서울남부지방법원 2024타경4893. 가산동 에이스골드타워 제9층 제908호로, 감정평가상 지식산업센터로 이용 중인 집합건물입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사바이유어사이드이며, 말소기준권리는 2021.10.13. 설정된 수협은행 근저당권 472,800,000원입니다. 그 뒤 서울특별시 금천구 압류, 서울신용보증재단 가압류, 수협은행 임의경매개시결정, 소상공인시장진흥공단 가압류 및 추가 압류가 이어졌고, 이 등기들은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
다만 권리분석의 핵심은 등기부 본체보다 매각물건명세서에 별도로 기재된 토지 지상권입니다. “1토지 을구 5번 지상권 설정 2021.07.26., 지상권자 서울특별시 금천구”가 인수권리로 명시돼 있습니다. 따라서 배당표상 매수인 금전 인수액이 0원이라는 사실만으로 ‘인수할 권리가 전혀 없다’고 판단해서는 안 됩니다. 지상권의 구체적 범위와 존속내용은 원본 별도등기를 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경4893 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산디지털1로 100, 제9층 제908호 (가산동, 에이스골드타워) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 지식산업센터 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사바이유어사이드 |
| 감정가 / 최저가 | 591,000,000원 / 302,592,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 600,034,985원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 말소기준권리 | 2021.10.13. 수협은행 근저당권 · 채권최고액 472,800,000원 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 별도 지상권은 인수
임차인은 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계나 우선변제 문제는 확인되지 않으며, 배당 시나리오의 매수인 금전 인수액도 0원입니다. 등기부에서는 수협은행 근저당이 말소기준권리가 되고, 그 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 51.2%까지 내려왔지만 시세 할인은 확인 불가
현재 최저매각가는 302,592,000원으로 감정가 591,000,000원의 51.2%입니다. 3회 유찰만 놓고 보면 감정가 대비 하락폭은 큽니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 51.2%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 302,592,000원 | 51.2% | 237,546,927원 |
| 4회 유찰 시 | 242,073,600원 | 40.96% | 297,218,069원 |
| 5회 유찰 시 | 193,658,880원 | 32.77% | 344,954,983원 |
유찰이 한 차례 더 진행되면 242,073,600원, 두 차례 더 진행되면 193,658,880원까지 낮아지는 시나리오입니다. 다만 각 회차에서 매수인의 금전 인수액은 0원으로 계산되어도, 별도 토지 지상권 인수 문제는 그대로 남습니다. 가격 하락과 권리 위험 해소는 서로 다른 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 302,592,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,036,288원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 472,800,000원 | 297,555,712원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 52,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 9,802,639원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 535,102,639원 중 채권자 예상배당은 297,555,712원이며, 237,546,927원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자의 청구액은 600,034,985원으로 현재 회차 배당만으로 충족되지 않습니다. 배당표상 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 지식산업센터로 이용 중입니다. 주변 역시 지식산업센터와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 입지. 가산디지털단지역(지하철 1·7호선) 남동측 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 가산디지털단지역이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 소재 부지는 인접 필지 및 도로와 등고평탄한 세장형 토지이며, 서측으로 폭 약 20m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용, 용도지역은 준공업지역이며 공시지가는 4,159,000원/㎡입니다.
- 규제. 국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역·지구단위계획구역 등에 포함되고 철도보호지구 등에 저촉됩니다.
- 건물. 승강기설비, 화재탐지설비, 위생 및 급배수설비를 갖추고 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원본 확인. 매각물건명세서에 명시된 1토지 을구 5번 지상권의 설정 내용·범위·존속조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 지식산업센터의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황 점유 상태는 재확인이 필요합니다.
- 용도·규제 확인. 지식산업센터이며 국가산업단지·산업시설구역 등 다수의 토지이용 제한이 있으므로 실제 이용·취득 목적과의 적합성을 확인해야 합니다.
- 채권 구조. 현재 회차에서도 채권자 미배당이 237,546,927원 발생하며 소유자 잔여금은 없습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 별도등기 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 먼저 볼 것은 인수 지상권
이 사건의 표면적 숫자는 강합니다. 감정가 591,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 302,592,000원, 51.2%까지 내려왔습니다. 임차인도 없고 보증금 형태의 금전 인수도 0원입니다. 그러나 권리분석상 결론은 단순한 저가 매수형이 아닙니다. 매각물건명세서에 서울특별시 금천구를 지상권자로 하는 1토지 별도등기 지상권이 인수권리로 명시되어 있기 때문입니다.
또한 비교할 최근 실거래 자료가 없어 302,592,000원이 시장가격보다 낮은지도 이 자료만으로는 확인할 수 없습니다. 지식산업센터라는 이용형태, 3회 유찰, 별도 지상권 인수라는 요소를 함께 보면 감정가 대비 할인율 자체보다 권리 원본 확인과 실제 시장가격 검증이 선행되어야 하는 사건입니다. 결론은 “후순위 등기는 정리되지만, 별도 지상권 확인 전에는 가격 매력을 확정하지 않는다”입니다.
