제주지방법원 2025타경251. 제주시 한경면 조수리에 위치한 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 약 5.10억원인데 다섯 차례 유찰을 거쳐 최저가가 약 8,579만원까지 내려왔습니다. 표면적인 가격 인하 폭만 보면 눈길이 가는 물건입니다. 하지만 등기와 임차관계를 함께 살펴보면 상황은 달라집니다. 2022년 10월 24일 전입한 원조연이 2022년 11월 3일 제주시농업협동조합 근저당권보다 앞서 있으며, 신고 보증금은 350,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 근저당권 자체가 아닙니다. 말소기준 이후의 근저당권과 압류는 매각으로 소멸할 예정이지만, 선순위 대항력 임차인의 미회수 보증금은 매수인에게 넘어올 수 있습니다. 따라서 최저가를 기준으로 가격을 평가하기보다, 보증금 인수액을 합산한 실질취득원가를 중심으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

말소기준은 2022.11.03 제주시농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 576,000,000원이었으나, 2023.03.23 변경계약에 따라 480,000,000원으로 변경되었습니다. 그 뒤 설정된 강슬기 근저당권(채권최고액 400,000,000원), 국세·지방세 압류 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다.

그런데 원조연의 전입일은 2022.10.24로 말소기준보다 앞섭니다. 이 임차인은 대항력이 있는 것으로 조사되었고, 보증금은 350,000,000원입니다. 배당받지 못한 금액이 남으면 매수인에게 승계될 위험이 있습니다. 단순히 후순위 근저당권이 소멸한다는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 볼 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 3.5억원이 핵심

임차관계는 3개 기재 단위로 조사되어 있으며, 윤경은·조규학은 함께 기재되어 있습니다. 차임 12,000,000원의 지급주기는 확인되지 않았습니다. 세 기재 모두 점유 부분이 제시건물 전부분으로 표시되어 있어 실제 점유관계의 확인이 필요합니다.

③ 가격의 함정 — 8,579만원이 실질취득가는 아니다

현재 최저매각가는 감정가의 16.81%에 불과합니다. 그러나 인수형 임차인이 존재하는 경우 낙찰가격이 낮아질수록 보증금의 미배당분이 늘어날 수 있습니다. 따라서 낙찰가가 내려간다는 이유만으로 매수인의 총부담이 같은 폭으로 감소하지는 않습니다.

실질취득 = 해당 회차 예상 낙찰가 + 예상 인수액. 모두 제공된 회차별 추정치를 합산한 금액이며, 실제 낙찰가·배당순위·집행비용·임차인 권리 판단에 따라 달라집니다. 취득세·명도비·수선비 등 별도 비용은 포함되지 않았습니다.

표면적인 최저가는 85,791,000원에서 42,037,589원까지 낮아지지만, 추정 실질취득원가는 약 3.51억~3.52억원 범위에 머무릅니다. 이는 대항력 임차인 보증금 350,000,000원이 전체 취득부담을 사실상 좌우하기 때문입니다. 회차별 소폭 차이는 추정 배당과 집행비용의 차이에서 발생합니다.

④ 예상배당표 (매각가 85,791,000원 가정)

* 배당 추정에 사용된 제주시농업협동조합 채권최고액은 최초 설정액 576,000,000원입니다. 다만 등기에는 2023.03.23 채권최고액을 480,000,000원으로 변경한 내역이 존재합니다. 추정표의 근저당권 채권최고액 합계 976,000,000원은 변경 전 금액을 사용한 것이므로 확정 채권액으로 보아서는 안 됩니다.

위 배당은 제공된 추정표를 재현한 것으로 실제 법정 배당순위를 확정한 표가 아닙니다. 특히 임차인의 확정일자가 선순위 근저당권보다 늦다는 점에 유의해야 합니다. 당해세·최우선변제·채권자의 실제 채권액 및 실제 집행비용 등에 따라 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 토지·현황·환금성 메모

• 토지 규모. 토지면적은 1,518.0㎡이고 지목은 대입니다. 토지이용상황은 단독으로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며, 지하수자원보전 4등급·생태계보전지구 5등급·경관보전지구 4등급이 포함됩니다. 경관보전지구 5등급에도 접하며 하수처리구역에 저촉됩니다.
• 기타 제한. 가축사육제한구역에 포함되어 있어 토지 활용이나 건축계획을 세울 때 관련 제한의 확인이 필요합니다.
• 토지 형상·접도. 완경사·자루형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)으로 기재되어 있습니다. 실제 차량 진입과 도로 이용관계는 현장에서 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지의 공시지가는 104,300원/㎡입니다. 공시지가는 개별 부동산의 실제 매매가능가격과 동일하지 않습니다.
• 건물 위치. 목록 7 건물의 공부상 위치와 실제 위치에 차이가 표시되어 있습니다. 건축물대장·지적도·현황 측량 및 매각목록을 대조해야 합니다.
• 조경시설. 본건 지상 조경수와 조경석 등은 토지에 포함하여 평가되었습니다. 일괄매각 범위를 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 단독주택과 토지를 함께 취득하는 물건으로, 표준화된 공동주택보다 개별 조건의 영향이 큽니다. 5회 유찰 이력과 선순위 임차인 인수 문제를 감안해 매도 가능성 및 실제 수요를 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 원조연 임대차 원본 확인. 보증금 350,000,000원의 계약서, 실제 지급내역, 점유 및 전입의 연속성을 확인하세요.
• 선순위 대항력과 배당순위 구분. 전입일 2022.10.24와 확정일자 2025.04.09를 기준으로 근저당권자보다 먼저 배당받을 수 있는지 별도로 검증해야 합니다.
• 인수권리 불일치 해소. 매각물건명세서의 인수권리 '해당사항 없음' 표기와 임차인 조사 결과를 반드시 대조하세요.
• 최악의 보증금 인수 시나리오. 추정 인수액 266,153,238원만을 확정금액으로 보지 말고, 원조연 보증금 350,000,000원 전액 인수 가능성도 검토하세요.
• 근저당 변경사항. 제주시농업협동조합 채권최고액의 576,000,000원에서 480,000,000원으로의 변경을 반영해 실제 배당요구액과 채권잔액을 확인하세요.
• 강슬기의 관계인 여부. 경매신청채권자·근저당권자와 임차인 명의가 같은 사유, 계약관계와 실제 점유 여부를 확인하세요.
• 중복된 점유 부분 확인. 임차관계가 모두 건물 전부분으로 기재되어 있어 실제 점유·사용 형태 및 인도 대상자를 확인해야 합니다.
• 토지·건물 소재지 확인. 조수리 270-5와 공부상 270, 271-1, 271-2의 관계, 매각목록의 범위, 경계 및 건물 현황을 확인하세요.
• 용도지역 및 규제. 계획관리지역 외 환경·경관·지하수보전 및 가축사육 관련 제한을 확인하세요.
• 시장가격 검증. 최저가 85,791,000원이 아니라 보증금 인수를 포함한 실질취득원가를 기준으로 인근 단독주택·토지 거래사례 및 매각 가능가격을 비교하세요.
• 입찰 전 최신 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당요구 관련 문건, 건축물대장 및 토지대장을 확인하세요.

맺으며 — “최저가 8,579만원, 실질부담은 3.5억원 이상”

이 물건은 감정가 대비 최저가 하락폭만 보면 매우 저렴해 보입니다. 감정가 510,445,500원에서 최저가 85,791,000원까지 내려왔으니 숫자만 보면 관심을 끌 만합니다. 하지만 이 경매의 핵심은 가격표가 아니라 원조연의 선순위 대항력과 350,000,000원 보증금입니다.

제공된 배당 추정대로라면 매수인은 266,153,238원을 인수하게 되어 실질취득원가는 351,944,238원이 됩니다. 6회·7회 유찰을 가정해도 추정 총부담은 약 3.51억원 수준으로 유지됩니다. 더구나 임차인의 확정일자가 근저당권보다 늦고 명세서의 인수권리 표기와도 대조할 부분이 있으므로, 실제 배당과 인수금액이 추정보다 불리할 가능성을 배제해서는 안 됩니다.

종합 판단은 D등급입니다. 5회 유찰, 대항력 임차인의 고액 보증금, 배당순위 불확실성, 건물 소재지 표시 차이, 검증 가능한 시세 부재가 겹친 고위험 물건입니다. 입찰을 고려한다면 임차인 보증금의 최종 인수 범위를 먼저 확정적으로 검토한 뒤, 그 금액을 포함한 총취득원가로 시장가격을 비교해야 합니다. 가격표는 8,579만원이지만, 판단 기준은 최소한 수억원의 실질부담입니다.