제주지방법원 2025타경251. 제주시 한경면 조수리 소재 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정가는 510,445,500원이지만 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 122,558,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 최저가는 감정가의 24.01% 수준이지만, 이 사건은 최저가만 보고 할인폭을 판단하면 안 됩니다. 원조연의 전입일은 2022.10.24로 말소기준권리인 제주시농업협동조합 근저당 2022.11.03보다 빠르고, 보증금은 350,000,000원입니다. 현재 매각가 가정에서 배당되는 금액은 120,042,188원이고 부족분 229,957,812원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
즉 현재 회차에서 매수인이 부담하는 경제적 총액은 122,558,000원 + 229,957,812원 = 352,515,812원입니다. 5회 유찰 시에는 낙찰가 85,790,600원에 인수액 266,153,631원이 붙고, 6회 유찰 시에는 낙찰가 60,053,419원에 인수액 291,427,543원이 붙습니다. 낙찰가는 떨어지지만 인수액이 그만큼 커져, 실질취득은 각각 351,944,231원, 351,480,962원으로 거의 고정됩니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 최저매각가가 아니라 약 3.5억원의 실질취득 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경251 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 270-5 |
| 등기상 표시 | 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 270, 271-1, 271-2 제4동 · 제주특별자치도 제주시 한경면 용금로 476-34 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 오창배 |
| 감정가 / 최저가 | 510,445,500원 / 122,558,000원 |
| 유찰 / 현재 비율 | 4회 / 감정가의 24.01% |
| 신청채권자 / 청구 | 강슬기 / 428,328,766원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 원조연 전입이 핵심
말소기준권리는 2022.11.03 제주시농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 576,000,000원이고, 2023.03.23 변경등기에는 채권최고액 480,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 2023.03.31 강슬기 근저당 400,000,000원, 2024.05.09 국 압류, 2025.01.15 임의경매개시결정, 2025.03.13 제주특별자치도 압류가 이어집니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 원조연 | 본건 제시건물 전부분 | 2022.10.24 | 350,000,000원 | 대항력 有 | 확정일자 + 배당요구 | 229,957,812원 인수 |
| 강슬기 | 본건 제시건물 전부분 | 2022.11.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 윤경은,조규학 | 본건 제시건물 전부분 | 2023.09.19 | 80,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
강슬기는 2022.11.11 전입으로 말소기준일 2022.11.03 이후이므로 대항력 없음으로 정리돼 있고, 보증금은 확인되지 않습니다. 윤경은,조규학 역시 2023.09.19 전입으로 말소기준권리 이후이며, 보증금 80,000,000원과 차임 12,000,000원이 조사돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고인은 없으므로 실제 임차인은 3명으로 봅니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 약 3.5억에서 거의 움직이지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 122,558,000원 | 229,957,812원 | 352,515,812원 |
| 5회 유찰 시 | 85,790,600원 | 266,153,631원 | 351,944,231원 |
| 6회 유찰 시 | 60,053,419원 | 291,427,543원 | 351,480,962원 |
대항력 인수형의 전형적인 구조입니다. 원조연 보증금 350,000,000원이 매각대금보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못하는 보증금이 커집니다. 현재 122,558,000원에서 인수액은 229,957,812원이고, 6회 유찰 시 낙찰가가 60,053,419원까지 내려가도 인수액이 291,427,543원으로 증가합니다. 따라서 “최저가가 더 내려가면 더 싸진다”는 판단은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,558,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,515,812원 |
| 1. 임차인 원조연 보증금 | 350,000,000원 | 120,042,188원 |
| 2. 제주시농업협동조합 근저당 | 576,000,000원 | 0원 |
| 3. 강슬기 근저당 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 매각대금 전부가 집행비용과 원조연 배당에 사용되고, 제주시농업협동조합·강슬기 근저당은 배당액 0원입니다. 원조연 보증금 부족분 229,957,812원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 토지·이용상태 메모
- 토지. 토지면적 1,518.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독입니다.
- 형상·접면. 완경사·자루형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 공시지가는 104,300원/㎡입니다.
- 지역·지구. 지하수자원보전4등급, 생태계보전지구5등급, 경관보전지구4등급이 포함되고 경관보전지구5등급에 접하며, 하수처리구역에 저촉되고 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 평가 범위. 본건 지상의 조경수·조경석 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 건물 소재. 공부상 조수리 270, 271-1, 271-2 지상으로 되어 있으나 실제로는 조수리 270-5 지상에 소재하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 명시 법정지상권은 해당사항없음입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 현재 최저가 122,558,000원이 아니라 원조연 인수액을 더한 352,515,812원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 5회 유찰 시 매수인 인수 266,153,631원, 6회 유찰 시 291,427,543원으로 늘어 실질취득은 약 3.5억원에 계속 머뭅니다.
- 원조연 점유·배당 확인. 2022.10.24 전입, 보증금 350,000,000원, 확정일자 2025.04.09, 배당요구 2025.04.16의 원문을 대조해야 합니다.
- 명세서 인수표기 대조. 명시 인수권리 “해당사항없음” 표기와 현재 배당가정의 매수인 인수 229,957,812원 사이를 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
- 강슬기 관계 확인. 현황조사상 임차인 강슬기와 등기부상 근저당권자·경매 채권자 강슬기의 동일인 여부와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 소재지 차이 확인. 공부상 건물 소재와 실제 소재가 다르게 기재돼 있으므로 경계·현황과 일괄매각 범위를 확인해야 합니다.
- 배당가정 재점검. 집행비용 2,515,812원과 원조연 배당 120,042,188원을 전제로 한 계산이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “1.23억 낙찰”이 아니라 “약 3.5억 취득”으로 봐야 한다
이 사건의 가장 큰 착시는 4회 유찰된 최저매각가 122,558,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 510,445,500원에서 큰 폭으로 내려온 물건처럼 보이지만, 원조연의 선행 전입과 보증금 350,000,000원이 결합되면서 현재 회차에 229,957,812원의 인수 부담이 생깁니다. 결과적으로 실질취득은 352,515,812원입니다.
더 중요한 점은 추가 유찰이 가격 해결책이 되지 않는다는 것입니다. 5회 유찰 시 낙찰가는 85,790,600원으로, 6회 유찰 시 60,053,419원으로 내려가지만 인수액이 각각 266,153,631원, 291,427,543원으로 늘어 총부담은 거의 변하지 않습니다. 여기에 이미 4회 유찰된 단독주택 + 토지 일괄매각이고, 임차인·등기권리자 강슬기 동일인 여부와 명세서의 인수권리 표기까지 대조가 필요합니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 싸다”는 이유로 접근할 물건이 아니라, 원조연 보증금을 사실상 가격의 기준점으로 놓고 판단해야 하는 인수형 사건입니다.
