부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 표면상 최저가는 109,200,000원으로 감정가의 70%지만, 이 물건은 최저가만 보면 안 됩니다. 배당표상 매수인이 떠안을 금액이 1,953,988,800원으로 계산되어 현재 회차의 실질취득액은 2,063,188,800원입니다. 최근 12개월 동일 면적 평균 160,000,000원의 1,289.5% 수준이고, 최신 거래 155,000,000원과도 현격한 차이가 납니다. 최저가 할인은 투자 메리트가 아니라 대항력 임차보증금 인수 위험에 가려지는 구조입니다.

감정가 / 최저가

156,000,000원

최저가 109,200,000원 · 감정가 70%

실질취득

2,063,188,800원

최저가 + 매수인 인수

매수인 인수

1,953,988,800원

배당표 기준 현재 회차

실질취득 ÷ 최근시세

1,289.5%

최근 12개월 평균 160,000,000원 기준

광주지방법원 2024타경2217. 광양시 중동 태완노블리안아파트 102동 2층 202호입니다. 감정가는 156,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 109,200,000원입니다. 숫자만 보면 46,800,000원이 낮아진 물건처럼 보이지만, 이 사건에서 입찰 판단의 중심은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 남는 임차보증금입니다. 배당표에 확인된 인수액만 1,953,988,800원이고, 보증금 자체가 확인되지 않은 다수 점유자도 별도로 남아 있어 권리 난도가 매우 높습니다.

특히 등기부에는 이영광의 주택임차권이 2022.11.09 등기되어 있고, 보증금은 115,290,000원, 전입은 2019.11.28, 확정일자는 2019.11.19입니다. 현재 매각가 109,200,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 2,328,800원을 공제한 뒤 이영광에게 106,871,200원이 배당되고, 부족분 8,418,800원은 매수인 인수로 계산됩니다. 여기에 별도의 대항력 임차인 16명의 확인 보증금이 전액 인수되는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	광주지방법원 2024타경2217
소재지	전라남도 광양시 마장1길 4, 102동 2층202호 (중동, 태완노블리안아파트)
물건종류 / 전용	아파트 · 전용 84.9669㎡ · 2층
소유자	정기산업주식회사
감정가 / 최저가	156,000,000원 / 109,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%)
신청채권자 / 청구	주식회사 우리은행 / 7,693,052,756원
매각기일	2026.08.18
단지	태완노블리안 · 249세대 · 2011.10.28 준공

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다

권리분석상 기준일은 2024.05.24 임의경매개시결정으로 산정되어 있습니다. 이영광의 주택임차권등기(2022.11.09)는 그보다 앞서 있고, 자료상 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 판단되어 있습니다. 반면 2024.05.24 우리은행 임의경매개시결정과 2024.06.03 이영광의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

⛔ 이영광 임차권의 핵심 보증금 115,290,000원 가운데 현재 회차 배당으로 충당되는 금액은 106,871,200원이며, 8,418,800원이 미배당으로 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 또한 이영광은 2024.06.03 강제경매개시결정의 채권자와 동일인으로 기재되어 있어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 확인 대상입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 96명, 보증금 확인 인수만 1,953,988,800원

보증기관 대위·승계로 중복된 신고자는 없으며, 기재된 인원은 실제 임차인 96명입니다. 이 가운데 보증금이 확인된 임차인 17명 중 이영광은 우선변제 배당 후 부족분을 인수하고, 나머지 확인 보증금 16명은 배당표상 전액 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.

임차인	전입	보증금	대항력	우선변제	승계

⚠️ 보증금 미상 점유자 79명 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 유무를 확정할 수 없으므로 “대항력 가능·미상”으로 다뤄야 합니다. 현재 계산된 1,953,988,800원은 확인된 보증금에 따른 인수액이며, 미상 점유자의 실제 보증금·점유 범위가 확인될 경우 위험액은 달라질 수 있습니다.

점유자	전입	배당요구	대항력 판단	승계

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다

태완노블리안 동일 면적대 최근 실거래 12건의 전체 평균은 161,750,000원이지만, 가격 판단은 더 최신인 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 160,000,000원, 최신 거래는 2025.11의 155,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -1.8%로 하락 추세입니다.

거래월	전용	층	거래가
2025.11	84.97㎡	19	155,000,000원
2025.10	84.97㎡	16	152,000,000원
2025.08	84.93㎡	6	155,000,000원
2025.02	84.93㎡	14	150,000,000원
2025.02	84.98㎡	5	188,000,000원
2024.10	84.97㎡	6	150,000,000원
2024.10	84.93㎡	10	143,000,000원
2024.07	84.93㎡	13	162,000,000원
2024.03	84.97㎡	16	166,000,000원
2024.01	84.93㎡	14	170,000,000원
2023.10	84.93㎡	9	175,000,000원
2023.09	84.93㎡	9	175,000,000원
최근 12개월 평균	—	5건	160,000,000원

현재 최저가 109,200,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 68.2%입니다. 그러나 이 비율은 이 사건의 가격 메리트를 설명하지 못합니다. 현재 회차 인수액 1,953,988,800원을 더한 실질취득액 2,063,188,800원은 최근 12개월 평균 160,000,000원의 1,289.5%, 최신 실거래 155,000,000원의 1,331.1%입니다. 따라서 이 물건을 “시세보다 싸다”거나 “70% 할인 물건”으로 평가할 수 없습니다.

⛔ 유찰돼도 본질적으로 싸지지 않는다 현재 회차는 낙찰가 109,200,000원 + 인수 1,953,988,800원 = 2,063,188,800원입니다. 2회 유찰 시에도 76,440,000원 + 1,986,195,920원 = 2,062,635,920원, 3회 유찰 시 53,508,000원 + 2,008,715,144원 = 2,062,223,144원입니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수가 커져 실질취득액이 약 2,062,000,000원 수준에 머무는 구조입니다.

④ 예상배당표 (매각가 109,200,000원 가정)

배당·인수 항목	채권·보증금	예상배당	매수인 인수
0. 집행비용	-	2,328,800원	0원
1. 이영광 보증금	115,290,000원	106,871,200원	8,418,800원
윤정아 보증금	128,440,000원	0원	128,440,000원
한진영 보증금	123,640,000원	0원	123,640,000원
홍미애 보증금	117,650,000원	0원	117,650,000원
문선미 보증금	123,770,000원	0원	123,770,000원
박민철 보증금	123,770,000원	0원	123,770,000원
성옥화 보증금	121,400,000원	0원	121,400,000원
안형식 보증금	121,400,000원	0원	121,400,000원
진창식 보증금	121,400,000원	0원	121,400,000원
김영준 보증금	121,280,000원	0원	121,280,000원
조용원 보증금	121,400,000원	0원	121,400,000원
김대연 보증금	121,000,000원	0원	121,000,000원
홍성민(계약자:홍정식) 보증금	121,400,000원	0원	121,400,000원
김종원 보증금	118,570,000원	0원	118,570,000원
박준혁 보증금	115,000,000원	0원	115,000,000원
이석재 보증금	127,800,000원	0원	127,800,000원
주명규 보증금	117,650,000원	0원	117,650,000원
확인된 매수인 인수 합계	-	-	1,953,988,800원

현재 매각대금 109,200,000원은 집행비용 2,328,800원과 이영광 배당 106,871,200원으로 전액 소진됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

매각대금 배분 (현재 109,200,000원)

매각대금 자체는 집행비용과 이영광 우선변제 배당으로 모두 소진됩니다.

감정가·실질취득 vs 실거래

실질취득 2,063,188,800원은 최근 12개월 평균 160,000,000원의 1,289.5%입니다. 최저가 할인율로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수는 늘어난다

회차	낙찰가 가정	매수인 인수	실질취득
현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%)	109,200,000원	1,953,988,800원	2,063,188,800원
2회 유찰 시 (감정가 49%)	76,440,000원	1,986,195,920원	2,062,635,920원
3회 유찰 시 (감정가 34%)	53,508,000원	2,008,715,144원	2,062,223,144원

⛔ “더 유찰되면 싸진다”는 접근이 통하지 않는다 1회, 2회, 3회 유찰 시나리오의 실질취득액이 모두 약 2,062,000,000원~2,063,000,000원에 모입니다. 낙찰가 감소가 매수인 인수 증가로 상쇄되기 때문입니다. 이 사건은 최저매각가 자체보다 인수구조가 가격을 결정합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

용도. 감정평가상 아파트로 이용 중인 집합건물입니다.
입지. 전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남동측 인근이며, 주변에 아파트단지·근린생활시설·단독주택·임야 등이 소재한 주거지대입니다.
교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 26층 건물이며 일반적인 급배수·위생·승강기·소방·난방설비가 갖춰져 있습니다.
토지. 제3종일반주거지역 · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 중로각지, 공시지가 556,900원/㎡입니다.
단지·거래. 태완노블리안 249세대, 2011.10.28 준공. 최근 12개월 평균 160,000,000원이며 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 -1.8%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

최저가가 아닌 실질취득액으로 상한을 계산. 현재 회차는 109,200,000원이 아니라 인수 포함 2,063,188,800원이 경제적 취득원가입니다.
이영광 임차권 원본 확인. 보증금 115,290,000원, 전입 2019.11.28, 확정일자 2019.11.19, 임차권등기 2022.11.09의 효력과 실제 배당액을 매각기일 직전 다시 확인해야 합니다.
이영광 관계인 여부 확인. 임차권자 이영광과 2024.06.03 강제경매 채권자 이영광이 동일인으로 기재돼 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있습니다.
확인 보증금 16명 인수 검증. 윤정아·한진영·홍미애·문선미·박민철·성옥화·안형식·진창식·김영준·조용원·김대연·홍성민(계약자:홍정식)·김종원·박준혁·이석재·주명규의 보증금이 배당표상 전액 인수로 계산되어 있습니다.
보증금 미상 점유자 확인. 나머지 다수 점유자는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 개별 점유 범위와 실제 임대차관계를 원본에서 확인해야 합니다.
미납 관리비. 2024.06.19 현황조사일 기준 미납 관리비 2,252,580원이 기재되어 있습니다.
하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -1.8%이므로 과거 전체 평균 161,750,000원만으로 가격을 낙관하지 않아야 합니다.
원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임차권등기와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “109,200,000원짜리 아파트”가 아니다

이 사건의 가장 위험한 착시는 최저매각가 109,200,000원입니다. 감정가 156,000,000원의 70%이고 최근 12개월 평균 160,000,000원의 68.2%라는 숫자만 보면 상당히 낮아 보입니다. 하지만 매수인 인수액 1,953,988,800원을 반영하면 현재 실질취득액은 2,063,188,800원입니다. 최근 시세의 약 12.9배이고, 거래 추세마저 -1.8%로 하락 중입니다.

더구나 확인된 인수액 밖에도 보증금·확정일자가 확인되지 않은 다수 점유자가 남습니다. 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 시나리오상 인수액이 증가해 실질취득액은 거의 줄지 않습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “최저가가 싸다”가 아니라 “인수구조 때문에 가격 메리트가 사라진 고위험 권리물건”입니다. 매각 전 임차권·점유범위·배당관계를 원본으로 해소하지 못한다면 가격만 보고 접근할 사건이 아닙니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-06	유찰	-
2	2026-08-18	대기	1억 920만원

부동산임의경매

최저가보다 인수액이 압도적 — 태완노블리안 202호, 실질취득은 2,063,188,800원

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다

② 임차인 — 실제 임차인 96명, 보증금 확인 인수만 1,953,988,800원

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다

④ 예상배당표 (매각가 109,200,000원 가정)

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수는 늘어난다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑦ 입찰 체크리스트

맺으며 — “109,200,000원짜리 아파트”가 아니다

사건 개요

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현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

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