창원지방법원 2025타경21469. 거제시 고현동 961-85 소재 5층 502호 외 2개호를 함께 매각하는 근린시설입니다. 등기상 소유자는 장도영이고, 말소기준은 2016.05.30. 설정된 진주축산업협동조합의 근저당권 216,000,000원입니다. 현 경매개시결정은 그보다 뒤인 2025.06.04. 접수됐으므로, 등기상 매각으로 소멸하는 구조 자체는 단순합니다.
문제는 등기부보다 현황에 있습니다. 집합건축물대장상 기호 ①은 만화방, 기호 ③은 제2종근린생활시설 사무소이나 두 물건은 현황 여러 개의 호수로 나뉜 원룸형 숙소로 이용되고 있습니다. 기호 ②는 제2종근린생활시설 일반음식점이고 현황 공실입니다. 임대관계는 미상으로 조사돼, 자료상 임차인 신고가 없다는 사정만으로 실제 점유관계까지 비어 있다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21469 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 961-85 5층 502호 외 2개호 도로명: 경상남도 거제시 거제중앙로24길 13 |
| 물건종류 / 매각 | 근린시설 · 집합건물 · 일괄매각 |
| 건물 / 현황 | 철근콩크리트조 슬래브지붕 7층 건 중 5층 502호 외 2개호 · 기호 ①·③ 원룸형 숙소 · 기호 ② 공실 |
| 소유자 | 장도영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 52,942,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주축산업협동조합 / 374,124,415원 |
| 말소기준권리 | 2016.05.30. 근저당권 · 채권최고액 216,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
2001.03.22. 현대해상화재보험주식회사의 근저당권 252,000,000원은 2010.09.29. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2016.05.30. 진주축산업협동조합 근저당권 216,000,000원이며, 2025.06.04. 접수된 현 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 16.81%가 곧 시세 메리트는 아니다
감정가 315,000,000원에서 현재 최저매각가 52,942,000원으로 내려와, 감정가 대비 16.81% 수준입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 비교할 수 있는 실거래 자료가 확인되지 않아 이 최저가를 곧바로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
| 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 52,942,000원 | 16.81% | 164,410,956원 |
| 6회 유찰 시 | 37,059,400원 | 11.76% | 180,007,669원 |
| 7회 유찰 시 | 25,941,580원 | 8.24% | 190,925,368원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 대신 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 164,410,956원에서 180,007,669원, 190,925,368원으로 늘어납니다. 이 미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아니므로 입찰가에 더해 계산할 항목은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,942,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,352,956원 |
| 2. 근저당 · 진주축산업협동조합 | 216,000,000원 | 51,589,044원 |
| 근저당 미배당 | — | 164,410,956원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 2.6% 추정치입니다. 배당표는 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성을 반영하지 않은 산정이며, 실제 점유·임차관계 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 이용현황·입지·환금성 메모
- 이용현황. 기호 ①·③은 공부상 만화방과 제2종근린생활시설 사무소이나, 현황 여러 개의 호수로 구분된 원룸형 숙소로 이용 중입니다. 기호 ②는 제2종근린생활시설 일반음식점이며 현황 공실입니다.
- 설비. 공동 승강기·소화전·급배수·위생설비가 있고, 기호 ①·③에는 전기온수기와 필름난방설비가 설치돼 있습니다.
- 입지. 거제고현버스터미널 남측 인근으로 숙박시설·위락시설·근린생활시설·공동주택이 혼재하며, 차량 접근과 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 토지로, 토지면적은 316.7㎡, 공시지가는 2,693,000원/㎡입니다. 북동측과 남동측에 포장도로가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·중점경관관리구역이며 소로2류와 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없지만, 집합건축물대장상 용도와 실제 이용상태에는 차이가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 전수 확인. 여러 개의 원룸형 숙소로 구분 이용 중이므로 각 공간의 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 점유 개시일을 현장에서 확인해야 합니다.
- 전입·사업자등록 확인. 주거형 점유와 영업용 점유 가능성이 함께 있으므로 전입세대와 사업자등록 현황을 각각 대조해야 합니다.
- 용도 적법성 확인. 공부상 만화방·사무소와 현황 원룸형 숙소가 다르므로 숙소 이용의 인허가, 용도변경 필요 여부와 원상복구 가능성을 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 502호 외 2개호가 함께 매각되므로 각 물건의 위치, 출입 구조, 설비와 점유 상태를 개별적으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 16.81%라는 비율만으로 저가라고 결론 내리지 말고, 주변 근린시설·숙박시설의 실제 매매가와 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비, 전기·수도 사용관계와 미납액을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 현황 확인이 먼저”
등기부만 보면 말소기준은 명확합니다. 2016.05.30. 진주축산업협동조합 근저당 이후 현 경매개시결정이 놓여 있고, 현재 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 권리보다 이용상태와 점유입니다.
감정가 315,000,000원이 5회 유찰돼 52,942,000원까지 내려왔지만, 공부상 근린시설이 여러 개의 원룸형 숙소로 이용되고 있고 임대관계는 미상입니다. 실거래 비교자료도 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 등기상 권리는 비교적 단순하지만, 현황조사 난도와 환금성은 낮게 볼 수 없는 물건입니다. 실제 점유자와 용도 적법성, 명도·운영 가능성을 확인한 뒤에만 가격 판단이 가능합니다.
