제주지방법원 2025타경251. 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 270에 위치한 단독주택 + 토지 경매입니다. 현재 최저매각가는 181,696,000원으로 감정가 756,748,500원의 약 24% 수준까지 떨어진 상태입니다. 다만 이 물건은 단순히 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인 원조연의 보증금 350,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있기 때문입니다.
즉 현재 회차에서 단순 낙찰가만 계산하면 181,696,000원이지만, 권리상 인수액 350,000,000원을 함께 봐야 합니다. 실질취득은 약 350,000,000원으로 고정되는 인수형 구조로 해석하는 것이 핵심입니다. 따라서 회차가 더 내려가더라도 최저가 하락분만큼 실질취득이 그대로 낮아진다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경251 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 270 |
| 등기상 소재 | 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 270, 271-1, 271-2 제2동 · 도로명주소 제주특별자치도 제주시 한경면 용금로 476-36 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 소유자 | 오창배 |
| 감정가 / 최저가 | 756,748,500원 / 181,696,000원 |
| 청구액 | 428,328,766원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 토지 | 1,518.0㎡ · 계획관리지역 · 지목 대 · 토지이용상황 단독 |
| 공시지가 | 104,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 그러나 대항력 임차인은 별개
말소기준권리는 2022.11.03 제주시농업협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 576,000,000원이며, 해당 권리 이후의 압류·임의경매개시결정 및 강슬기 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차인 원조연은 2022.10.24 전입으로 말소기준권리보다 앞서고, 현황조사상 대항력 있음으로 확인됐습니다. 보증금은 350,000,000원이고 우선변제권은 없는 것으로 정리되어 있어, 배당에서 보호되지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 3명 중 핵심은 원조연
| 임차인 | 점유범위 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강슬기 | 본건 제시건물 전부분 | 2022.11.11 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 윤경은,조규학 | 본건 제시건물 전부분 | 2023.09.19 | 80,000,000원 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 원조연 | 본건 제시건물 전부분 | 2022.10.24 | 350,000,000원 | 있음 | 없음 | 350,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 181,696,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,343,744원 |
| 인수 · 임차인 원조연 보증금 | 350,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 제주시농업협동조합 | 576,000,000원 | 178,352,256원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 강슬기 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 976,000,000원이고, 현재 가정 매각가에서 채권 배당액은 178,352,256원, 미배당액은 797,647,744원입니다. 원조연 보증금 350,000,000원은 배당에 포함되지 않고 매수인 인수액으로 별도 처리됩니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 변동할 수 있습니다.
④ 입지·토지·물건 메모
- 토지. 토지면적 1,518.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 계획관리지역, 완경사·자루형, 도로접면 세로한면(가)입니다.
- 규제. 지하수자원보전4등급·생태계보전지구5등급·경관보전지구4등급이 포함되고, 경관보전지구5등급이 접하며, 하수처리구역이 저촉되고 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 건물·부합물. 일괄매각이며, 본건 지상의 조경수·조경석이 토지에 포함되어 평가되고 제시외 건물 창고 2㎡가 포함됩니다. 건물 소재 전기차충전시설도 평가 대상에 포함됩니다.
- 공부·현황. 목록 5,6은 공부상 조수리 270, 271-1, 271-2 지상으로 되어 있으나 실제로는 조수리 270 지상에 소재하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 181,696,000원이 아니라 원조연 보증금 인수 350,000,000원을 포함한 실질취득 약 350,000,000원을 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다.
- 회차 확인. 현재 4회 유찰, 이후 5회 유찰 시 127,187,199원, 6회 유찰 시 89,031,039원입니다. 최저가 하락 자체보다 인수 보증금 고정 여부를 우선 보세요.
- 원조연 확인. 전입 2022.10.24, 대항력 있음, 보증금 350,000,000원, 우선변제권 없음, 배당요구일 2025.04.16입니다.
- 강슬기 확인. 전입 2022.11.11로 대항력이 없지만 보증금이 미상이고 등기상 권리자와 동일한 이름이어서 점유관계와 실체를 추가 확인해야 합니다.
- 부합물·토지 확인. 조경수·조경석, 제시외 창고 2㎡, 전기차충전시설, 토지의 규제 및 소재지 차이를 현장과 원본 서류로 대조하세요.
맺으며 — “최저가 하락 ≠ 실질취득 하락”
이 물건의 핵심은 4회 유찰로 최저매각가가 감정가 756,748,500원에서 181,696,000원까지 내려왔다는 숫자 자체가 아닙니다. 대항력 있는 원조연의 보증금 350,000,000원이 매수인 인수 대상으로 남아 있다는 점이 더 중요합니다. 현재 회차의 최저가는 181,696,000원이지만 실질취득은 약 350,000,000원으로 봐야 하고, 5회·6회 유찰로 최저가가 더 내려가도 인수 보증금 350,000,000원은 그대로입니다. 따라서 이 사건은 가격 메리트를 최저가 숫자만으로 평가하면 안 되는 인수형 물건입니다. 권리상 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 임차인 인수와 점유 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
