제주지방법원 2025타경1140. 제주시 우도면 연평리 613 브라운스톤 디동과 토지가 함께 매각되는 물건입니다. 감정평가상 기호(1,3,5)는 주택으로 이용 중이고, 매각은 일괄매각이며 제시외 건물과 돌담·바닥데크 등도 평가에 포함돼 있습니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 437.0㎡, 계획관리지역입니다.
등기상 핵심은 2023.09.22. 설정된 용담새마을금고의 채권최고액 1,300,000,000원 근저당입니다. 이것이 말소기준권리이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 해당 근저당은 2026.01.21. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 반면 2022년 이은경 근저당, 이후 이주석·김석·정민호 근저당과 가압류·가등기는 등기부상 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1140 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 우도면 연평리 613 브라운스톤 디동 · 제주특별자치도 제주시 우도면 영일진사길 51-63 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 기호(1,3,5) 주택 이용 중 |
| 소유자 | 이상율 · 단독소유 |
| 토지 | 대 · 437.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 197,800원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 482,621,500원 / 165,540,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 316,615,890원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원, 현장 확인은 별개
말소기준권리는 2023.09.22. 용담새마을금고 근저당입니다. 2025.04.24. 주식회사한려종합건설의 강제경매개시결정과 2025.06.10. 용담새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항없음, 법정지상권 해당사항없음으로 기재돼 있고 예상 배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
또한 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 배당자료상 임차인 관련 인수액은 없지만, 실제 점유자가 누구인지와 주택 사용 상태는 입찰 전에 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 흐름 — 3회 유찰, 그러나 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 482,621,500원이고 현재 회차 최저매각가는 165,540,000원입니다. 3회 유찰된 결과 감정가의 34% 수준까지 내려왔습니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 165,540,000원 | 1,770,809,340원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 115,878,000원 | 1,819,776,072원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 81,114,600원 | 1,853,977,243원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매각대금은 115,878,000원, 81,114,600원으로 낮아지는 반면, 채권자 미배당액은 증가합니다. 그러나 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수는 모두 0원입니다. 채권자의 미회수액과 매수인의 인수 부담은 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,117,560원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 용담새마을금고 | 1,300,000,000원 | 162,422,440원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 주식회사한려종합건설 | 316,615,890원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 용담새마을금고 | 316,615,890원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 배당 추정으로 총 채권액 1,933,231,780원 중 162,422,440원이 채권자에게 배당되고 미배당액은 1,770,809,340원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 3,117,560원으로 추정돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호(1,3,5)는 주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물이며 사용승인일은 2022.01.11. 또는 2023.05.31.로 기재돼 있습니다.
- 입지. 제주시 우도면 연평리 ‘조일리사무소’ 남서측 인근 및 북동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지와 주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하지만 도서지역에 소재해 제반 교통사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목 ‘대’, 면적 437.0㎡, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건이며 용도지역은 계획관리지역입니다.
- 규제. 계획관리지역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되고 돌담·바닥데크 등도 평가에 포함돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장 확인. 목록 5 외벽의 ‘유치권행사중’ 현수막과 실제 점유 상태, 주장 주체 및 채권관계를 우선 확인하세요.
- 임대·점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 사용·점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 3회 유찰·감정가 34%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 우도 지역의 실제 거래가격과 환금성을 별도로 비교하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물, 돌담·바닥데크 등 평가 포함 범위를 매각목록과 현장에서 서로 대조하세요.
- 기준근저당 확인. 2023.09.22. 용담새마을금고 근저당이 말소기준이며 2026.01.21. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 권리관계를 등기 원본과 대조하세요.
- 교통·환금성 확인. 도서지역으로 교통사정이 다소 불편하다는 감정평가 내용을 실제 접근성과 매각 후 수요 측면에서 확인하세요.
맺으며 — “34% 할인보다 현장 리스크 확인이 먼저”
숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 482,621,500원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 165,540,000원, 감정가의 34%입니다. 등기와 매각물건명세서만 놓고 보면 말소기준 이후 권리는 정리되고 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 할인율보다 현장입니다. 목록 5 외벽에 ‘유치권행사중’ 현수막이 있고 임대관계도 미상이며, 우도라는 도서지역의 교통 여건까지 고려해야 합니다. 실거래 시세 비교 없이 감정가 대비 34%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수도 없습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 단순하지만, 유치권 주장·점유·현지 시세 확인 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
