936,960,000원
수원지방법원 2025타경101350. 군포시 도마교동 군포송정풍산리치안 1층 비114호 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사케이엠홀딩스이며, 2023.11.24. 설정된 중구농업협동조합 근저당의 채권최고액은 2,760,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2025.08.25. 등기된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 기준으로 매수인이 떠안을 등기상 권리는 0원으로 계산됩니다.
다만 이 물건의 핵심은 권리 자체보다 현황과 환금성입니다. 감정평가상 공부상 용도는 근린생활시설이고 현재 휴업 상태입니다. 임대관계는 미상이며, 비114호와 비113호는 기준시점 현재 견고한 벽체 등으로 구분되어 있지 않다고 기재돼 있습니다. 또한 중구농업협동조합 근저당은 비113호와 공동담보로 설정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101350 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 도마교동 478 군포송정풍산리치안 1층 비114호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 휴업 상태 |
| 소유자 | 주식회사케이엠홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 1,830,000,000원 / 936,960,000원 |
| 유찰 / 현재 비율 | 3회 / 감정가의 51.2% |
| 신청채권액 | 2,544,495,180원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸
말소기준은 2023.11.24. 중구농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,760,000,000원이고 채무자는 주식회사케이엠홀딩스입니다. 이후 2025.08.25. 임의경매개시결정이 등기됐으며, 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 3회 유찰 — 가격은 절반 수준, 시세 비교는 불가
감정가 1,830,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 936,960,000원, 감정가의 51.2%입니다. 다음 시나리오에서는 4회 유찰 시 749,568,000원, 5회 유찰 시 599,654,400원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어, “감정가의 절반이므로 싸다”라고 단정할 근거는 없습니다. 근린시설은 주거용보다 개별 상권·공실·임대수익·점포 구조에 따라 가격 차이가 크게 날 수 있고, 실제로 이 물건은 현재 휴업 상태입니다. 3회 유찰 자체도 시장이 기존 가격대에서 매수에 소극적이었다는 신호로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 936,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,769,600원 |
| 1. 근저당 · 중구농업협동조합 | 2,760,000,000원 | 925,190,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 936,960,000원 가정 시 근저당권자는 925,190,400원을 배당받고 1,834,809,600원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 반영 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이고 현황은 휴업 상태입니다.
- 점포 구조. 비114호와 비113호는 기준시점 현재 견고한 벽체 등으로 구분되어 있지 않습니다.
- 주위환경. 송부동행정복지센터 남측 인근으로 근린생활시설·아파트·다세대주택 등이 섞인 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 동측·남측·서측으로 노폭 약 12미터 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지는 평지의 정방형 형태로 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 2,778,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상인 만큼 현재 점유자·영업자·사용자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 비113호와의 경계 확인. 비114호와 비113호가 견고한 벽체로 구분돼 있지 않다는 감정평가 기재를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 중구농업협동조합 근저당은 비113호와 공동담보로 설정돼 있습니다.
- 휴업 원인 확인. 현황 휴업 상태가 단순 공실인지, 상권·시설·점포 구조와 관련된 문제인지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 실제 임대수익과 인근 상가 거래 수준을 별도 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 별개”
이 사건은 등기상 구조만 보면 단순합니다. 2023.11.24. 중구농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 임의경매개시결정까지 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격과 현황은 신중하게 봐야 합니다. 이미 3회 유찰돼 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려왔고, 물건은 현재 휴업 상태이며 임대관계도 미상입니다. 비114호와 비113호의 물리적 구분 문제도 확인 대상입니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 실사용·임대·환금성 확인 전에는 할인율만 보고 접근하기 어려운 근린시설입니다.
