대구지방법원 2025타경10673. 경주시 강동면 안계리의 토지와 주택·창고 등이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 (가)와 (다)는 주택, (나)는 창고 등으로 이용 중이고, 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물·태양광설비·지상수목도 포함됩니다. 현재 소유자는 정용원이고, 등기상 2025.02.07 구룡포신용협동조합의 채권최고액 492,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다.
등기권리만 보면 말소기준 이후의 감포신용협동조합 근저당, 이준희 근저당, 이수희 근저당과 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 뒤가 아니라 점유관계입니다. 이수희는 2010.01.06, 김종숙은 2021.03.16 전입으로 모두 2025.02.07 말소기준보다 앞섭니다. 다만 두 사람 모두 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 인수액을 숫자로 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10673 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 강동면 안계리 30-13 |
| 등기 건물 표시 | 경상북도 경주시 강동면 안계리 30-17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · (가) 주택 · (나) 창고 등 · (다) 주택 |
| 소유자 | 정용원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 375,402,920원 / 183,947,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이준희 / 101,863,013원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 · 태양광설비 · 지상수목 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2025.02.07 구룡포신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 같은 접수번호 181333으로 감포신용협동조합 근저당권도 설정됐고, 이후 2025.05.23 이준희 근저당 120,000,000원, 2025.08.27 이수희 근저당 140,000,000원 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 조사 — 선순위 전입 2명, 보증금 확인이 먼저
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수희 | 목록 1번 일부 | 2010.01.06 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 |
| 김종숙 | 목록 2번 일부 | 2021.03.16 | 미상 | 미상 | 2026.04.09 | 대항력 가능·미상 |
두 전입일 모두 2025.02.07 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 낙찰 전에는 각 점유자의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당으로 소멸되는 범위를 확인해야 합니다. 특히 이수희는 등기부상 권리자·관계인과 이름이 겹쳐 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 지적되어 있습니다. 이 사정은 곧바로 임차관계를 부정하는 근거가 아니라, 실제 계약관계를 추가 확인해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,947,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,375,258원 |
| 2. 근저당 · 구룡포신용협동조합 | 492,000,000원 | 180,571,742원 |
| 3. 근저당 · 감포신용협동조합 | 492,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이준희 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 이수희 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 등기채권 총액은 1,244,000,000원, 채권자 배당액은 180,571,742원, 미배당은 1,063,428,258원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
현재 최저가에서는 구룡포신용협동조합도 채권최고액 492,000,000원을 모두 배당받지 못합니다. 감포신용협동조합·이준희·이수희의 후순위 근저당에는 배당이 잡히지 않고 소유자 잔여도 0원입니다. 신청채권자 이준희의 청구액은 101,863,013원이지만 현재 회차 가정에서 신청채권자 배당 역시 0원입니다.
④ 가격 판단 — 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 375,402,920원에서 현재 최저가는 183,947,000원으로 내려와 있습니다. 3회 유찰 시 시나리오는 128,762,899원, 4회 유찰 시에는 90,134,029원입니다. 그러나 이 물건은 일반적인 후순위 권리 소멸형처럼 최저가만 비교해서는 안 됩니다. 선순위 전입 2명의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안계1리 마을회관 북동측 인근으로, 주변은 단독주택·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근 도로 상태 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 이용. (가) 주택, (나) 창고 등, (다) 주택으로 이용 중입니다.
- 구조. 경량철골조 판넬지붕 단층, 철근콘크리트조 스라브지붕 단층, 일반목구조 한식골기와지붕 단층 건물이 포함됩니다.
- 토지. 보전관리지역이며, 토지 표시는 지목 도로·524㎡·완경사·부정형·세로한면(가)입니다. 공시지가는 26,500원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 포함되고 공장설립제한지역·공장설립승인지역에 저촉됩니다. 보전산지·임업용산지는 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이수희 임대차 원본 확인. 2010.01.06 전입 경위, 실제 임대차계약 여부, 보증금과 확정일자를 확인해야 합니다.
- 김종숙 배당범위 확인. 2021.03.16 전입, 2026.04.09 배당요구가 확인되므로 보증금과 우선변제 범위를 함께 계산해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 보증금이 확인되면 낙찰가에 매수인이 인수할 미배당액을 더해 최종 취득원가를 다시 산정해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·태양광설비·지상수목이 포함되므로 현황과 경계를 직접 대조해야 합니다.
- 주소·등기 표시 대조. 사건 소재지는 안계리 30-13, 건물 등기 표시는 안계리 30-17로 나타나므로 각 목록과 일괄매각 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 183,947,000원, 3회 유찰 시 128,762,899원, 4회 유찰 시 90,134,029원이지만 인수액 확인 전에는 낮은 최저가만으로 응찰 상한을 정하지 않는 것이 핵심입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 낙찰가보다 먼저 볼 것은 선순위 점유”
이 사건은 감정가 375,402,920원에서 두 번 유찰돼 183,947,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하므로 표면만 보면 가격 하락폭이 크게 보입니다. 그러나 2010.01.06 전입 이수희와 2021.03.16 전입 김종숙이 모두 말소기준권리보다 앞서 있고, 두 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
따라서 이 물건의 승부처는 “감정가의 몇 %인가”가 아니라 “낙찰 후 실제 얼마를 더 부담하는가”입니다. 임차보증금이 남아 인수된다면 현재 실질취득액은 183,947,000원보다 커집니다. 시세 비교값도 없는 상태이므로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 싸다고 결론내릴 수 없습니다. 등기권리는 정리 가능하지만, 선순위 점유와 보증금을 먼저 확정해야 하는 조건부 접근형 물건입니다.
