대구지방법원 2025타경615. 경주시 천북면 모아리 양지타워아파트 상가동 3층 301호로, 용도는 아파트가 아니라 근린시설입니다. 감정평가 당시 301호 내부는 사무실 2실과 원룸형 주택 4개호로 구성되어 있고 공실로 조사됐습니다. 감정가는 150,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 73,500,000원으로 감정가의 49%입니다.
권리 구조에서 기준점은 1999.02.19. 설정된 거동종합건설(주) 명의의 근저당권입니다. 등기 내용에는 채권최고액 80,000,000원이 기재돼 있지만 실제 배당채권액은 확인되지 않아 배당 계산에서는 제외되어 있습니다. 중요한 점은 이 근저당권이 매각으로 소멸하는 말소기준권리라는 것입니다. 이후 남아 있는 압류와 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경615 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 천북면 모아리 587-5외 1필지 양지타워아파트 제상가동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 사무실 2실·원룸형 주택 4개호 · 감정평가 당시 공실 |
| 소유자 | 거동양지종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼환주택건설주식회사 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1999년 근저당
말소기준인 1999.02.19. 근저당권 이후의 권리 가운데 현재 문제되는 2017.01.25. 압류와 2026.01.02. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2014년·2015년·2018년·2020년 압류 및 2024년 가압류 중 상당수는 이미 해제·말소된 이력이 확인됩니다. 따라서 등기상 낙찰자가 그대로 떠안을 권리는 계산상 0원입니다.
② 임차인 — 2명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| GIARSO MOHD FAIZAL B | 목록 2번 일부 | 2023.04.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 차해영 | 목록 2번 일부 | 2025.10.20 | 20,000,000원 | 520,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2026.01.13 | 승계 없음 |
실제 조사된 임차인은 2명입니다. GIARSO MOHD FAIZAL B는 2023.04.24., 차해영은 2025.10.20. 전입해 모두 1999.02.19. 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 두 사람 모두 대항력이 없고 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다. 차해영은 보증금 20,000,000원·월세 520,000원으로 조사됐고 2026.01.13. 배당요구를 했습니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 확인이 먼저
현재 최저매각가는 73,500,000원으로 감정가 150,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 상가동 3층의 근린시설입니다. 현재 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
감정평가상 이용상태는 사무실 2실과 원룸형 주택 4개호이며 모두 공실로 조사됐습니다. 상가·사무실 성격의 구분건물은 실제 임대료, 공실 기간, 관리비, 내부 상태에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 두 차례 유찰됐다는 사실도 감정가 수준에서 수요가 충분하지 않았다는 점을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,723,000원 |
| 1. 근저당 · 거동종합건설(주 | 미상 | 0원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 삼환주택건설주식회사 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 21,777,000원 |
현재 계산은 근저당 실제 채권액을 확인할 수 없어 해당 배당을 0원으로 제외한 값입니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 모아초등학교 남동측의 양지타워아파트 상가동으로, 경주-포항간 간선도로변 상업용지·공업용지·농촌취락·초등학교가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 대중교통 사정도 편리한 것으로 조사됐습니다.
- 이용. 3층 301호는 사무실 2실과 원룸형 주택 4개호로 구성되며 감정평가 당시 공실이었습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 10m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역, 모아초등학교 절대·상대보호구역, 소하천구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 아파트부지 내 상가이며 공시지가 169,200원/㎡, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물이며 사용승인일은 2015.03.19., 보존등기는 1999.02.19.로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 실제 채권액. 채권최고액은 80,000,000원이지만 실제 배당채권액은 확인되지 않았으므로 배당요구·채권계산서를 확인하세요.
- 임차인 점유 재확인. 감정평가에서는 301호가 공실로 조사됐지만 현황조사상 임차인 2명이 확인됩니다. 실제 사용 부분과 현재 점유 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인. GIARSO MOHD FAIZAL B는 대항력은 없으나 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서의 배당관계를 확인하세요.
- 임대수익 검증. 사무실 2실·원룸형 주택 4개호의 실제 임대 가능 금액과 공실 기간을 확인해야 현재 최저가의 적정성을 판단할 수 있습니다.
- 내부시설. 3층 내부시설은 감정평가액에 포함된 것으로 조사됐으므로 현존 여부와 상태를 확인하세요.
- 관리비·세금. 당해세와 관리비 체납 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싼 가격”은 같은 말이 아니다
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 1999.02.19. 근저당권이 말소기준이고, 조사된 임차인 2명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 권리도 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 150,000,000원에서 두 차례 유찰돼 73,500,000원까지 내려왔어도 비교 실거래가 없고, 대상은 주거용 아파트가 아닌 근린시설입니다. 3층 내부가 공실로 조사됐고 임차 현황도 재확인이 필요하므로, 권리는 합격이지만 가격은 현장 임대가치 확인 후 판단하는 것이 맞습니다. 현재 자료만으로 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
