대전지방법원 2025타경647. 천안시 서북구 쌍용동 상록수현대 404동 9층 905호입니다. 전용면적은 84.41㎡, 감정가 195,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 136,500,000원입니다. 등기상 핵심은 2015.04.22 설정된 삼성화재해상보험주식회사 근저당권 163,200,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤 남아 있는 제이비우리캐피탈·우리카드 가압류와 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 눈여겨볼 만합니다. 같은 단지 동일면적 최근 12개월 거래 평균은 176,944,444원, 가장 최근 2026년 6월 거래는 160,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 77.1%입니다. 최근 구간이 과거 구간보다 5.5% 높은 흐름으로 집계돼 하락 추세가 아니라는 점도 함께 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경647 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1273 상록수 현대아파트 404동 9층905호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.41㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2 · 20층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 송철민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 136,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리카드 / 8,450,324원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 사용승인 | 1995.11.04 |
| 세대수 | 464세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고는 없습니다. 따라서 현재 확인되는 임차보증금 인수 문제는 없습니다. 등기상 과거 근저당·가압류·경매개시결정 가운데 상당수는 이미 말소돼 있고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2015.04.22 삼성화재해상보험주식회사 근저당권입니다. 이후의 제이비우리캐피탈 가압류 20,038,901원, 우리카드 가압류 28,726,953원 및 2025.08.07 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 낮은 현재 최저가
상록수현대 동일면적 84.41㎡ 실거래 12건입니다. 최근 12개월 표본은 9건이며 평균 176,944,444원, 최신 거래는 2026년 6월 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.41㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 84.41㎡ | 9 | 187,000,000원 |
| 2026.04 | 84.41㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2026.02 | 84.41㎡ | 10 | 180,000,000원 |
| 2026.02 | 84.41㎡ | 14 | 188,000,000원 |
| 2025.12 | 84.41㎡ | 13 | 181,500,000원 |
| 2025.10 | 84.41㎡ | 11 | 173,000,000원 |
| 2025.10 | 84.41㎡ | 11 | 183,000,000원 |
| 2025.09 | 84.41㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2025.06 | 84.41㎡ | 13 | 183,000,000원 |
| 2025.05 | 84.41㎡ | 5 | 178,000,000원 |
| 2025.04 | 84.41㎡ | 1 | 142,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.41㎡ | 9건 | 176,944,444원 |
전체 12건 평균은 174,625,000원이지만 가격 판단은 더 최근의 9건 평균 176,944,444원과 최신 거래 160,000,000원을 우선해 보는 편이 적절합니다. 현재 최저가 136,500,000원은 최근 12개월 평균의 77.1%입니다. 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세도 +5.5%로 집계돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,711,000원 |
| 1. 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 163,200,000원 | 133,789,000원 |
| 2. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 20,038,901원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사우리카드 | 28,726,953원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주식회사우리카드 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구액 211,965,854원 중 133,789,000원이 배당되고, 미배당액은 78,176,854원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 136,500,000원 | 133,789,000원 | 78,176,854원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 95,550,000원 | 93,430,100원 | 118,535,754원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 66,884,999원 | 65,281,069원 | 146,684,785원 | 0원 |
후순위 채권의 미배당액은 유찰될수록 커지지만, 이 사건에서는 그 미배당분이 매수인에게 넘어오는 구조가 아닙니다. 따라서 권리분석의 핵심은 채권자가 얼마를 못 받느냐보다 낙찰자가 인수할 금액이 있는가인데, 제시된 모든 회차에서 그 값은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항·단지자료 기준)
- 용도. 감정상 아파트로 이용 중이며 건축물현황도면상 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2 구조입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 9층 905호이며 사용승인일자는 1995.11.04입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 시내버스 승강장이 있으며, 단지 주위 도로가 간선도로와 연계됩니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·승강기설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 아파트이며 공시지가는 1,309,000원/㎡입니다.
- 단지. 상록수현대 464세대, 동일면적 84.41㎡ 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가 상한. 최저가 136,500,000원 자체가 아니라 최근 12개월 평균 176,944,444원과 최신 거래 160,000,000원을 기준으로 실제 응찰가의 안전마진을 점검하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당액은 78,176,854원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 두 금액을 혼동하지 않는 것이 핵심입니다.
- 말소기준 확인. 2015.04.22 삼성화재해상보험주식회사 근저당권과 이후 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서·등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유관계와 인도 가능 여부는 현장 및 현황조사 원본으로 재확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 0원 인수, 현재 가격은 최근 시세 아래”
이 사건의 장점은 두 가지가 분명합니다. 첫째, 임차인 신고가 없고 말소기준 이후 권리가 소멸해 매수인 인수액이 0원입니다. 둘째, 한 차례 유찰된 현재 최저가 136,500,000원이 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 176,944,444원의 77.1% 수준입니다. 최신 거래도 160,000,000원이고 최근 추세는 +5.5%로 집계돼 있습니다. 과거 전체 평균만 보고 판단할 필요 없이, 더 최근 시세 기준으로도 현재 최저가는 낮은 편입니다. 다만 실제 낙찰가는 경쟁에 따라 올라갈 수 있으므로, 권리의 단순함을 확인한 뒤 응찰가 상한을 어디에 둘 것인가가 최종 승부처입니다.
