제주지방법원 2025타경1580. 서귀포시 서귀동 ‘수앤수’ 10층 1001호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 권리의 기준점은 2018년 1월 5일 제주와이신용협동조합의 근저당권이며, 이후 발생한 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 1001호에는 이인영의 2024년 10월 10일 전입이 조사됐지만 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권은 해당 사항이 없는 것으로 명시돼 있습니다.
다만 권리와 가격은 별개입니다. 이 물건은 한 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 70%인 158,900,000원까지 내려왔지만, 최근 거래가나 최근 12개월 평균처럼 직접 비교할 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮다”는 사실은 확인되지만, “시장가격보다 싸다”는 결론은 아직 성립하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1580 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 10층 1001호 도로명: 제주특별자치도 서귀포시 중앙로71번길 15-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 오피스텔 · 10층 건물의 10층 |
| 소유자 | 주식회사수앤수제주 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 158,900,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주와이신용협동조합 / 309,746,010원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 사용승인 | 2017.12.12 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2018.01.05. 제주와이신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,300,000,000원이며 공동담보목록 제2018-10호가 기재돼 있습니다. 이 근저당권은 2025.10.31. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 권리의 기준일은 최초 설정일인 2018.01.05.로 유지됩니다. 2021년 강남철 근저당권은 2023년 해지로 말소됐고, 2019년 제주특별자치도 압류도 같은 해 해제돼 현재 존속하지 않습니다.
임차인·점유 분석
| 성명 / 호실 | 전입일 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 이인영 1001호 | 2024.10.10 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
1001호 조사자는 이인영 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입일이 말소기준일보다 약 6년 9개월 늦으므로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 대항력이 없으므로 보증금이 존재하더라도 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니지만, 실제 점유가 이어지고 있다면 인도명령과 명도 협의는 필요할 수 있습니다.
동일 사건 조사 내역 중 706호의 신미경·이은희는 대상 호실인 1001호와 다른 호실이므로, 1001호 인수액 산정에는 합산하지 않았습니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저가는 감정가 227,000,000원의 70%인 158,900,000원입니다. 추가 유찰 시 데이터상 최저가는 49%인 111,230,000원, 34.3%인 77,861,000원으로 낮아집니다. 각 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되므로, 현재 확인 범위의 실질취득가는 각 회차의 낙찰가와 같습니다.
| 회차 가정 | 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 158,900,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 111,230,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 77,861,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 158,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,024,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 제주와이신용협동조합 | 1,300,000,000원 | 155,875,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 강남철 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 예상배당으로, 총 채권액 2,300,000,000원 중 155,875,400원이 배당되고 2,144,124,600원이 미배당으로 남는 계산입니다. 을구 2번 근저당권은 등기상 2023.01.31. 해지 말소됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀중앙초등학교 남서측 인근이며 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 전반적인 교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·가스보일러 난방·천정형 냉방·승강기·소화전·화재탐지 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 오피스텔 부지는 평지이며 서측 약 8m, 동측 약 10m의 아스콘 포장도로에 접합니다. 토지 공시지가는 1,027,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역, 고도지구 30m 이하, 방화지구이며 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 인근 주거용 오피스텔과 같은 건물의 실제 거래가·매물가·임대료를 확인해 158,900,000원의 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
- 1001호 점유 확인. 이인영의 실제 점유 여부, 임대차계약 내용, 보증금과 월세, 확정일자 및 배당요구 여부를 매각물건명세서 원문과 현장에서 대조하세요.
- 명도 비용. 대항력은 없더라도 점유자가 거주 중이면 인도명령, 이사 협의와 명도 기간을 예상해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로 최신 등기부와 채권자 변경 내역을 대조하세요.
- 공동담보 확인. 두 근저당권에 공동담보목록이 기재돼 있으므로 실제 채권액과 다른 담보물의 배당 진행 상황을 확인하세요.
- 체납 비용 확인. 관리비, 당해세와 공용부분 체납액이 있는지 관리주체와 관련 기관에 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 미확인”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2018년 제주와이신용협동조합 근저당권이고, 1001호 전입은 2024년으로 늦어 대항력이 없습니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으며, 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
그러나 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 매력을 인정할 수는 없습니다. 오피스텔은 실제 매매가와 임대수익, 공실 가능성에 따라 적정가격이 달라지는데, 이 물건은 직접 비교할 최근 거래가가 확인되지 않습니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 검증 전 보류. 입찰 여부는 158,900,000원이 실제 시장가격과 임대가치보다 충분히 낮은지 확인한 뒤 결정해야 합니다.
