인천지방법원 2025타경508801. 벨라미루원1동 4층 411호로, 감정 이용상태는 제1종 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 등기상 소유자는 정보람이고, 말소기준권리는 2023년 6월 12일 안양원예농업협동조합의 근저당권(채권최고액 364,800,000원)입니다. 그 뒤 설정된 주식회사웨스턴팔오 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 권리보다 가격의 해석입니다. 현재 최저가는 109,760,000원으로 감정가의 49%이고 2회 유찰 상태입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 단순히 감정가 대비 절반 수준이라는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 확실하다’고 단정할 수는 없습니다. 특히 제1종 근린생활시설·공실이라는 이용상태는 주거용 물건과 다른 임대·환금성 검토가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508801 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가정동 루원시티상업5블럭2로트 벨라미루원1동 4층 411호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 정보람 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 109,760,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양원예농업협동조합 / 304,638,751원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 대항력·우선변제·보증금 승계 이슈는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2023년 6월 12일 안양원예농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 주식회사웨스턴팔오 근저당권과 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 해석 — 감정가 49%지만 ‘시세 할인’은 미확인
현재 최저매각가는 109,760,000원으로 감정가 224,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰 뒤의 가격이어서 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 없으므로, 이 비율은 감정가 대비 하락폭일 뿐 실제 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 총액 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 109,760,000원 | 754,800,000원 | 647,376,640원 |
| 3회 유찰 시 | 76,832,000원 | 754,800,000원 | 679,750,976원 |
| 4회 유찰 시 | 53,782,400원 | 754,800,000원 | 702,385,683원 |
현재 매각가 가정에서도 전체 채권최고액 합계 754,800,000원 가운데 실제 배당 가능액은 집행비용을 제외하고 107,423,360원입니다. 신청채권자의 청구액 304,638,751원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당은 채권자 측 손실 구조이고, 후순위 근저당이 매각으로 소멸하는 이상 그대로 매수인 인수금으로 전환되는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,336,640원 |
| 1. 근저당 · 안양원예농업협동조합 | 364,800,000원 | 107,423,360원 |
| 2. 근저당 · 주식회사웨스턴팔오 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총채권 754,800,000원 중 107,423,360원이 배당되고 647,376,640원이 미배당되는 가정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천 2호선 가정역 북서측 인근이며, 주변은 대규모 아파트 단지와 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 가정역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 제1종 근린생활시설로 이용 중인 것으로 평가됐으며 현황은 공실입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 11층 건물 중 4층이며 위생·급배수, 시스템에어컨 1대, 승강기, 화재탐지, 소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 건물 부지는 북측·동측·남측 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 감정요항표상 일반상업지역·제1종지구단위계획구역(루원시티도시개발)·도시개발구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 공실 근린생활시설이고 2회 유찰된 점은 실제 임대수요와 매수층을 확인해야 할 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세 할인율 구분. 최저가는 감정가의 49%지만 최근 실거래 비교자료가 없어 실제 시세 대비 할인 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 공실 임대수요. 제1종 근린생활시설 공실인 만큼 현재 임대 가능 보증금·월세와 공실 기간을 현장에서 확인하세요.
- 공동담보 구조. 선순위·후순위 근저당의 공동담보 관계를 등기 원문과 배당표에서 다시 대조하세요.
- 관리비·공용비용. 공실 기간 중 발생한 관리비와 공용부분 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 현황 호수 대조. 감정요항표는 제410호·제411호를 함께 기술하고 있으므로 실제 입찰 대상인 제411호의 위치·시설·내부 상태를 현장에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격 판단은 별개”
이 사건은 권리 구조만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2023년 안양원예농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격입니다. 현재 최저가는 109,760,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 여기에 제1종 근린생활시설·공실·2회 유찰이라는 조건까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격, 가격은 현장 임대수요와 실제 거래가 확인 후 판단이 맞습니다.
