대전지방법원 2025타경12025. 천안시 서북구 성성동 우나아르떼근린생활시설 지하2층 비216호 근린시설입니다. 소유자는 서우종이며, 2022년 천안삼애신용협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당·가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조라 낙찰자가 직접 부담하는 권리는 없습니다.

다만 주거용 물건과 달리 이 물건의 판단 기준은 권리보다 상가 가치와 실제 이용 가능성입니다. 감정요항상 대상은 근린생활시설이며, 비216호는 공부상 지하2층이나 외부도로와 같은 층이고 승강기에는 1층으로 표시되는 특성이 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

말소기준권리는 2022.08.04 을구 1번 근저당권입니다. 천안삼애신용협동조합(현 천안미소신용협동조합)의 채권최고액 720,000,000원이 기준이며 이후 김남훈·서윤경 근저당, 현대카드·신한카드 가압류, 임의경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸합니다.

② 이용상태와 상가 리스크

③ 예상배당표 (매각가 524,000,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

• 권리 확인. 말소기준권리 이후 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다.
• 상가성 검토. 이용상태는 제2종근린생활시설이며 임대 가능성과 공실 여부 확인이 필요합니다.
• 위치 특성. 공부상 지하2층이나 외부도로와 같은 층, 승강기 1층 표시 사항을 확인해야 합니다.
• 배당 구조. 선순위 근저당 배당 후 후순위 채권은 미배당 규모가 큽니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 상가는 따져야 한다”

이 물건은 법률상 인수 부담은 없는 편입니다. 그러나 근린시설 경매에서는 깨끗한 권리만으로 좋은 낙찰이 결정되지 않습니다. 감정가 5.24억 신건에서 실제 임대수요와 환금성을 검토하고, 상가로서의 사용성과 시장성을 확인하는 것이 핵심입니다. 권리는 합격, 상가성 검토는 필수인 물건입니다.