대구지방법원 2025타경615. 경주시 천북면 모아리 양지타워아파트 상가동 제1층 제102호가 포함된 근린시설 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 거동양지종합건설주식회사이며, 등기부에는 근저당권이 없고 2026.01.02. 삼환주택건설주식회사의 강제경매개시결정이 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 겉으로는 담보권 구조가 단순하지만, 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 말소기준보다 앞서 전입한 임차인입니다.
차해영은 2025.10.20. 전입, 보증금 20,000,000원·월세 520,000원이며 2026.01.13. 배당요구를 했습니다. 배당 추정에서는 확정일자에 따른 우선변제권이 없는 것으로 처리되어 보증금 20,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 전액 인수되는 것으로 계산돼 있습니다. 여기에 GIARSO MOHD FAIZAL B가 2023.04.24. 전입한 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수금액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경615 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 천북면 모아리 587-5외 1필지 양지타워아파트 제상가동 제1층 제102호 |
| 도로명주소 | 경상북도 경주시 천북면 모아동산길 16 |
| 용도 | 근린시설 · 감정요항표상 근린생활시설 |
| 소유자 | 거동양지종합건설주식회사 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 86,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼환주택건설주식회사 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
등기부상 2025.07.10. 동래구(부산광역시)의 압류가 있었지만 2025.08.07. 해제로 말소됐습니다. 이후 2026.01.02. 삼환주택건설주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐고, 이 권리가 이 사건의 말소기준권리입니다.
임차인 분석
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차인 2명이 확인됩니다. 두 사람 모두 조사 대상 부분은 “목록 2번 일부”로 기재돼 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| GIARSO MOHD FAIZAL B 목록 2번 일부 | 2023.04.24 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 차해영 목록 2번 일부 | 2025.10.20 | 20,000,000원 / 520,000원 | 2026.01.13 | 있음 | 없음 | 아님 |
차해영의 보증금은 배당표에서 예상배당 0원으로 잡혀 있고 “대항력 有 · 우선변제권 無 → 보증금 전액 매수인 인수”로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 회차에서 낙찰가 86,000,000원만을 취득비용으로 보면 안 되며, 86,000,000원 + 20,000,000원이 확정적으로 고려돼야 합니다. GIARSO MOHD FAIZAL B의 보증금은 미상이므로 여기에 추가 부담이 생길 가능성도 남습니다.
② 회차별 가격 — 유찰돼도 임차인 위험은 남는다
현재는 감정가 86,000,000원과 최저매각가가 같은 신건입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 68,800,000원, 2회 유찰 시 55,040,000원입니다. 다만 차해영의 보증금 20,000,000원 인수는 각 시나리오에서 동일하게 반영돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 차해영 인수 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 86,000,000원 | 20,000,000원 | 50,000,000원 | 0원 | 34,052,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 68,800,000원 | 20,000,000원 | 50,000,000원 | 0원 | 17,161,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 55,040,000원 | 20,000,000원 | 50,000,000원 | 0원 | 3,649,280원 |
동일 근린시설의 실거래 비교값은 제시돼 있지 않으므로, 이 리포트에서는 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 가격 판단보다 미상 임차인의 보증금과 점유범위 확인이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,948,000원 |
| 인수 · 임차인 차해영 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 삼환주택건설주식회사 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,052,000원 |
신건 86,000,000원 가정에서 집행비용 1,948,000원, 신청채권자 50,000,000원이 배당되고 소유자 잔여는 34,052,000원입니다. 차해영 보증금 20,000,000원은 배당액 0원으로 매수인이 별도 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, GIARSO MOHD FAIZAL B의 미상 보증금도 이 배당액에는 수치로 반영돼 있지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 모아초등학교 남동측에 위치하며 경주-포항간 간선도로변 상업용지·공업용지·농촌취락과 초등학교 등이 혼재하는 아파트 상가 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 대중교통사정이 편리한 것으로 조사됐습니다. 북측으로 폭 약 10m 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 감정요항표 전체 조사에서는 기호 1) 근린생활시설(양지식당) 공실, 기호 2) 근린생활시설(식당·모아삼손짜장) 영업중, 기호 3) 사무실 2·원룸형 주택 4개호 공실로 조사됐습니다.
- 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건 상가동이며, 외벽은 연와타일 및 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·타일·아스타일·강화마루·장판 등으로 마감돼 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역, 모아초등학교 상대보호구역·절대보호구역, 소하천구역(용담천)이 기재돼 있습니다. 토지 정보는 지목 대, 276.0㎡, 공시지가 169,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 없음으로 조사됐고 위반사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 차해영 인수액 반영. 낙찰가 외 보증금 20,000,000원 인수를 취득비용에서 분리하지 말고 함께 계산해야 합니다.
- GIARSO 보증금 확인. 2023.04.24. 전입이 말소기준보다 앞서므로 보증금·확정일자·실제 점유범위를 반드시 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상입니다.
- 점유범위 재확인. 두 임차인의 조사 부분이 모두 “목록 2번 일부”로 기재돼 있으므로 실제 점유 부분과 매각대상과의 대응관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 이용상태 재확인. 감정요항표에는 공실·영업중 상태가 혼재하고 임대관계도 재확인이 필요하다고 기재돼 있으므로 현장 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 건물 연혁 대조. 감정요항표에는 사용승인일 2015.03.19., 보존등기 1999.02.19.로 기재돼 있으므로 관련 공부를 대조할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·문건접수·감정요항표와 매각 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수액부터”
이 사건은 신건 최저매각가 86,000,000원 자체보다 임차관계가 더 중요합니다. 차해영의 보증금 20,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있어 현재 회차의 실질취득은 86,000,000원 + 20,000,000원부터 봐야 합니다. 여기에 GIARSO MOHD FAIZAL B가 2023.04.24. 전입했으나 보증금·확정일자가 미상이라 추가 인수 가능성이 숫자로 닫히지 않았습니다.
1회 유찰 시 68,800,000원, 2회 유찰 시 55,040,000원으로 매각가가 내려가더라도 차해영의 20,000,000원 인수는 그대로이고 GIARSO의 미상 위험도 사라지지 않습니다. 따라서 이 물건은 “유찰되면 싸진다”보다 “미상 보증금을 먼저 확정한다”가 우선입니다. 등기 권리는 비교적 단순하지만 임차 권리는 아직 닫히지 않은 사건입니다.
