광주지방법원 2026타경50076. 사건 소재지는 전라남도 광양시 봉강면 봉당리 930-1이고, 등기 건물은 봉당리 930-8, 도로명주소 비봉길 61-39로 표시되어 있습니다. 현재 소유자는 변권섭이며 2024.03.22 소유권을 이전받은 같은 날 전남낙농업협동조합 채권최고액 237,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
그 뒤 순천농업협동조합 가압류 29,854,388원, 전남낙농업협동조합의 임의경매개시결정, 순천시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각으로 소멸합니다. 2023.09.19 설정됐던 순천광양축산업협동조합 근저당 96,000,000원은 2024.03.22 해지로 이미 말소됐습니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액도 각 회차 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50076 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 봉강면 봉당리 930-1 |
| 등기 건물 표시 | 전라남도 광양시 봉강면 봉당리 930-8 · 비봉길 61-39 |
| 용도 | 임야·토지 + 토지 |
| 소유자 | 변권섭 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 270,706,300원 / 189,494,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전남낙농업협동조합 / 379,562,156원 |
| 말소기준 | 2024.03.22 전남낙농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 237,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수 0원
2023.09.19 순천광양축산업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 2024.03.22 설정된 전남낙농업협동조합 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 제공된 권리관계와 배당 시나리오 기준으로 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다.
② 물건 현황 — 농취증과 포함·제외 물건이 핵심
광양시 봉강면 봉당리 소재 본건 4~6은 봉계마을 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지·축사·자연림 등이 소재하는 마을주변 농경지대입니다. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
| 용도지역 | 생산관리지역 |
|---|---|
| 지목 / 이용상황 | 답 / 전 |
| 토지면적 | 157.0㎡ |
| 형상 / 지형 | 사다리형 / 평지 |
| 도로접면 | 세로한면(가) |
| 공시지가 | 45,100원/㎡ |
| 건물 이용상태 | 기호 7-가 축사(우사) · 기호 7-나 퇴비사이나 현 창고 등 |
| 목록 | 확인 사항 | 매각 처리 |
|---|---|---|
| 목록 4 | 지상 제시외 건물 | 매각에 포함 |
| 목록 5 | 지상 물탱크 | 매각에서 제외 |
| 목록 5·6 | 감나무·동백나무 등 수목 | 매각에 포함 |
| 목록 6 | 지상 비닐하우스 | 매각에서 제외 |
또한 본건 5는 공부상 지목이 답이지만 현황은 축사 등으로 이용 중이라고 평가됐습니다. 본건 5 지상 물탱크는 이동 또는 철거가 용이한 것으로 판단돼 평가에서 제외됐고, 본건 6 지상 비닐하우스 역시 평가에서 제외됐습니다. 반대로 본건 5·6의 수목은 토지와 일괄 평가됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,494,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,452,916원 |
| 2. 근저당 · 전남낙농업협동조합 | 237,600,000원 | 186,041,084원 |
| 3. 가압류 · 순천농업협동조합 | 29,854,388원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 189,494,000원 가정 시 채권자 총 청구액 267,454,388원 중 186,041,084원이 배당되고, 미배당액은 81,413,304원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 189,494,000원 | 81,413,304원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 132,645,799원 | 137,465,630원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 92,852,059원 | 176,673,666원 | 0원 |
④ 가격·환금성 판단 — 70%라는 숫자만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 189,494,000원으로 감정가 270,706,300원의 70%입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 특히 토지·농지 성격의 물건은 이용상태와 행정상 취득 가능성, 포함·제외 시설이 실제 활용가치에 직접 영향을 줍니다.
⑤ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광양시 봉강면 봉당리 소재 봉계마을 북서측 인근으로, 농경지·축사·자연림 등이 소재하는 마을주변 농경지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 본건 4~6은 생산관리지역입니다.
- 토지 현황. 확인된 토지는 157.0㎡, 지목 답, 토지이용상황 전, 평지·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 공부와 현황 차이. 본건 5는 공부상 답이나 현황은 축사 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 기호 7-가는 축사(우사), 7-나는 퇴비사이나 현 창고 등으로 이용되고 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 발급 가능 여부. 목록 4·5·6은 농취증 제출 대상입니다. 소관 행정기관에 발급 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다.
- 제출기한. 매각결정기일까지 농취증 미제출로 매각불허가결정이 되면 매수신청보증금이 몰수됩니다.
- 제시외건물. 목록 4 지상 제시외건물은 매각에 포함됩니다.
- 제외 물건. 목록 5 물탱크와 목록 6 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다.
- 수목. 목록 5·6 지상 감나무·동백나무 등 수목은 토지와 함께 매각에 포함됩니다.
- 현황 차이. 본건 5는 공부상 답이나 현황 축사 등으로 이용 중이므로 이용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 점유관계. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘취득 가능성·현황’이 어려운 사건
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2024.03.22 전남낙농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 순천농업협동조합 가압류·경매개시결정·순천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 실제 입찰 판단은 권리분석만으로 끝나지 않습니다. 목록 4·5·6의 농지취득자격증명 제출 의무, 미제출 시 매수신청보증금 몰수, 제시외건물의 매각 포함, 물탱크·비닐하우스의 매각 제외, 수목 포함, 공부와 현황의 차이까지 동시에 확인해야 합니다. 게다가 실거래 비교자료가 없으므로 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 매력을 높게 평가하기도 어렵습니다. 등기상 인수는 0원, 그러나 행정·현황 확인은 필수. 이 사건의 승부처입니다.
