 5,000,000원 = 178,215,000원입니다. 여기에 미상 임차 관계가 대항력을 갖는 것으로 확인되면 보증금 10,000,000원이 추가 변수가 될 수 있습니다. 이 금액은 아직 확정 인수로 단정하지 말고, 전입·사업자등록·점유관계 원본 대조로 결론을 내려야 합니다.
③ 시세 비교 — 실거래 표본이 맞지 않아 ‘싸다’ 단정 금지
인천송도힐스테이트3단지의 최근 실거래 12건 평균은 703,750,000원입니다. 다만 표본에는 135.93㎡·142.13㎡·142.36㎡ 거래가 다수 포함되어 있고, 이 사건의 목표 면적은 42.12㎡로 직접 비교가 어렵습니다. 49.16㎡ 거래 2건은 2024.06 기준 205,000,000원, 230,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 142.13㎡ | 14 | 810,000,000원 |
| 2026.02 | 135.93㎡ | 14 | 770,000,000원 |
| 2025.11 | 142.36㎡ | 11 | 805,000,000원 |
| 2025.11 | 142.36㎡ | 19 | 800,000,000원 |
| 2025.10 | 135.93㎡ | 3 | 775,000,000원 |
| 2024.06 | 49.16㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2024.06 | 49.16㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 703,750,000원 |
최저가만 보면 실거래 평균의 24.6%로 보이지만, 이 평균은 대형 면적 거래가 섞인 수치입니다. 이 사건은 1층 근린생활시설이므로 주거 대형 면적 평균을 그대로 시세로 쓰면 안 됩니다. 판단 기준은 실질취득가 178,215,000원+와 1층 상가의 임대수익·공실·관리비·전입관계를 함께 확인한 뒤 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 173,215,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,225,010원 |
| 인수. 임차인 박응찬 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 송림새마을금고 | 590,200,000원 | 169,989,990원 |
| 3. 가압류 · 갑구 5-1번 | 305,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 고창군수산업협동조합 | 1,560,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김미자 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 인천강화옹진축산업협동조합 | 1,140,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 50,836,425원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,846,036,425원 중 예상 배당은 169,989,990원, 미배당은 3,676,046,435원입니다. 박응찬 보증금 5,000,000원은 배당으로 빠지는 금액이 아니라 매수인 인수로 보는 항목입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해양경찰청 북측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설·아파트·오피스텔 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 중 1층 129호이며, 외벽은 복합판넬 및 석재붙임 마감, 창호는 하이새시창호 등입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 등고평탄한 대체로 정방형 토지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 4,468,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 최저가 173,215,000원이 아니라 최소 178,215,000원 이상으로 계산하세요. 박응찬 보증금 5,000,000원은 인수로 보는 것이 보수적입니다.
- 미상 임차인 확인. 주식회사 라온포레·권환희의 전입일, 사업자등록, 점유개시일, 임대차계약서를 확인해야 합니다. 대항력 가능성을 배제하면 안 됩니다.
- 가등기 확인. 갑구 5번 가등기는 종류 확인이 필요한 항목입니다. 말소·해지 흐름과 현재 효력을 원본으로 대조하세요.
- 입찰보증금. 특별매각조건상 보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현 회차 기준 34,643,000원을 준비해야 합니다.
- 상가 환금성. 주거용 아파트 실거래 평균과 직접 비교하지 말고, 1층 근린생활시설의 임대수익·공실·관리비·업종 제한을 별도로 확인하세요.
- 배당 구조. 신청채권자는 현 회차 가정에서 배당을 받지 못합니다. 채권 미배당이 크다는 것은 권리관계 원본 대조의 중요성이 높다는 뜻입니다.
맺으며 — “34%”보다 “인수와 미상”이 먼저다
이 물건의 숫자는 매력적으로 보입니다. 감정가 505,000,000원짜리가 3회 유찰되어 최저가 173,215,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 낙찰자가 실제로 보는 가격은 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 보증금 5,000,000원을 더한 178,215,000원+이 출발점이고, 전입일 미상 임차 관계 10,000,000원과 가등기 확인 이슈까지 마무리되어야 합니다. 결론은 분명합니다. 가격은 낮아졌지만, 초보자가 최저가만 보고 들어갈 물건은 아닙니다. 권리·점유 확인을 끝낼 수 있는 입찰자에게만 검토 가치가 있습니다.
