권리상 매각소멸 구조는 명확하지만 신건 가격과 상가 환금성·공실 리스크를 함께 고려해야 해 B등급
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 매각으로 권리가 정리되는 구조입니다. 다만 근린시설 특성상 가격보다 운영 가능성이 핵심입니다. 공실 이용 상태와 임대관계 미상 사항을 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
541,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
541,000,000원
매수인 인수 0원
인수액
0원
임차인 인수 없음
핵심지표
공실·수익성
근린시설 검토
대전지방법원 2025타경12025. 천안시 서북구 성성동 우나아르떼근린생활시설 지하2층 비206호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 서우종이며, 2022년 설정된 천안삼애신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 가압류·임의경매 등은 매각으로 소멸되는 구조라 낙찰자가 직접 부담하는 권리는 없습니다.
다만 주거용과 달리 근린시설은 권리보다 임대 가능성과 현금흐름이 중요합니다. 감정가 5.41억 신건 상태에서 실제 운영 수익을 만들 수 있는지 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
사건번호
대전지방법원 2025타경12025
소재지
충청남도 천안시 서북구 성성동 95-41 우나아르떼근린생활시설 지하2층 비206호
물건종류
근린시설
소유자
서우종
감정가 / 최저가
541,000,000원 / 541,000,000원
신청채권
698,584,481원
매각기일
2026.07.07
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
말소기준권리는 2022.08.04 설정된 천안삼애신용협동조합 근저당권입니다. 이후 현대카드 가압류, 신한카드 가압류, 임의경매개시결정, 압류 등은 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 문제는 확인되지 않지만 매각물건명세서상 임대차관계 미상 표시가 있어 현장 확인은 필요합니다.
② 예상배당표 (매각가 541,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
7,810,000원
천안삼애신용협동조합 근저당
720,000,000원
533,190,000원
김남훈 근저당
560,000,000원
0원
서윤경 근저당
300,000,000원
0원
잔여 소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 매각가격
신건 100% 기준이며 유찰 시 가격은 하락합니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되어 매수인 인수액은 0원입니다.
⚠️ 운영 관점 이용상태상 휴게음식점 공실로 확인되며, 임대관계도 현장 확인이 필요합니다. 상가는 낙찰 이후 임차 수요와 운영 가능성이 가치 판단의 핵심입니다.
③ 입지·환금성 메모
입지. 천안성성초등학교 북서측 인근 우나아르떼근린생활시설 내 위치합니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 있습니다.
이용상태. 제2종근린생활시설로 이용 중이며 해당 호실은 휴게음식점 공실 상태입니다.
환경. 상가와 공동주택이 혼재된 성숙 중인 상가지대입니다.
④ 입찰 체크리스트
공실 확인. 낙찰 전 실제 공실 여부와 신규 임차 가능성을 확인해야 합니다.
수익성 검토. 상가는 매입가격보다 임대수익과 환금성이 중요합니다.
권리 확인. 임대차관계 미상 부분은 현장 조사와 서류 확인이 필요합니다.
유찰 전략. 현재는 신건으로 가격 메리트보다 운영 가능성 검토가 우선입니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 상가는 운영이 답이다”
이 물건은 등기 권리만 보면 매수인이 떠안을 위험이 없는 구조입니다. 그러나 근린시설은 주택처럼 단순 비교가 어렵고, 공실 여부와 임대 가능성이 실제 투자성을 좌우합니다. 권리는 합격, 사업성 검토는 필수인 물건입니다.
