제주지방법원 2025타경1667. 제주시 한림읍 동명리 트리니티 101동 303호 다세대 물건입니다. 소유자는 양태성으로 확인되며, 2018년 소유권 이전과 함께 설정된 제주감귤농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 전북신용보증재단·신용보증기금 가압류, 국 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 가격 판단은 별도입니다. 최근 거래 기준으로 최저가는 시세보다 높습니다. 따라서 신건 낙찰보다 유찰 후 가격 구간을 확인하는 전략이 적절합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸

말소기준권리는 2018.09.19 설정된 제주감귤농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후 설정된 가압류·압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금 확인 필요

③ 시세 비교 — 신건 가격 메리트 부족

트리니티 동일 면적 실거래를 기준으로 비교합니다. 최근 12개월 평균은 179,000,000원이며, 최신 거래는 2026.07 178,000,000원입니다.

최근 12개월 평균 1.79억 대비 최저가 2억은 111.7%입니다. 전체 평균 거래액 178,250,000원보다도 높은 수준으로, 신건에서 가격 우위는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 확인. 최근 12개월 평균 179,000,000원 대비 최저가 200,000,000원으로 시세 이상입니다.
• 임차 확인. 조윤호·박은남의 보증금 미상 부분은 추가 확인이 필요합니다.
• 권리 확인. 제주감귤농업협동조합 근저당 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다.
• 유찰 전략. 신건보다 조정된 가격 구간에서 시세 대비 메리트를 검토해야 합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 가격은 따져야 한다”

이 물건은 권리분석상 복잡한 인수 위험은 낮습니다. 다만 경매에서 중요한 것은 권리와 가격을 함께 보는 것입니다. 현재 최저가는 최근 실거래보다 높아 신건 낙찰의 가격 매력은 제한적입니다. 권리는 안정적, 가격은 보수적 접근이 필요한 물건입니다.