제주지방법원 2025타경1140. 제주 우도면 연평리 브라운스톤 에이동을 포함한 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태상 기호(1,3,5)는 주택으로 이용 중이고, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 감정가 1,010,172,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 346,489,000원입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 사건의 핵심은 할인율보다 현장 권리관계 확인입니다.
등기상 말소기준은 2023.09.22 설정된 용담새마을금고 근저당권 채권최고액 1,300,000,000원입니다. 이후 정민호 근저당권, 주식회사케이케이개발의 소유권이전청구권가등기, 강제경매·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 별도 주의사항에는 갑구 4번 가등기에 대해 담보가등기 종류 확인 필요가 기재되어 있어 입찰 전 원문 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1140 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 613-2 브라운스톤 에이동 도로명: 제주특별자치도 제주시 우도면 영일진사길 51-65 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 기호(1,3,5) 주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 · 기호(1,5) 사용승인 2022.01.11 · 기호(3) 사용승인 2023.05.31 |
| 토지 | 대 · 429.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이상율 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,010,172,000원 / 346,489,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사한려종합건설 / 316,615,890원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 돌담·바닥데크 등 평가 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 현장 표시는 별도 확인
2022.02.28 설정된 이은경 근저당권 530,000,000원은 2023.09.22 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 용담새마을금고의 1,300,000,000원 근저당권이 설정되어 현재 말소기준 역할을 합니다. 이 근저당권은 2026.01.21 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다.
그 뒤의 정민호 근저당권 200,000,000원, 주식회사케이케이개발 가등기, 주식회사한려종합건설의 강제경매개시결정과 용담새마을금고의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 표기입니다. 2024.01.17 주식회사 한려종합건설의 가압류 516,520,000원은 2024.10.11 이미 말소됐습니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 그러나 감정가 할인율만으로 판단 금지
현재 최저매각가는 346,489,000원으로 감정가 1,010,172,000원의 34% 수준입니다. 추가 유찰 시 제공된 시나리오는 4회 유찰 242,542,299원, 5회 유찰 169,779,609원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34% | 346,489,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 242,542,299원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 169,779,609원 | 0원 |
다만 이 할인율은 어디까지나 감정가 대비입니다. 이 사건에서 가격 매력을 감정가 낙폭만으로 확정하면 안 됩니다. 특히 연립/다세대와 토지가 결합된 일괄매각이고, 우도라는 도서지역 특성까지 있으므로 실제 처분가격과 환금성은 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 346,489,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,650,846원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 용담새마을금고 | 1,300,000,000원 | 340,838,154원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 정민호 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 경매개시결정 · 주식회사한려종합건설 | 316,615,890원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 경매개시결정 · 용담새마을금고 | 316,615,890원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 5,650,846원을 제외한 340,838,154원이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 2,133,231,780원 중 미배당액은 1,792,393,626원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 점유·임대관계 — 인수 0과 점유 확인은 구분
임차인 신고 내역은 없고, 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 이를 곧바로 “실제 임차인이 전혀 없다”거나 특정 점유자의 대항력이 있다고 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 소재 조일리사무소 남서측 및 북동측 인근으로, 부근은 농경지와 주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근은 가능하지만 도서지역 내에 소재해 제반 교통사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호(1,3,5)는 주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수·보일러 난방·천정형 시스템에어컨 냉방·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 확인된 토지는 지목 대, 면적 429.0㎡, 계획관리지역이며 공시지가는 197,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·가축사육제한구역에 해당하고, 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 건축. 위반건축물 표시는 없으며, 일괄매각에 제시외 건물과 돌담·바닥데크 등의 평가가 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 현수막부터 확인. 목록 1·3 외벽의 ‘유치권행사중’ 표시와 관련해 주장 주체, 점유 상태, 공사관계 및 관련 자료를 직접 확인해야 합니다.
- 가등기 원문 대조. 2024.12.18 주식회사케이케이개발 가등기는 말소기준 이후 소멸 표기지만, 담보가등기 종류 확인 필요라는 주의사항도 함께 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·주택과 제시외 건물, 돌담·바닥데크 등이 함께 평가·매각되는 구조이므로 각 목록의 위치와 경계를 현장에서 맞춰봐야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가가 감정가의 34%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 실제 매매가능가격과 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
- 주소 대조. 목록3은 등기사항증명서상 도로명주소 ‘영일진사길 51-67’과 현황·건축물대장상 ‘영일진사길 51-69’가 다르므로 목록별 현황 확인이 필요합니다.
맺으며 — “34% 할인보다 유치권·점유 확인이 먼저”
이 사건은 등기부와 매각물건명세서만 보면 비교적 정리가 선명합니다. 말소기준은 2023.09.22 용담새마을금고 근저당권이고, 그 뒤의 근저당·가등기·경매개시결정은 매각 소멸 표기입니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없으며 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 현장에는 목록 1·3 건물 외벽의 ‘유치권행사중’ 현수막이라는 별도 변수가 있습니다. 여기에 3회 유찰, 연립/다세대와 토지의 일괄매각, 우도 도서지역의 다소 불편한 교통여건까지 겹칩니다. 따라서 현재 최저가 346,489,000원이 감정가의 34%라는 사실만 보고 가격 매력을 높게 평가하기보다는, 유치권 주장·실제 점유·일괄매각 범위와 실제 처분가격을 먼저 확인하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
