서울남부지방법원 2024타경4893. 가산디지털단지역 남동측 인근 에이스골드타워 제지하2층 제비201호입니다. 감정평가상 이용상태는 지식산업센터입니다. 현재 소유자는 주식회사바이유어사이드이고, 2021.10.13. 수협은행이 채권최고액 196,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 서울신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 금천구 압류, 소상공인시장진흥공단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 “별도등기 있음 : 1토지(을구5번 지상권 설정 2021. 7. 26. 등기, 지상권자 : 서울특별시 금천구)”가 인수권리로 명시되어 있습니다. 이 날짜는 수협은행 근저당 설정일인 2021.10.13.보다 앞섭니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 51.2%까지 떨어졌다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하기보다, 해당 지상권의 범위·내용과 매수 후 이용에 미치는 영향을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경4893 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산디지털1로 100, 제지하2층 제비201호 (가산동, 에이스골드타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 지식산업센터로 이용중 · 철근콘크리트구조 18층 건물 내 지하2층 |
| 소유자 | 주식회사바이유어사이드 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 127,488,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 말소기준권리 | 2021.10.13. 수협은행 근저당권 · 채권최고액 196,800,000원 |
| 경매 청구액 | 600,034,985원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 지상권이 핵심
수협은행 근저당권 설정 이후의 서울신용보증재단 가압류 52,500,000원, 금천구 압류, 소상공인시장진흥공단 가압류 9,802,639원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 토지의 별도등기 지상권은 명세서에서 인수권리로 특정되어 있으므로 일반적인 “말소기준 이후 권리만 확인하면 끝”인 사건과 성격이 다릅니다.
확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차관계를 단정하기보다 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 별도 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 — 3회 유찰, 그러나 시세가 아니라 권리부터
감정가는 249,000,000원, 현재 최저매각가는 127,488,000원입니다. 3회 유찰된 현재 회차의 비율은 감정가의 51.2%입니다. 다음 시나리오에서는 4회 유찰 시 101,990,400원, 5회 유찰 시 81,592,320원으로 낮아집니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,488,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,584,832원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 196,800,000원 | 124,903,168원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 52,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 9,802,639원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 127,488,000원 가정 시 채권자 총 청구액 259,102,639원 중 124,903,168원이 배당되고, 미배당액은 134,199,471원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당표상 매수인 금액 인수는 0원이지만 별도등기 지상권은 별개입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 가산디지털단지역(지하철 1·7호선) 남동측 인근이며, 주변은 지식산업센터와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1·7호선 환승역인 가산디지털단지역이 소재합니다.
- 이용상태. 본건은 감정평가상 지식산업센터로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 18층 건물이며 승강기·화재탐지·위생·급배수 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 본건 소재 부지는 서측으로 폭 약 20m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용, 토지면적은 4,399.0㎡이며 공시지가는 4,159,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당하며 철도보호지구에도 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 별도등기 지상권 원문 확인. 1토지 을구5번 지상권의 설정 목적, 범위, 존속기간과 이용상 제약을 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 저가 판단 금지. 감정가 249,000,000원에서 127,488,000원까지 낮아졌지만, 지상권 영향을 반영하기 전에는 가격 매력을 확정하기 어렵습니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 지식산업센터 이용조건 확인. 국가산업단지·산업시설구역 등 토지이용 규제와 실제 사용 목적이 맞는지 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 배당표상 매수인 금액 인수는 0원이지만 별도등기 지상권은 금전배당과 별개의 인수권리입니다.
- 회차별 자금 시나리오. 현재 127,488,000원, 4회 유찰 시 101,990,400원, 5회 유찰 시 81,592,320원의 가격 구간을 권리 확인 결과와 함께 비교해야 합니다.
맺으며 — “51.2% 할인”보다 중요한 한 줄
이 사건은 감정가 249,000,000원에서 3회 유찰돼 127,488,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 권리분석의 결론은 단순하지 않습니다. 수협은행 근저당 이후의 후순위 가압류·압류는 소멸하고 배당표상 금액 인수도 0원이지만, 말소기준보다 앞선 2021.07.26. 별도등기 지상권이 매수인 인수권리로 명시되어 있습니다. 여기에 지식산업센터·지하2층이라는 물건 특성과 임대관계 미상까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “유찰돼 싸진 물건”이 아니라 “인수 지상권을 확인해야 가격을 말할 수 있는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 가격보다 권리 확인이 먼저입니다.
