102,055,000원
청주지방법원 2024타경1042. 영동군 용산면 가곡리 소재 기타 + 토지 물건입니다. 감정가는 249,157,150원이고 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 102,055,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 단순히 “감정가 대비 많이 떨어졌다”는 이유로 접근하기 어렵습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 구생본·하성숙·한상례 3명의 전입일이 모두 2021.07.02이고, 말소기준권리인 주식회사희상케이블상사의 근저당권 설정일은 2021.08.10입니다. 세 사람 모두 말소기준보다 선순위인 대항력 임차인으로 정리돼 있습니다.
더 큰 문제는 세 임차인의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않는다는 점입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있으므로, 현재 최저가 102,055,000원만 놓고 실질취득가나 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 보증금을 확인하기 전까지 실질취득가 자체가 열려 있는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경1042 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 영동군 용산면 가곡리 430-5 |
| 등기 부동산 | 충청북도 영동군 용산면 가곡리 430-1, 435 주1동 · 가곡리3길 29 |
| 용도 / 토지 | 기타 + 토지 · 창고용지 1,000㎡ · 생산관리지역 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사세빛 |
| 감정가 / 최저가 | 249,157,150원 / 102,055,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이비아이코스모링크 주식회사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상 과거 700,000,000원 근저당은 2021.07.30 해지로 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2021.08.10 설정된 주식회사희상케이블상사의 채권최고액 350,000,000원 근저당입니다. 이후 박귀호·심연규·강석희·백성만의 가압류, 영동군 압류, 근저당권부채권에 대한 케이비아이코스모링크주식회사의 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 3명 모두 보증금 확인 전 입찰가 산정 금지
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 구생본 | 창고 | 2021.07.02 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 하성숙 | 건물위 · 창고 | 2021.07.02 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 한상례 | 건물위 · 창고 | 2021.07.02 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 |
세 사람은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 3명입니다. 따라서 서로의 보증금을 중복신고한 구조로 볼 근거가 없고, 각 임차인의 보증금을 개별 확인해야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 실제 배당액과 최종 인수액을 현재 단계에서 계산할 수 없습니다.
③ 가격 — 4회 유찰이어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 102,055,000원으로, 4회 유찰 후 감정가의 41% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 81,644,000원, 그 다음은 65,315,200원으로 제시돼 있습니다. 하지만 이 사건에는 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
무엇보다 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가만이 아닙니다. 대항력 임차인 3명의 미배당 보증금이 존재한다면 실질취득가 = 낙찰가 + 인수금액이 됩니다. 보증금이 확인되지 않은 현재는 최저가가 내려갈수록 싸지는 구조인지조차 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,055,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,228,770원 |
| 2. 근저당 · 주식회사희상케이블상사 | 350,000,000원 | 99,826,230원 |
| 3. 가압류 · 박귀호 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당권부채권 가압류 · 케이비아이코스모링크주식회사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 심연규 | 33,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 강석희 | 48,489,700원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 백성만 | 155,148,760원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,086,638,460원 중 예상배당은 99,826,230원이고, 미배당액은 986,812,230원입니다. 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 대항력 임차인의 실제 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 배당표상 매수인 인수 0원은 임차관계 확인 전 확정값으로 볼 수 없습니다.
⑤ 토지·현황 메모
- 토지. 창고용지 1,000㎡, 생산관리지역, 공시지가 15,700원/㎡입니다.
- 형상. 평지·가로장방이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 이용상황. 토지이용상황은 답으로 기재돼 있습니다.
- 규제. 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·생산관리지역에 포함됩니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 태양광은 타인소유로 제외됩니다.
- 공부 차이. 등기사항증명서와 달리 현황 및 일반건축물대장상 소재가 상이한 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금. 구생본·하성숙·한상례 3명의 실제 보증금과 미배당 예상액을 확인하기 전에는 실질취득가를 확정하지 마세요.
- 배당요구·확정일자. 세 임차인의 확정일자와 배당요구 여부를 확인해 매각 후 남는 보증금 규모를 계산해야 합니다.
- 현장 점유. 실제 점유 범위와 창고 사용 관계가 조사 내용과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 매각대상 경계. 태양광이 타인소유로 제외되므로 건물·토지와 분리되는 설비의 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 소재 불일치. 등기상 가곡리 430-1, 435 주1동과 현황상 매각대상 소재의 대응관계를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 세금·배당. 영동군 압류가 있고 당해세가 배당표에 반영되지 않았으므로 실제 배당순위를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “41% 유찰가보다 선순위 임차인 3명이 먼저다”
감정가 249,157,150원에서 4회 유찰돼 최저가가 102,055,000원까지 내려온 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아닙니다. 2021.07.02 전입한 구생본·하성숙·한상례 3명이 2021.08.10 말소기준보다 앞서고, 세 사람의 보증금이 모두 미상입니다. 낙찰가 외에 얼마를 추가로 인수하게 될지 모르는 상태이므로 현재 단계에서는 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
등기상 후순위 권리들은 소멸하지만, 대항력 임차인은 별개의 문제입니다. 여기에 일괄매각, 태양광 제외, 등기와 현황·건축물대장의 소재 차이까지 함께 확인해야 합니다. 가격은 내려왔지만 권리확인이 끝난 물건은 아닙니다. 보증금과 실제 점유관계가 확인되기 전까지는 입찰가보다 권리 확인이 우선입니다.
