제주지방법원 2025타경1580. 서귀포시 서귀동 ‘수앤수’ 10층 건물 중 7층 706호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사수앤수제주이며, 2018년 1월 5일 제주와이신용협동조합이 채권최고액 1,300,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
최저매각가는 감정가의 70%인 225,400,000원입니다. 그러나 감정가에서 30% 내려왔다는 사실은 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 동일 건물이나 인근 비교 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 본건은 권리분석과 가격분석을 분리해야 합니다. 권리는 비교적 정돈되어 있지만, 가격 메리트는 별도 현장조사와 거래사례 확인 전까지 보류하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1580 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 7층 706호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 중 7층 · 사용승인 2017.12.12 |
| 소유자 | 주식회사수앤수제주 |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 225,400,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주와이신용협동조합 / 309,746,010원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.01.05. 설정된 제주와이신용협동조합의 근저당권입니다. 2019년 제주특별자치도 압류와 2025년 국민건강보험공단 압류는 각각 해제되어 말소됐고, 2025.08.06. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 706호 관련 2명 모두 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금·확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신미경 | 706호 | 2025.06.30 | 미상 | 2025.11.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이은희 | 706호 · 주거 | 2020.03.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이인영 | 1001호 | 2024.10.10 | 미상 | 미상 | 본건 외 호수 대항력 없음 승계 없음 |
신미경과 이은희의 전입일은 모두 말소기준권리인 2018.01.05.보다 늦습니다. 따라서 두 사람은 선순위 임차인으로서 매수인에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당 순위와 최우선변제 가능액은 계산할 수 없습니다. 다만 이는 배당 문제이며, 현재 명시된 권리관계상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격·회차 분석 — 감정가 70%지만 시세 할인은 미확인
현재 회차 최저가는 225,400,000원으로 감정가 322,000,000원의 70%입니다. 한 차례 더 유찰되면 157,780,000원, 세 차례 유찰 구간은 110,446,000원으로 제시돼 있습니다. 그러나 비교 실거래가 없으므로 각 금액이 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·감정가 70%) | 225,400,000원 | 221,444,400원 | 1,078,555,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 157,780,000원 | 154,771,080원 | 1,145,228,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 110,446,000원 | 108,099,756원 | 1,191,900,244원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 근저당권자의 미배당액은 늘지만, 그 부족액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 따라서 실질취득액은 현재 회차 기준 225,400,000원으로 최저매각가와 같습니다. 다만 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 225,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,955,600원 |
| 1. 근저당 · 제주와이신용협동조합 | 1,300,000,000원 | 221,444,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | - | 1,078,555,600원 |
근저당 채권최고액은 공동담보 기준 1,300,000,000원이며, 현재 회차 매각대금에서는 집행비용을 제외한 221,444,400원이 배당되는 시나리오입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있으나, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 7층 706호이며, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 서귀중앙초등학교 남서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설·숙박시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 교통 여건은 무난합니다.
- 도로. 일단의 토지가 서측 폭 약 8m, 동측 폭 약 10m의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·고도지구·방화지구이며 지하수자원특별관리구역·하수처리구역·역사문화환경보존지역 등에 포함됩니다.
- 공부·위반 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 오피스텔은 동일 건물의 매매·임대 거래량과 공실 여부에 따라 가격 차이가 커질 수 있으므로 실제 거래사례 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 확인. 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 뒤 추가 변경이나 말소가 있었는지 확인하세요.
- 706호 점유 확인. 신미경·이은희 중 실제 점유자와 임대차 관계, 퇴거 의사, 열쇠 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 제출 문건 원본으로 다시 대조하세요.
- 1001호와 분리. 이인영의 점유 부분은 1001호이므로 본건 706호의 임차인으로 합산하지 마세요.
- 실거래 확인. 감정가 대비 할인율이 아니라 동일 건물·유사 면적·유사 층의 최근 거래와 임대수익을 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 현장 상태 확인. 주거용 사용 상태, 내부 수리 필요성, 냉난방·승강기·급배수설비 상태를 점검하세요.
- 체납 확인. 관리비 중 공용부분 체납액과 지방세·당해세, 최우선변제 가능성을 확인하세요.
- 매각 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.07.이므로 변경·연기·매각 여부를 법원 기록에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 검증 전
이 사건의 핵심은 낮아진 최저가보다 권리와 가격을 분리해서 보는 것입니다. 말소기준은 명확하고, 706호 관련 조사자 2명은 모두 기준권리 이후 전입해 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없어 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 최저가 225,400,000원이 시장가격보다 유리한지는 확인되지 않았습니다. 보증금·확정일자가 알려지지 않은 점유자가 있고, 근저당권 이전등기도 존재하며, 비교 실거래 자료 없이 감정가 70%만 제시된 상태입니다. 결론은 권리분석은 비교적 단순하지만 가격 확신은 부족한 오피스텔입니다. 현장 점유와 거래사례를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
