대전지방법원 2025타경20536. 충청남도 논산시 연산면 송정리 소재 기타 + 토지 물건입니다. 감정가는 215,426,240원, 현재 최저매각가는 150,798,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 권리의 출발점은 2022.11.07 접수된 유성온천새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 232,700,000원이며 이 권리가 말소기준입니다.
같은 날 뒤이어 설정된 유성온천새마을금고의 78,000,000원 근저당, 2023.06.05 전재만의 228,800,000원 근저당, 2024.12.10 정인환의 102,400,000원 가압류와 이후 압류·경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다. 따라서 제공된 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20536 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 연산면 송정리 315-2 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 등기부 건물 표시 | 충청남도 논산시 연산면 송정리 79-35 주건축물제1동 · 충청남도 논산시 연산면 계백송정5길 17-23 |
| 소유자 | 서현숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 215,426,240원 / 150,798,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 272,735,917원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 누다락·제시외 건물·제시외 수목·간이수영장 및 데크·벤치테이블 포함 |
| 지분매각 | 목록①④⑤⑥ 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 1번 유성온천새마을금고 근저당권 232,700,000원입니다. 같은 날 접수된 을구 2번 근저당은 접수번호가 뒤에 있고, 전재만 근저당·정인환 가압류·국 압류·경매개시결정도 모두 후순위입니다. 제공된 권리판정상 이 권리들은 매각으로 소멸합니다.
2023.04.13 원상묵의 강제경매개시결정은 2023.06.09 취하를 원인으로 2023.06.12 말소됐습니다. 현재 사건에 관한 임의경매개시결정은 2025.10.31 유성온천새마을금고를 채권자로 등기됐습니다.
② 물건 구조 — 권리보다 지분·도로·경계가 핵심
매각물건명세서 비고상 이 사건은 일괄매각이며 누다락, 제시외 건물, 제시외 수목, 간이수영장 및 데크, 벤치테이블이 포함됩니다. 동시에 목록①④⑤⑥은 지분매각입니다. 목록①⑤⑥은 도로이고, 목록④는 공부상 임야이지만 현황은 도로입니다.
| 확인 항목 | 내용 |
|---|---|
| 일괄매각 | 누다락·제시외 건물·제시외 수목·간이수영장 및 데크·벤치테이블 포함 |
| 지분매각 | 목록①④⑤⑥ 지분매각 |
| 도로 | 목록①⑤⑥ 도로 |
| 공부와 현황 차이 | 목록④ 공부상 임야 · 현황 도로 |
| 경계 | 목록③은 동소 79-17과 명확한 경계구분 없이 이용 중 |
| 통행·출입 | 일부 본인 소유지분 및 타인 소유지분 등을 통하여 통행 및 출입 |
| 공유 토지 | 수인 공유 토지로 의뢰부분의 위치 및 경계 확인 불가능 · 전체 면적 평균가격 적용 후 소유자지분비율로 면적 사정 |
③ 예상배당표 (매각가 150,798,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,911,172원 |
| 을구 1번 근저당권 · 유성온천새마을금고 | 232,700,000원 | 147,886,828원 |
| 을구 2번 근저당권 · 유성온천새마을금고 | 78,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 전재만 | 228,800,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 정인환 | 102,400,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 150,798,000원 기준으로 집행비용 2,911,172원, 유성온천새마을금고 을구 1번 근저당에 147,886,828원이 배당되고 나머지 채권에는 배당재원이 남지 않는 계산입니다. 채권총액 641,900,000원 중 채권자 배당액은 147,886,828원, 미배당액은 494,013,172원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용상황 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 논산시 연산면 송종리 소재 산구름마을 내 토지등으로, 주위는 신흥주택지이며 단독주택·주거나지·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 마을진입로로 현재 도로 및 그 인근 법면 등으로 이용되고 차량 진입이 가능하며, 인근 공도에 시내버스정류장이 위치합니다.
- 토지 현황. 토지 자료상 지목은 도로, 토지이용상황은 도로등, 면적은 245.0㎡, 완경사·부정형·세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이 확인되며 감정요항표에는 계획관리지역·성장관리계획구역, 보전관리지역·준보전산지 및 가축사육제한구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부와 현황. 목록④ 토지는 공부상 임야이나 현황은 도로입니다.
- 공유관계. 수인 공유 토지로 의뢰부분 위치와 경계 확인이 불가능해 전체 면적 기준 평균가격을 적용하고 소유자 지분비율로 면적을 사정했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 목록①④⑤⑥이 지분매각이므로 각 목록의 실제 취득 지분과 사용 가능한 범위를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 도로·통행관계 확인. 목록①⑤⑥은 도로이고 목록④도 현황 도로입니다. 목록③은 동소 79-17과 명확한 경계구분 없이 이용되며 일부 타인 소유지분 등을 통해 통행·출입합니다.
- 제시외 물건 확인. 누다락·제시외 건물·제시외 수목·간이수영장 및 데크·벤치테이블이 일괄매각에 포함된다고 기재돼 있으므로 현존 여부와 위치를 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 현장 조사 당시 이해관계인을 만나지 못해 임대 여부가 미상입니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가 70%이지만, 권리 소멸과 실제 이용가치는 별개의 문제입니다. 지분·도로·공유경계·통행관계를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
- 배당구조 확인. 현재회차 기준 채권 미배당은 494,013,172원이지만, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 소멸, 물건 구조는 복잡”
이 사건의 등기상 권리판단은 비교적 명확합니다. 2022.11.07 유성온천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 150,798,000원 기준 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 입찰 판단의 중심은 권리보다 물건 자체입니다. 일괄매각, 목록①④⑤⑥ 지분매각, 도로 이용, 공부상 임야와 현황 도로의 차이, 공유지 경계 확인 불가, 타인 소유지분 등을 통한 통행·출입이 동시에 기재돼 있습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 감정가 70%”라는 숫자보다 실제 취득범위와 이용관계를 먼저 확인해야 하는 유형입니다. 등기상 인수는 0원, 현장·경계 실사는 필수가 결론입니다.
