수원지방법원 2025타경101350. 군포시 도마교동 군포송정풍산리치안 1층 비114호, 공부상 근린생활시설입니다. 감정가 1,830,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,171,200,000원입니다. 등기부상 말소기준은 2023.11.24. 설정된 중구농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 2,760,000,000원입니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 물건은 가격이 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없기 때문입니다. 게다가 감정평가 당시 현황 휴업 상태이고, 비114호와 공동담보로 기재된 인접 비113호가 견고한 벽체 등으로 구분되어 있지 않다는 현황이 확인됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘싸 보이는 가격’보다 상가의 실제 이용범위·점유·호실 경계를 원본 현황과 현장에서 대조하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101350 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 도마교동 478 군포송정풍산리치안 1층 비114호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 휴업 상태 |
| 소유자 | 주식회사케이엠홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 1,830,000,000원 / 1,171,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권액 | 2,544,495,180원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.24. 중구농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,760,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
초기 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2023.11.24. 주식회사케이엠홀딩스로 소유권이전된 날 중구농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.08.25. 등기된 중구농업협동조합의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 자료에서 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 64%까지 내려왔지만 시세 판단은 보류
감정가 1,830,000,000원에서 현재 최저매각가 1,171,200,000원으로 내려와 감정가의 64% 수준입니다. 3회 유찰 시 936,960,000원, 4회 유찰 시 749,568,000원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없어, 현재 1,171,200,000원이 실제 시장가보다 낮다고 판단할 자료가 없습니다. 특히 근린시설은 주거용 집합건물보다 임대수익·공실·상권·전용 접근성에 따라 가격 편차가 클 수 있어 ‘2회 유찰 = 싸다’로 연결하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,171,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,112,000원 |
| 1. 근저당 · 중구농업협동조합 | 2,760,000,000원 | 1,157,088,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 2,760,000,000원 중 1,157,088,000원이 배당되고, 미배당 1,602,912,000원이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 감정평가 당시 현황은 휴업 상태입니다.
- 호실 경계. 비114호와 비113호는 기준시점 현재 견고한 벽체 등으로 구분되어 있지 않다고 조사됐습니다. 실제 전유부분 경계와 사용범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보. 중구농업협동조합 근저당에는 같은 건물 1층 비113호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 입지. 송부동행정복지센터 남측 인근으로, 근린생활시설·아파트·다세대주택이 혼재한 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량출입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 동측·남측·서측으로 노폭 약 12미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가 2,778,000원/㎡, 토지는 평지의 정방형 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·비행안전제3구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실 경계 확인. 비113호와 비114호 사이에 견고한 벽체 구분이 없다는 감정평가 내용을 현장에서 직접 대조해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 영업자, 임차관계를 현황조사와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 휴업 상태 확인. 휴업 원인과 현재 영업 가능 여부, 내부 상태, 시설 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 입찰가를 정하지 말고 인근 근린시설의 임대료·공실·매매사례를 별도 확인해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 근저당 공동담보에 비113호가 포함돼 있으므로 해당 호실과의 사용관계 및 경계 상태를 함께 점검하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 상가 현황
등기만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2023.11.24. 중구농업협동조합 근저당이 말소기준이고 경매개시결정까지 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건을 권리만 보고 안전형으로 단정하기에는 현황 확인 과제가 큽니다. 감정 당시 휴업 상태, 임대관계 미상, 그리고 비113호와 견고한 벽체로 구분되지 않은 상태가 동시에 확인됩니다.
또한 현재 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔더라도 비교할 실거래 자료가 없어 시세 대비 가격 메리트는 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 하지만 가격과 현황은 보수적으로 검증해야 하는 근린시설”입니다. 권리보다 호실 경계·점유·휴업 원인·실제 상가가치를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
