창원지방법원 2025타경21469. 거제시 고현동 거제중앙로24길 13에 있는 7층 701호 근린시설입니다. 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현황은 공실입니다. 등기상 소유자는 장도영, 말소기준권리는 2013년 6월 3일 설정된 진주축산업협동조합의 근저당권 216,000,000원입니다. 현재 경매개시결정은 이 근저당 이후에 등기돼 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
권리만 보면 복잡한 선순위 임차권이나 매수인이 떠안을 담보권이 확인되지 않습니다. 하지만 가격과 환금성은 별개의 문제입니다. 감정가 254,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 42,690,000원까지 낮아졌다는 사실은 큰 할인처럼 보이지만, 동시에 기존 회차에서 시장의 선택을 받지 못했다는 수요 경고 신호이기도 합니다. 공실 일반음식점의 임대 가능성, 내부 상태, 영업시설 설치 비용과 실제 매매수요를 먼저 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21469 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 961-85 7층 701호 · 경상남도 거제시 거제중앙로24길 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 건 · 공동 승강기·소화전·급배수·위생설비 |
| 소유자 | 장도영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 42,690,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주축산업협동조합 / 374,124,415원 |
| 말소기준권리 | 2013.06.03. 진주축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 216,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 현황은 공실로 조사됐지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 서류상 매수인 인수액은 0원이더라도, 입찰 전 현장에서 실제 점유자, 출입 가능 여부와 내부 잔존물은 다시 확인해야 합니다.
② 가격 해석 — 감정가의 16.8%라도 ‘시세 할인’은 아니다
현재 최저매각가는 42,690,000원으로 감정가 254,000,000원의 16.8%입니다. 금액만 보면 감정가보다 211,310,000원 낮지만, 이미 5회 유찰된 사실을 함께 봐야 합니다. 근린시설은 주거용 부동산보다 층, 접근성, 업종 제한, 내부 마감, 임대수익과 공실기간에 따라 가격 편차가 큽니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 실거래 시세 대비 할인율처럼 해석할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 42,690,000원 | 41,521,580원 | 174,478,420원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 29,882,999원 | 28,945,105원 | 187,054,895원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 20,918,099원 | 20,141,573원 | 195,858,427원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 진주축산업협동조합의 미배당액은 증가하지만, 이 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 확인된 인수 권리가 없으므로 각 회차의 실질취득액은 매각가와 동일합니다. 다만 취득세, 등기비용, 명도·잔존물 처리비, 수선비는 별도입니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,168,420원 |
| 1. 근저당 · 진주축산업협동조합 | 216,000,000원 | 41,521,580원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 집행비용 1,168,420원을 제외한 41,521,580원이 말소기준 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 등기상 채권최고액 216,000,000원 대비 미배당은 174,478,420원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제고현버스터미널 남측 인근이며, 주변은 숙박시설·위락시설·근린생활시설·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 관내 대중교통 사정을 고려한 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현황 공실입니다. 701호 내벽은 모르타르 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 공동 승강기, 소화전, 급배수 및 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 316.7㎡의 평지·가로장방형 상업용 토지이며, 북동측과 남동측에 포장도로가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 소로2류·중로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 고현동 중심시가지 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,693,000원/㎡이며 도로접면은 중로각지입니다.
- 환금성. 5회 유찰된 공실 근린시설이라는 점에서 재매각과 임대의 속도를 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 현황 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문으로 출입 상태, 점유자, 내부 집기와 잔존물을 확인하세요.
- 용도 적합성. 건축물대장상 일반음식점 용도입니다. 계획 업종의 건축·소방·위생 요건 충족 여부를 확인해야 합니다.
- 내부 공사비. 701호는 모르타르 등 마감으로 기재돼 있습니다. 즉시 영업이나 임대를 위해 필요한 마감·설비 공사비를 입찰가에 반영하세요.
- 임대수요 조사. 주변 숙박·위락·근린시설 밀집 환경에서 7층 일반음식점의 임대료, 공실기간, 관리비를 직접 조사하세요.
- 유찰 원인 분석. 5회 유찰이 단순 가격 문제인지, 용도·층·관리상태·접근성 문제인지 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 응찰하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당 174,478,420원은 채권자의 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 공동담보 확인. 과거 근저당 등기에 같은 건물 401호·601호·701호가 공동담보로 기재된 이력이 있으므로 현재 등기 원본과 관련 물건 진행 상황을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 관련 법원 공고를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 어렵다
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2013년 진주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 기준 실질취득액도 42,690,000원으로 동일합니다.
그러나 5회 유찰된 공실 일반음식점이라는 사실은 권리 외의 위험을 보여줍니다. 감정가의 16.8%라는 숫자는 강한 할인처럼 보이지만, 실제 임대수익과 재매각 가능성이 확인되지 않으면 싼 가격이 아닐 수 있습니다. 권리는 통과, 환금성과 수익성은 강한 보수 검토. 이 사건의 승부처는 인수권리가 아니라 7층 공실 근린시설을 실제로 사용할 사람과 임차인이 있는지를 확인하는 데 있습니다.
