수원지방법원 2025타경101350. 군포송정풍산리치안 1층 비113호 근린생활시설입니다. 등기 흐름에서 핵심은 2023.11.24. 중구농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,760,000,000원이고, 이 권리가 말소기준이 됩니다. 그 뒤 2025.08.25. 임의경매개시결정, 2025.09.18.과 2026.05.19. 군포시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 936,960,000원으로 감정가 1,830,000,000원의 51.2%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 유찰이 진행됐지만, 시세를 확인할 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 특히 감정평가상 공부 용도는 근린생활시설이고 현황은 휴업 상태이며, 임대관계도 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101350 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 도마교동 478 군포송정풍산리치안 1층 비113호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 휴업 상태 |
| 소유자 | 주식회사케이엠홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 1,830,000,000원 / 936,960,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중구농업협동조합 / 2,544,495,180원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 말소기준권리 | 2023.11.24. 중구농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,760,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
초기의 케이비부동산신탁주식회사 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2023.11.24. 주식회사케이엠홀딩스로 소유권이 이전된 뒤 같은 날 중구농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 임의경매개시결정과 군포시 압류 2건은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 51.2%라도 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저가는 936,960,000원으로 감정가 1,830,000,000원의 51.2%입니다. 3회 유찰된 결과지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 할인율과 시장가 할인율을 동일하게 볼 수 없습니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 감정가 대비 할인율보다 실제 상권·공실·임대료·점포 경계와 현장 이용 가능성을 확인한 뒤 내려야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 51.2% | 936,960,000원 | 1,834,809,600원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 749,568,000원 | 2,020,327,680원 |
| 5회 유찰 시 | 32.77% | 599,654,400원 | 2,168,742,144원 |
③ 예상배당표 (매각가 936,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,769,600원 |
| 2. 근저당권 · 중구농업협동조합 | 2,760,000,000원 | 925,190,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 11,769,600원을 제외한 925,190,400원이 중구농업협동조합에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 1,834,809,600원이 미배당되며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송부동행정복지센터 남측 인근. 주변은 근린생활시설·아파트·다세대주택 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대이며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 출입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 정류장 거리와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 용도·현황. 공부상 근린생활시설이고 현황은 휴업 상태입니다. 공동 위생·급배수·화재경보·옥내소화전·천정형에어컨·지하주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 동측·남측·서측으로 노폭 약 12미터 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 비행안전제3구역, 과밀억제권역 등 관련 제한이 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로 주상용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,778,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점포 경계 확인. 비113호와 비114호 사이가 견고한 벽체 등으로 구분되어 있지 않다는 감정평가 내용을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 현황은 휴업 상태이고 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·사용자와 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가의 51.2%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 인근 상가 매매·임대 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당권자 미배당 1,834,809,600원은 현재 배당상 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 유찰보다 현황 확인이 먼저”
이 물건의 등기 권리는 비교적 단순합니다. 2023.11.24. 중구농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 군포시 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차에서 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 근린생활시설이 휴업 상태이고 임대관계는 미상이며, 비113호와 비114호가 견고한 벽체 등으로 구분되어 있지 않다는 사항까지 확인됩니다. 여기에 비교 가능한 실거래 시세도 없으므로, 감정가의 51.2%라는 할인율만 보고 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 권리는 단순, 가격은 검증 필요, 현황 경계는 필수 확인. 이 세 가지가 이번 입찰의 핵심입니다.
