매력지수 B등급 · 권리상 인수 0원이나 보증금 미상 임차인 존재와 신건 가격 부담을 확인해야 하는 물건
말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수권리는 없지만 임차인 보증금 미상 위험과 최저가가 최근 12개월 시세보다 높아 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수권리는 0원입니다. 다만 현황상 임차인 2명이 확인되고 보증금은 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 배당·점유관계 확인이 필요한 물건입니다. 또한 최저가는 최근 12개월 실거래 평균보다 높은 시세 이상 가격입니다.
감정가 / 최저가
184,000,000원
신건(0회 유찰)
최근 12개월 평균
170,666,666원
최근 거래 6건
최저가 ÷ 최근시세
107.8%
시세보다 높음
매수인 인수
0원
명시 인수권리 없음
제주지방법원 2025타경1667. 제주 한림읍 동명리 트리니티 101동 302호 다세대입니다. 말소기준권리는 2018년 설정된 제주감귤농업협동조합 근저당권이며 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 감정평가상 임대 중으로 탐문된 이력이 있어 임차관계 확인이 핵심입니다.
물건 개요
사건번호
제주지방법원 2025타경1667 (임의경매)
소재지
제주특별자치도 제주시 한림읍 동명리 1584-3 101동 제3층 제302호
물건종류 / 이용상태
다세대 · 연립주택 단위호 · 방3, 거실, 주방/식당, 화장실/욕실2
소유자
양태성
감정가 / 최저가
184,000,000원 / 184,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구
제주감귤농업협동조합 / 193,175,864원
매각기일
2026.07.07
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 을구 2번 제주감귤농업협동조합 근저당권(2018.09.19)입니다. 이후 전북신용보증재단 가압류, 국 압류, 신용보증기금 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금 확인 필요
임차인
전입
보증금
대항력
우선변제
승계
조윤호
2024.07.08
미상
없음
확인 필요
없음
박은남
2022.12.19
미상
없음
확인 필요
없음
⚠️ 임차 리스크 두 명의 점유자가 확인되며 보증금은 미상입니다. 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 실제 배당요구 여부와 보증금 규모는 매각 전 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 시세 이상
트리니티 최근 거래 12건 기준 평균 거래가는 169,500,000원, 최근 12개월 평균은 170,666,666원입니다. 최저매각가 184,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 107.8%로 신건에서 가격 메리트가 낮습니다.
거래월
면적
층
거래가
2026.07
73.49㎡
2
178,000,000원
2026.07
73.49㎡
5
180,000,000원
2026.01
62.68㎡
4
169,000,000원
2025.11
62.68㎡
2
168,000,000원
2025.08
63.18㎡
2
161,000,000원
평균
12건
-
169,500,000원
매각대금 배분 (신건 1.84억)
최저가 vs 최근 시세
최저매각가는 최근 12개월 평균보다 높아 신건 가격 메리트는 제한적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
3,376,000원
제주감귤농업협동조합 근저당
405,000,000원
180,624,000원
전북신용보증재단 가압류
40,500,000원
0원
신용보증기금 가압류
35,153,578원
0원
소유자 교부
-
0원
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 모두 소멸하고 매수인 인수권리는 없습니다.
⛔ 입찰 관점 신건 최저가는 최근 12개월 거래 평균보다 높습니다. 권리 안전성과 별개로 가격은 유찰 여부를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차인 확인. 조윤호·박은남 점유자의 실제 보증금과 배당요구 여부 확인 필요.
가격 검토. 최저가 184,000,000원은 최근 12개월 평균 170,666,666원보다 높음.
권리 확인. 제주감귤농업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸.
현장 확인. 36세대 규모 연립주택으로 점유현황과 관리상태 확인 필요.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 가격과 점유를 확인해야 한다”
이 물건은 권리관계만 보면 인수 위험이 없는 구조입니다. 그러나 임차인 2명의 보증금이 확인되지 않았고, 최저가는 최근 시세보다 높은 수준입니다. 깨끗한 권리와 좋은 가격은 별개의 문제입니다. 입찰 전 임차관계와 적정 낙찰가를 함께 검토해야 합니다.
