부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 최저가가 감정가의 70%인 118,300,000원까지 내려왔지만, 이 사건은 할인율을 보고 들어갈 물건이 아닙니다. 확인된 대항력 임차인 보증금 중 매수인 인수로 계산된 금액만 2,071,250,000원이며, 낙찰대금까지 합친 실질취득 부담은 2,189,550,000원입니다. 게다가 실제 임차인 95명 중 보증금이 확인된 인수 임차인은 17명이고 나머지 78명은 보증금이 확인되지 않았습니다. 최근 12개월 실거래 평균 160,000,000원, 최신 거래 155,000,000원과 비교하면 최저가의 표면 할인은 투자 메리트로 연결되지 않습니다.

감정가 / 최저가

169,000,000원

최저가 118,300,000원 · 1회 유찰

실질취득 부담

2,189,550,000원

118,300,000원 + 인수 2,071,250,000원

매수인 인수

2,071,250,000원

확인된 보증금 17명 기준

핵심지표

95명

보증금 미상 78명 포함

광주지방법원 2024타경2217. 광양시 중동 태완노블리안아파트 101동 19층1903호입니다. 감정가는 169,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 118,300,000원입니다. 표면만 보면 감정가의 70%까지 내려온 아파트지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금 승계 위험입니다. 자료상 말소기준은 2024.05.24. 우리은행의 임의경매개시결정이며, 조사된 임차인의 전입일은 모두 그보다 앞서 있습니다.

특히 보증금이 확인된 17명에 대해서는 배당 시뮬레이션상 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 그 합계가 2,071,250,000원입니다. 현재 회차 최저가 118,300,000원을 더하면 실질취득 부담은 2,189,550,000원으로 올라갑니다. 최저가가 더 내려가더라도 이러한 인수 구조를 먼저 해소하지 않는 한 단순한 유찰 할인만으로는 투자성이 개선됐다고 볼 수 없습니다.

물건 개요

사건번호	광주지방법원 2024타경2217 (임의경매)
소재지	전라남도 광양시 마장1길 4, 101동 19층1903호 (중동, 태완노블리안아파트)
물건종류 / 전용	아파트 · 전용 84.9283㎡ · 26층 건물 중 19층
소유자	정기산업주식회사 (2017.10.24. 소유권이전)
감정가 / 최저가	169,000,000원 / 118,300,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구	주식회사 우리은행 / 7,693,052,756원
매각기일	2026.08.18
등기 발급	광주지방법원 순천지원 광양등기소 · 2026.07.14

① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 승계가 핵심

등기부상 2011.11.09. 설정된 우리은행 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 자료가 산정한 말소기준은 2024.05.24. 임의경매개시결정입니다. 이후 2025.03.17. 김나영의 주택임차권등기가 존재하지만 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 김나영은 임대차계약일자 2019.06.24., 주민등록일자 2019.07.08., 점유개시일자 2019.07.06., 확정일자 2019.06.24., 보증금 125,680,000원으로 확인되며, 배당 시뮬레이션에서는 보증금 전액을 매수인 인수로 계산합니다.

⛔ 말소기준 이후 등기 소멸 = 보증금 위험 소멸이 아님 임차권등기가 매각으로 말소되더라도 임차인의 선행 전입·점유에서 발생하는 대항력 문제는 별도로 판단해야 합니다. 이 자료에서는 확인된 17명의 보증금 합계 2,071,250,000원을 매수인 인수로 산정하고 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 95명, 인수확정 계산 17명

보증기관 승계나 대위변제로 표시된 사람은 없으므로 자료상 실제 임차인 95명입니다. 이 가운데 보증금이 확인되어 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액으로 계산된 사람은 17명입니다. 나머지 78명은 보증금이 확인되지 않아 인수위험을 0원으로 확정할 수 없습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 아래 17명과 달리 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.

임차인	전입	보증금	배당요구	대항력	우선변제	승계
윤정아	2018-11-13	128,440,000원	해당 없음	대항력 有	우선변제 無	매수인 인수
한진영	2019-01-18	123,640,000원	2024-06-24	대항력 有	우선변제 無	매수인 인수
홍미애	2012-02-09	117,650,000원	2024-06-24	대항력 有	우선변제 無	매수인 인수
문선미	2012-09-27	123,770,000원	2024-06-25	대항력 有	우선변제 無	매수인 인수
박민철	2011-11-17	123,770,000원	해당 없음	대항력 有	우선변제 無	매수인 인수
성옥화	2021-02-02	121,400,000원	해당 없음	대항력 有	우선변제 無	매수인 인수
안형식	2011-11-15	121,400,000원	해당 없음	대항력 有	우선변제 無	매수인 인수
진창식	2013-05-13	121,400,000원	해당 없음	대항력 有	우선변제 無	매수인 인수
김영준	2019-01-10	121,280,000원	해당 없음	대항력 有	우선변제 無	매수인 인수
조용원	2012-08-09	121,400,000원	해당 없음	대항력 有	우선변제 無	매수인 인수
김대연	2019-11-29	121,000,000원	해당 없음	대항력 有	우선변제 無	매수인 인수
홍성민(계약자:홍정식)	2014-09-15	121,400,000원	해당 없음	대항력 有	우선변제 無	매수인 인수
김종원	2019-05-10	118,570,000원	해당 없음	대항력 有	우선변제 無	매수인 인수
박준혁	2020-01-17	115,000,000원	해당 없음	대항력 有	우선변제 無	매수인 인수
이석재	2020-02-28	127,800,000원	해당 없음	대항력 有	우선변제 無	매수인 인수
주명규	2012-01-02	117,650,000원	2024-06-24	대항력 有	우선변제 無	매수인 인수
김나영	2019-07-08	125,680,000원	2025-03-17	대항력 有	우선변제 無	매수인 인수

⚠️ 보증금 미상 임차인 78명 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 단순히 “인수 0원”으로 처리할 수 없습니다. 전입일은 말소기준보다 앞서 있으나 보증금·확정일자가 확인되지 않은 만큼 대항력 가능·미상, 우선변제 미상, 인수액 미상으로 남겨야 합니다. 따라서 2,071,250,000원은 전체 위험의 상한이 아니라 현재 확인된 인수액입니다.

③ 시세 비교 — 최저가 73.9%라는 숫자에 속으면 안 된다

태완노블리안은 249세대, 2011.10.28. 준공 아파트입니다. 동일 면적대 최근 거래 12건의 전체 평균은 161,750,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 160,000,000원, 최신 거래는 2025.11. 155,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간 대비 -1.8%로 하락 추세입니다.

거래월	전용	층	거래가
2025.11	84.97㎡	19	155,000,000원
2025.10	84.97㎡	16	152,000,000원
2025.08	84.93㎡	6	155,000,000원
2025.02	84.93㎡	14	150,000,000원
2025.02	84.98㎡	5	188,000,000원
2024.10	84.97㎡	6	150,000,000원
2024.10	84.93㎡	10	143,000,000원
2024.07	84.93㎡	13	162,000,000원
2024.03	84.97㎡	16	166,000,000원
2024.01	84.93㎡	14	170,000,000원
2023.10	84.93㎡	9	175,000,000원
2023.09	84.93㎡	9	175,000,000원
최근 12개월 평균	—	5건	160,000,000원

현재 최저가 118,300,000원은 최근 12개월 평균의 73.9%입니다. 통상적인 권리상 안전 물건이라면 상당한 할인으로 볼 수 있지만, 이 사건은 확인된 인수액만 2,071,250,000원이므로 73.9%라는 최저가 할인율을 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다. 실질취득 판단은 최저가가 아니라 낙찰대금과 승계 보증금을 함께 봐야 합니다.

⛔ 최근 시장도 상승장이 아니다 최근 12개월 평균은 160,000,000원, 최신 거래는 155,000,000원이며 최근 거래 추세는 -1.8%입니다. 시장가격이 내려가는 구간에서 실질취득 부담이 시세를 크게 넘어서는 구조이므로 최저가가 싸다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 118,300,000원 가정)

배당 항목	채권·인수액	예상배당
0. 집행비용	-	2,456,200원
대항력 임차인 17명 보증금	2,071,250,000원	0원
채권자 배당	-	0원
잔여 · 소유자 교부	-	115,843,800원

현재 회차 배당 시뮬레이션은 집행비용 2,456,200원, 소유자 잔여 115,843,800원, 채권자 배당 0원으로 계산되어 있습니다. 확인된 임차보증금 2,071,250,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다.

매각대금 배분 (현재 회차 118,300,000원)

매각대금 안에서는 집행비용과 소유자 잔여가 계산되며, 임차보증금 인수는 매각대금 밖의 매수인 부담입니다.

감정가 / 인수액 vs 실거래

인수액 2,071,250,000원은 낙찰대금과 별도입니다. 실질취득은 현재 최저가 118,300,000원을 더해 판단해야 합니다.

⛔ 권리 관점 말소되는 등기만 보면 단순해 보이지만, 선행 전입 임차인이 대량 존재하고 확인된 인수보증금만 2,071,250,000원입니다. 보증금이 확인되지 않은 임차인 78명도 남아 있어 권리상 고위험 유형입니다.

⛔ 가격 관점 최저가 118,300,000원 자체는 최근 12개월 평균 160,000,000원의 73.9%지만, 인수액까지 포함한 실질취득 부담은 2,189,550,000원입니다. 최저가 할인은 실질적인 가격 메리트가 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

용도. 감정평가 이용상태상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 26층 건물입니다.
입지. 전라남도 광양시 중동 동광양중학교 남동측 인근. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 및 임야 등이 소재한 주거지대입니다.
교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
토지. 사다리형 평지의 아파트 부지로 이용 중이며, 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 556,900원/㎡입니다.
단지. 태완노블리안 249세대, 2011.10.28. 준공. 동일 면적대 실거래는 143,000,000원~188,000,000원으로 확인됩니다.
시설. 일반적인 급배수·위생·승강기·소방·난방설비가 구비되어 있습니다.
건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

최저가보다 인수액 우선. 118,300,000원만 자금계획에 넣으면 안 됩니다. 확인된 매수인 인수액은 2,071,250,000원입니다.
보증금 미상 78명 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 각 임대차 원본을 대조해야 합니다.
17명 인수 구조 재확인. 현재 배당 시뮬레이션은 17명의 보증금을 전액 매수인 인수로 계산합니다. 실제 배당요구·우선변제·점유 상태를 원본으로 재검증해야 합니다.
김나영 임차권. 보증금 125,680,000원, 임대차계약 2019.06.24., 주민등록 2019.07.08., 점유개시 2019.07.06., 확정일자 2019.06.24. 사항을 반드시 대조해야 합니다.
하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 160,000,000원이고 최신 거래는 155,000,000원, 추세는 -1.8%입니다.
관리비. 2024.06.19. 현황조사일 기준 미납 관리비 151,840원이 기재되어 있습니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가”가 아니라 “20억 인수”를 보는 사건

이 물건의 감정가는 169,000,000원, 현재 최저가는 118,300,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 160,000,000원만 놓고 보면 최저가가 73.9%라서 싸 보입니다. 하지만 이 사건에서는 그 숫자가 결론을 정하지 않습니다. 확인된 임차보증금 인수액이 2,071,250,000원이고 현재 낙찰대금을 합친 실질취득 부담이 2,189,550,000원입니다.

더구나 실제 임차인 95명 중 78명은 보증금이 확인되지 않아 추가 승계 위험을 배제할 수 없습니다. 최근 거래 추세도 -1.8%입니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮다는 이유로 접근할 수 있는 물건이 아니며, 현재 자료 기준으로는 실질취득가와 임차인 위험 모두 시장가격 대비 지나치게 큽니다. 권리관계가 원본 서류에서 대폭 정리되지 않는 한 결론은 입찰 보류입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-06	유찰	-
2	2026-08-18	대기	1억 1,830만원

부동산임의경매

최저가 118,300,000원이 핵심이 아니다 — 확인된 매수인 인수만 2,071,250,000원

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 승계가 핵심

② 임차인 분석 — 실제 임차인 95명, 인수확정 계산 17명

③ 시세 비교 — 최저가 73.9%라는 숫자에 속으면 안 된다

④ 예상배당표 (매각가 118,300,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “70% 유찰가”가 아니라 “20억 인수”를 보는 사건

사건 개요

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