1,171,200,000원
수원지방법원 2025타경101350. 군포시 도마교동 군포송정풍산리치안 1층 비113호의 공부상 용도는 근린생활시설이고, 감정평가 기준 현황은 휴업 상태입니다. 감정가 1,830,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 1,171,200,000원, 감정가의 64%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로 64%라는 숫자만으로 싸다고 판단할 수는 없습니다.
등기상 핵심은 2023.11.24 설정된 중구농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 2,760,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025.08.25 임의경매개시결정과 2025.09.18·2026.05.19 군포시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101350 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 도마교동 478 군포송정풍산리치안 1층 비113호 |
| 도로명 | 경기도 군포시 송부로96번길 12 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 휴업 |
| 소유자 | 주식회사케이엠홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 1,830,000,000원 / 1,171,200,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 64% |
| 신청채권자 / 청구 | 중구농업협동조합 / 2,544,495,180원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2023.11.24 중구농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,760,000,000원이고 채무자는 주식회사케이엠홀딩스입니다. 근저당에는 군포송정풍산리치안 제1층 제비114호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 경매개시결정과 군포시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 64%라도 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가 1,171,200,000원은 감정가 1,830,000,000원의 64%입니다. 다만 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 저렴하다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 이 사건에서는 최저가가 곧 실질취득액이고 매수인 인수액은 0원이므로, 현재 회차 기준 실질취득은 1,171,200,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,171,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,112,000원 |
| 1. 근저당 · 중구농업협동조합 | 2,760,000,000원 | 1,157,088,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 2,760,000,000원 중 1,157,088,000원이 배당되고 1,602,912,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,171,200,000원 | 1,157,088,000원 | 1,602,912,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 936,960,000원 | 925,190,400원 | 1,834,809,600원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 749,568,000원 | 739,672,320원 | 2,020,327,680원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송부동행정복지센터 남측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·아파트·다세대주택 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이며 현황은 휴업 상태입니다. 공동 위생·급배수·화재경보·옥내소화전·천정형에어컨·지하주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 동측·남측·서측으로 노폭 약 12미터 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,778,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규제. 과밀억제권역·과밀억제지역·가축사육제한구역·비행안전제3구역·교육환경보호구역·상대보호구역 등이 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 대비 64%라는 할인율만 보지 말고, 동일 상권·동일 층 근린시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 호실 경계. 감정평가상 기호 1·2 사이에 견고한 벽체 등이 없다고 기재되어 있으므로 실제 경계·출입구·독립 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보. 중구농업협동조합 근저당의 공동담보로 제1층 제비114호가 기재되어 있으므로 공동담보 관계와 원본 등기를 대조해야 합니다.
- 점유·임대. 임차인 등록 내역은 없지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유자와 실제 영업·사용관계를 확인해야 합니다.
- 휴업 상태. 현황 휴업 상태이므로 현재 내부 상태와 실제 영업 재개 가능 여부, 설비 유지상태를 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 근저당 미배당이 1,602,912,000원 발생하나 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현황 확인’이 더 중요한 근린시설
등기만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2023.11.24 중구농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 경매개시결정과 군포시 압류는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 아파트처럼 권리만 정리해 끝나는 유형이 아닙니다. 공부상 근린생활시설이고 현황은 휴업, 임대관계는 미상이며, 기호 1·2가 견고한 벽체로 구분되어 있지 않다는 감정평가 기재가 있습니다.
현재 최저가는 감정가의 64%까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없어 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 할인율보다 실제 호실 경계·점유·사용상태와 시장가격 검증입니다. 등기상 인수는 0원이지만, 현황 리스크를 확인하지 않고 가격만 보고 접근하기에는 주의가 필요한 사건입니다.
