청주지방법원 2024타경1042. 소재지는 충청북도 영동군 용산면 가곡리 430-5이고, 등기사항전부증명서상 부동산 표시는 충청북도 영동군 용산면 가곡리 430-1, 435 주1동, 도로명주소는 가곡리3길 29로 기재돼 있습니다. 물건의 용도는 기타 + 토지이며, 등기부상 2021.08.10 설정된 주식회사희상케이블상사의 채권최고액 350,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 아파트처럼 권리관계가 단순한 유형이 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 구생본·하성숙·한상례 3명이 창고로 점유하고 있고, 모두 2021.07.02 전입신고로 말소기준권리보다 앞섭니다. 확정일자는 확인되지 않고 보증금도 모두 미상입니다. 따라서 대항력은 인정되는 것으로 조사됐지만 실제 인수금액은 아직 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경1042 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 영동군 용산면 가곡리 430-5 |
| 등기상 부동산 표시 | 충청북도 영동군 용산면 가곡리 430-1, 435 주1동 충청북도 영동군 용산면 가곡리3길 29 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 토지면적 / 지목 | 1,000.0㎡ / 창고용지 |
| 토지이용상황 | 답 |
| 용도지역 | 생산관리지역 |
| 공시지가 | 15,700원/㎡ |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사세빛 |
| 감정가 / 최저가 | 249,157,150원 / 127,569,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만, 임차인 인수위험이 남는다
권리의 핵심은 임차인입니다. 말소기준권리는 2021.08.10 주식회사희상케이블상사의 근저당권이고, 같은 근저당에 기초한 2021.10.07 가압류와 2024.09.09 압류를 포함해 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 3명은 2021.07.02 전입으로 말소기준권리보다 선순위입니다.
② 임차인 분석 — 3명 모두 대항력 있는 것으로 조사
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 구생본 | 창고 | 2021.07.02 | 미상 | 대항력 有인수 가능성우선변제 미상 |
| 하성숙 | 건물위 · 창고 | 2021.07.02 | 미상 | 대항력 有인수 가능성우선변제 미상 |
| 한상례 | 건물위 · 창고 | 2021.07.02 | 미상 | 대항력 有인수 가능성우선변제 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 127,569,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,585,966원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사희상케이블상사 | 350,000,000원 | 124,983,034원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 박귀호 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3-1번 가압류 · 케이비아이코스모링크주식회사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 심연규 | 33,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 강석희 | 48,489,700원 | 0원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 백성만 | 155,148,760원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정 매각가에서는 채권자 총 청구액 1,086,638,460원 중 124,983,034원이 배당되고 961,655,426원의 미배당이 남습니다. 배당표에는 임차인 최우선변제와 당해세가 반영되지 않았으며, 실제 잔여·배당은 달라질 수 있습니다. 특히 임차인 3명의 보증금 미상 부분은 별도 확인이 필요합니다.
④ 소재지·토지 이용 메모
- 용도지역. 생산관리지역입니다.
- 토지. 지목은 창고용지, 토지이용상황은 답, 토지면적은 1,000.0㎡입니다.
- 형상·접면. 평지·가로장방이며 도로접면은 세로한면(불)로 표시돼 있습니다.
- 제한. 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·생산관리지역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반사항은 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 표시 차이. 매각물건명세서 비고에 “일괄매각. 태양광제외(타인소유)”가 기재돼 있고, 등기사항증명서와 현황 및 일반건축물대장상 소재가 상이하다고 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 3명 확인. 구생본·하성숙·한상례 모두 2021.07.02 전입으로 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다.
- 보증금 확인. 세 명 모두 보증금이 미상이므로 매수인 인수 가능 금액을 확정하기 전 보완이 필요합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당 관련 정보가 확인되지 않으므로 우선변제 여부와 배당관계를 별도로 확인하세요.
- 매각 대상 확인. 일괄매각 및 태양광 제외(타인소유)라는 비고가 있으므로 실제 매각범위를 서류와 현황으로 대조하세요.
- 주소·표시 대조. 등기부상 430-1, 435 주1동과 사건 소재지 430-5의 관계를 확인하세요.
- 회차 전략. 현재 3회 유찰로 최저가가 127,569,000원이고 4회 유찰 시 102,055,200원, 5회 유찰 시 81,644,160원 시나리오가 제시돼 있으나, 임차인 인수액을 포함한 실질취득 기준으로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차관계 및 실제 점유현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 낮아도, 대항력 보증금이 먼저다”
이 물건은 3회 유찰로 최저매각가가 127,569,000원까지 내려왔다는 점만 보면 가격이 눈에 띕니다. 그러나 핵심 리스크는 가격이 아니라 선순위 대항력 임차인 3명입니다. 구생본·하성숙·한상례 모두 2021.07.02 전입으로 말소기준권리인 2021.08.10 근저당보다 앞서고, 보증금이 미상이라 매수인이 실제로 얼마를 인수할지는 아직 확정할 수 없습니다.
따라서 이 사건의 기준은 “감정가의 몇 %인가”가 아니라 낙찰가 + 실제 인수되는 미배당 보증금입니다. 보증금과 배당관계가 확인되기 전에는 가격 메리트를 확정하지 말고, 동시에 등기부상 표시와 현황상 소재가 다른 점, 태양광 제외(타인소유) 비고까지 함께 확인해야 합니다. 가격은 내려왔지만, 권리와 현황 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
