청주지방법원 2024타경1042. 충청북도 영동군 황간면 회포리 소재의 기타 + 토지 물건으로, 토지는 창고용지 1,011.0㎡, 토지이용상황은 전창고입니다. 현재 등기상 소유자는 농업회사법인주식회사세빛이며, 말소기준권리는 2021.08.10 접수된 주식회사희상케이블상사의 채권최고액 350,000,000원 근저당권입니다. 이후 가압류·근저당권부채권 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건을 “후순위 권리가 소멸하니 깨끗하다”고 정리하면 안 됩니다. 현황조사상 구생본·하성숙·한상례 3명이 모두 창고 사용으로 조사됐고, 전입일은 모두 2021.07.02입니다. 이는 말소기준권리인 2021.08.10보다 앞섭니다. 그러나 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 대항력을 확정적으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고 보증금 확인 전에는 실질 인수액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경1042 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 영동군 황간면 회포리 252-2 |
| 등기부 표시 | 충청북도 영동군 황간면 회포리 252 주4 · 도로명주소 충청북도 영동군 황간면 심원회포로 782-34 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 지목 창고용지 · 토지이용상황 전창고 · 토지면적 1,011.0㎡ |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사세빛 |
| 감정가 / 최저가 | 117,651,000원 / 60,238,000원 (3회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 청구금액 | 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸보다 선순위 점유 확인이 먼저
2021.07.29 설정된 채권최고액 700,000,000원의 근저당권은 2021.07.30 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 그 뒤인 2021.08.10 주식회사희상케이블상사 근저당권 350,000,000원입니다. 2022년 이후의 심연규·강석희·백성만 가압류와 2025.01.08 경매개시결정, 근저당권부채권에 대한 케이비아이코스모링크주식회사의 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 보증금은 모두 미상
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 구생본 | 창고 | 2021.07.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 하성숙 | 건물위 · 창고 | 2021.07.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 한상례 | 건물위 · 창고 | 2021.07.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
세 사람은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 3명으로 조사돼 있습니다. 따라서 중복 보증금 합산 문제는 없지만, 반대로 각각의 보증금이 확인되지 않아 현재 최저가 60,238,000원만으로 실질취득가를 판단할 수 없습니다. 향후 보증금이 확인되고 대항력이 성립한다면 배당받지 못한 보증금은 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 ‘싸다’고 판단할 근거는 부족하다
현재 최저매각가는 60,238,000원으로 감정가 117,651,000원의 51.2%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 더 중요한 점은 선순위 가능 점유자 3명의 보증금이 모두 미상이라는 것입니다. 따라서 최저가가 감정가의 절반 수준이라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,238,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,484,284원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사희상케이블상사 | 350,000,000원 | 58,753,716원 |
| 3. 을구 3-1번 가압류 · 케이비아이코스모링크주식회사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 심연규 | 33,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 강석희 | 48,489,700원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 백성만 | 155,148,760원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 936,638,460원 중 채권자 배당은 58,753,716원, 미배당은 877,884,744원입니다. 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있으나, 이 계산에는 보증금이 확인되지 않은 선순위 가능 임차인 3명의 실질 인수위험을 확정적으로 반영할 수 없으므로 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 물건 특성·환금성 메모
- 용도. 물건 표시는 기타 + 토지이며, 토지 지목은 창고용지, 이용상황은 전창고입니다. 주거용 아파트와 같은 환금성 전제를 적용할 수 없습니다.
- 토지. 면적 1,011.0㎡, 보전관리지역이며 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 공시지가. 10,500원/㎡입니다.
- 규제. 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·보전관리지역에 포함됩니다.
- 매각 조건. 일괄매각이며 태양광은 타인 소유로 매각에서 제외됩니다.
- 표시 차이. 등기사항증명서와 현황 및 일반건축물대장상 소재가 서로 다르다고 명시돼 있습니다. 현장 특정과 매각대상 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 3명 보증금 확인. 전입일이 모두 말소기준보다 빠르므로 보증금·확정일자·실제 점유와 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 매각대상 경계 확인. 태양광은 타인 소유로 제외됩니다. 토지·건물과 태양광 설비의 물리적·법적 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 소재 상이 확인. 등기부상 회포리 252 주4, 사건 소재지는 회포리 252-2로 표시되고 현황·일반건축물대장과도 소재가 상이하다는 비고가 있습니다.
- 환금성 보수적으로 판단. 창고용지·전창고, 보전관리지역, 3회 유찰이라는 특성을 주거용 부동산과 같은 기준으로 평가하면 안 됩니다.
- 추가 유찰만 기다리는 전략 경계. 48,190,400원·38,552,320원으로 내려가더라도 선순위 가능 임차인의 보증금이 확인되지 않으면 실질취득비용은 여전히 미정입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·현장 점유관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — “51.2% 낙찰가”보다 중요한 것은 미상 보증금이다
이 사건은 감정가 117,651,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 60,238,000원까지 내려왔습니다. 그러나 그 할인율만 보고 접근하기에는 권리확인이 덜 끝났습니다. 말소기준 이후의 등기상 권리들은 소멸 구조이지만, 2021.07.02부터 조사된 실제 임차인 3명이 말소기준 2021.08.10보다 앞서고 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 배당표상 인수 0원이라는 수치만으로 안전하다고 결론내릴 수 없습니다.
여기에 일괄매각이면서 태양광은 타인 소유로 제외되고, 등기와 현황·일반건축물대장 사이 소재도 상이합니다. 용도 역시 창고용지·전창고이고 3회 유찰된 상태입니다. 낙찰가 할인은 크지만 실질취득비용과 명도·점유 리스크가 아직 확정되지 않은 물건으로, 임차인 보증금과 매각대상 경계를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단하는 순서가 맞습니다.
