인천지방법원 2025타경508801. 인천 서구 가정동 벨라미루원1동 4층 410호입니다. 감정평가 이용상태는 제1종 근린생활시설이고 현황은 공실입니다. 등기상 소유자는 정보람이며, 말소기준권리는 2023.06.12. 안양원예농업협동조합의 채권최고액 364,800,000원 근저당입니다. 그 뒤 2023.06.19. 주식회사웨스턴팔오의 채권최고액 390,000,000원 근저당이 설정됐고, 2025.04.16. 안양원예농업협동조합 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
권리구조만 보면 매수인에게 이어지는 금액은 현재 예상배당 기준 0원입니다. 다만 채권 규모는 매우 큽니다. 두 근저당의 채권최고액 합계는 754,800,000원이고, 현재 최저가 112,210,000원을 가정하면 집행비용 2,370,940원을 제외한 109,839,060원만 선순위 안양원예농업협동조합에 배당됩니다. 나머지 채권 미배당은 644,960,940원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액과는 별개이며, 데이터상 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508801 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가정동 루원시티상업5블럭2로트 벨라미루원1동 4층 410호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 염곡로464번길 30 |
| 이용상태 | 제1종 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층건 중 4층 410호 |
| 소유자 | 정보람 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 112,210,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 304,638,751원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 근저당 2건은 매각으로 소멸
임차인 등재는 없습니다. 감정평가 이용상태는 제1종 근린생활시설이며 현황은 공실로 조사됐고, 임대관계는 미상입니다. 말소기준인 안양원예농업협동조합 근저당과 그 이후 주식회사웨스턴팔오 근저당, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 49% 할인보다 ‘실제 시장가’ 확인이 먼저
현재 최저매각가는 112,210,000원으로 감정가 229,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 상태이고, 3회 유찰 시 78,547,000원, 4회 유찰 시 54,982,900원 시나리오가 제시돼 있습니다.
하지만 이 물건은 감정평가상 제1종 근린생활시설입니다. 현재 자료에서 실거래 시세를 직접 대조할 수 없으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 ‘싸다’고 결론 내리는 것은 위험합니다. 특히 현황 공실인 상업용 구분건물은 실제 임대수익과 매매 수요를 별도로 확인해야 현재 112,210,000원이 시장가 대비 어느 위치인지 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,370,940원 |
| 1. 근저당 · 안양원예농업협동조합 | 364,800,000원 | 109,839,060원 |
| 2. 근저당 · 주식회사웨스턴팔오 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 754,800,000원 중 현재 예상 배당은 109,839,060원이며, 미배당은 644,960,940원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 예상 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천 2호선 가정역 북서측 인근이며, 주위는 대규모 아파트 단지와 각종 근린생활시설로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 가정역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 현황. 제1종 근린생활시설로 이용 중이며 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층건 중 4층이며, 위생·급배수·시스템에어컨·승강기·화재탐지·소화전설비가 있습니다.
- 도로. 부지는 북측·동측·남측 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역(루원시티도시개발)·도시개발구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상가 시세 재확인. 감정가 49%라는 할인율보다 동일 건물·인근 제1종 근린생활시설의 최근 매매사례를 우선 확인하세요.
- 공실 확인. 현황 공실이므로 실제 점유 상태, 출입 가능 여부, 내부 상태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 임대수익 확인. 임대관계가 미상이므로 예상 임대료·관리비·공실기간을 확인해 수익성을 계산해야 합니다.
- 공동담보 확인. 안양원예농업협동조합 근저당에는 벨라미루원1동 4층 411호가 공동담보로 기재돼 있고, 주식회사웨스턴팔오 근저당도 공동담보목록이 있습니다. 배당과 채권 회수 구조는 원본 공동담보 관계를 대조하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본과 현재 점유상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.06.12. 안양원예농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 주식회사웨스턴팔오 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 가격입니다. 감정가 229,000,000원에서 2회 유찰돼 112,210,000원까지 내려왔지만, 제1종 근린생활시설·현황 공실이고 직접 비교할 실거래 시세가 없는 상태에서는 감정가 대비 49%만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 권리는 통과, 가격은 실거래·임대수익 확인 후 판단. 이 물건은 그 순서가 맞습니다.
