대전지방법원 2025타경20536. 논산시 연산면 송정리 79-17 주건축물제1동이 포함된 경매입니다. 현재 최저매각가는 147,835,000원으로 감정가 211,194,800원에서 1회 유찰된 회차입니다. 등기상 핵심은 2022.11.07 설정된 유성온천새마을금고 근저당권으로, 채권최고액 232,700,000원의 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
그러나 권리순위만 보고 단순 물건으로 판단하기는 어렵습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 수목·간이수영장·데크·벤치테이블 포함, 일부 목록의 지분매각, 일부 토지의 도로 이용, 그리고 79-35와 명확한 경계구분 없이 이용하면서 본인 및 타인 소유지분을 통하여 통행·출입하는 내용이 기재돼 있습니다. 따라서 현장과 지적, 통행관계를 직접 대조하는 절차가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20536 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 연산면 송정리 79-17 주건축물제1동 충청남도 논산시 연산면 계백송정5길 17-25 |
| 용도 | 기타 |
| 소유자 | 서현숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 211,194,800원 / 147,835,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 272,735,917원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 토지 정보 | 지목 대 · 371.0㎡ · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 보전관리지역 · 준보전산지 · 가축사육제한구역 · 비행안전제2구역(지원) |
| 공시지가 | 88,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.11.07 유성온천새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 유성온천새마을금고의 채권최고액 78,000,000원 근저당권이 추가로 설정됐고, 2023.06.05에는 전재만의 채권최고액 228,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 정인환의 가압류 102,400,000원, 국의 압류와 경매개시결정도 말소기준 뒤에 위치합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰됐지만 시세 판단은 별개
현재 회차는 감정가 211,194,800원에서 1회 유찰된 147,835,000원입니다. 시나리오상 2회 유찰 시 103,484,500원, 3회 유찰 시 72,439,150원으로 내려갑니다. 그러나 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로, 단순히 감정가 대비 비율이 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 147,835,000원 | 496,934,690원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 103,484,500원 | 540,664,283원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 72,439,150원 | 571,164,755원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 147,835,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,869,690원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 유성온천새마을금고 | 232,700,000원 | 144,965,310원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 유성온천새마을금고 | 78,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 전재만 | 228,800,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 정인환 | 102,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 641,900,000원 중 채권자 예상배당은 144,965,310원, 미배당은 496,934,690원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 주위환경. 논산시 연산면 송정리 산구름마을 내에 위치하며, 주변은 단독주택·주거나지·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 마을진입로와 도로 및 인근 법면 등으로 이용되고 차량 진입이 가능하며, 인근 공도에 시내버스정류장이 위치합니다.
- 토지이용. 보전관리지역·준보전산지·가축사육제한구역·비행안전제2구역(지원) 관련 사항이 확인됩니다.
- 현황 차이. 일부 토지는 공부상 임야이나 현황은 도로로 이용되고 있습니다.
- 공유지분. 수인 공유 토지는 의뢰부분의 위치 및 경계 확인이 불가능하여 전체 면적 기준 평균가격을 적용하고 소유자 지분비율로 면적을 사정했습니다.
- 임대관계. 현장 방문 당시 이해관계인을 만나지 못해 임대 여부 등은 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 주건축물뿐 아니라 함께 매각되는 토지·지분과 제시외 수목·간이수영장·데크·벤치테이블의 범위를 매각물건명세서와 현장에서 대조하세요.
- 지분매각 확인. 일부 목록이 지분매각이므로 전체 소유권을 취득하는 부분과 지분만 취득하는 부분을 구분해야 합니다.
- 도로 현황 확인. 도로로 이용 중인 토지와 공부상 임야이나 현황이 도로인 부분의 실제 이용상태를 확인하세요.
- 경계·통행 확인. 79-35와 명확한 경계구분 없이 이용되고 타인 소유지분 등을 통하여 통행·출입하는 내용이 있어 현황 경계와 진입관계를 직접 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 현장조사상 임대 여부가 미상이므로 실제 점유자와 전입관계를 확인하세요.
- 세금·배당 확인. 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 관련 원본을 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 70%이지만 실거래 비교자료가 없어 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 물건의 사용가치와 현장 조건을 기준으로 응찰가를 별도로 검증하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 사건이 아니다
등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건은 권리순위보다 매각되는 범위와 실제 이용상태가 더 큰 변수입니다. 일괄매각, 일부 지분매각, 도로로 이용되는 토지, 공부와 현황의 차이, 79-35와의 불명확한 경계와 타인 소유지분을 통한 통행·출입이 동시에 확인됩니다.
현재 최저매각가는 147,835,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없는 만큼 이를 곧바로 가격 메리트로 해석할 근거는 없습니다. 등기 인수는 낮지만 현황·지분·통행 확인 난도는 높은 물건으로 보고, 현장과 매각대상 원본을 충분히 대조한 뒤 가격을 판단하는 접근이 적절합니다.
