인천지방법원 2025타경508801. 벨라미루원1동 4층 410호로, 감정평가상 제1종 근린생활시설로 이용 중이며 현황은 공실입니다. 등기상 소유자는 정보람이고, 말소기준권리는 2023.06.12 설정된 안양원예농업협동조합의 근저당권(채권최고액 364,800,000원)입니다. 그 뒤 주식회사웨스턴팔오의 근저당권과 2025.04.16 임의경매개시결정이 이어졌고, 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인은 없고 예상 인수액도 0원입니다. 따라서 이 물건은 보증금 승계나 대항력 임차인 때문에 낙찰가 외 추가 금액이 붙는 구조가 아닙니다. 현재 회차의 실질취득은 최저매각가와 같은 78,547,000원입니다. 다만 감정가 대비 유찰폭이 크다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508801 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가정동 루원시티상업5블럭2로트 벨라미루원1동 4층410호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층 건물 중 4층 410호 |
| 소유자 | 정보람 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 78,547,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양원예농업협동조합 / 304,638,751원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인이 인수하는 임차보증금은 없고, 예상배당표의 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2023.06.12 안양원예농업협동조합 근저당권이며, 이후 2023.06.19 주식회사웨스턴팔오 근저당권과 2025.04.16 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최초 신탁등기와 그 말소 관련 등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%, 그러나 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 78,547,000원으로 감정가 229,000,000원의 34.3% 수준입니다. 이미 3회 유찰됐고, 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 54,982,900원, 그 다음은 38,488,030원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 78,547,000원 | 76,733,154원 | 678,066,846원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 54,982,900원 | 53,593,208원 | 701,206,792원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 38,488,030원 | 37,395,245원 | 717,404,755원 |
여기서 중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 같은 개념이 아니라는 것입니다. 비교 가능한 최근 실거래 수치가 없으므로, 34.3%라는 비율만 보고 “시세보다 싸다”고 단정할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 제1종 근린생활시설이고 현재 공실이어서, 임대 가능성과 실제 거래 가능한 가격을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,547,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,813,846원 |
| 1. 근저당 · 안양원예농업협동조합 | 364,800,000원 | 76,733,154원 |
| 2. 근저당 · 주식회사웨스턴팔오 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 754,800,000원 중 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 76,733,154원이며 미배당은 678,066,846원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천 2호선 가정역 북서측 인근. 주위는 대규모 아파트 단지와 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 가정역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 제1종 근린생활시설로 이용 중이며 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층 건물 중 4층이며, 위생·급배수·시스템에어컨·승강기·화재탐지·소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 본건이 속한 토지는 북측·동측·남측 포장도로에 각각 접합니다.
- 지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역(루원시티도시개발)·도시개발구역(루원시티 도시개발사업)·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 감정가 대비 34.3%까지 내려왔지만 시세자료가 없어 가격 메리트는 별도 검증이 필요합니다.
- 공실 원인 확인. 현황 공실인 제1종 근린생활시설이므로 실제 임차수요와 예상 공실기간을 확인해야 합니다.
- 상가 관리비 확인. 공실 기간 동안 발생한 관리비와 공용부분 체납 여부를 관리주체에 확인할 필요가 있습니다.
- 현장 이용 가능성 확인. 현재 업종 가능 범위와 내부 상태, 시스템에어컨 등 설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권에는 벨라미루원1동 제4층 제411호가 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 공실
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인은 없고, 매수인 인수액은 0원. 말소기준인 안양원예농업협동조합 근저당권 이후의 근저당과 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 권리 자체보다 판단을 어렵게 하는 것은 3회 유찰된 제1종 근린생활시설·공실이라는 점입니다.
최저매각가 78,547,000원은 감정가 229,000,000원의 34.3%까지 낮아졌지만, 최근 실거래 시세가 제시되지 않아 이 비율만으로 저가 매수라고 결론낼 수 없습니다. 권리는 합격, 가격은 현장 검증. 실제 임대수요·공실 해소 가능성·거래 가능한 시세를 확인한 뒤 현재 회차 가격의 타당성을 판단하는 것이 핵심입니다.
