제주지방법원 2025타경8145. 서귀포시 서귀동 수앤수 3층 305호입니다. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가 이용상태와 매각물건명세서에는 주거용 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정가는 222,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 108,780,000원입니다. 등기상 말소기준은 2021.10.26. 설정된 하나새마을금고 근저당권 168,000,000원이며, 이후 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계에서 특히 볼 부분은 점유자입니다. 305호에는 유은희가 2024.04.18., 황상용이 2024.12.10. 전입한 것으로 조사됐습니다. 두 전입일 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 자료상 대항력은 없습니다. 유은희는 2025.08.29. 배당요구를 했고, 황상용은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 임대차 조건은 입찰 전 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8145 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 3층 305호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 고태엽 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 108,780,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 326,510,222원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.26. 하나새마을금고 근저당권 · 채권최고액 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018.07.24. 한경농업협동조합 근저당권 162,000,000원은 2021.10.26. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 하나새마을금고 근저당권 168,000,000원이 현재 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 2025.02.11. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 근저당권부채권에는 느티나무제사차유한회사의 근질권이 설정돼 있습니다. 이후 2024.09.26. 국의 압류와 2025.05.29. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 관계 — 305호 실제 점유자 2명
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유은희 | 305호 · 주거 | 2024.04.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.08.29 | 해당 없음 |
| 황상용 | 305호 · 주거 | 2024.12.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 305호에 조사된 점유자는 2명입니다. 유은희와 황상용 모두 전입일이 2021.10.26. 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았다는 이유만으로 매수인이 보증금을 인수한다고 볼 수는 없습니다. 다만 보증금·확정일자와 실제 임대차 계약 내용이 확인되지 않은 상태이므로 명도와 배당관계를 입찰 전에 원문 서류로 재확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,322,920원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 하나새마을금고 | 168,000,000원 | 106,457,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 168,000,000원 중 106,457,080원이 배당되고 61,542,920원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 108,780,000원 | 106,457,080원 | 61,542,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 76,146,000원 | 74,375,372원 | 93,624,628원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 53,302,200원 | 51,942,760원 | 116,057,240원 | 0원 |
현재 회차의 매각가는 감정가의 49%인 108,780,000원입니다. 추가 유찰 시 76,146,000원, 53,302,200원까지 낮아지는 시나리오가 제시돼 있지만, 가격 하락만큼 근저당권자의 미배당액도 확대됩니다. 다만 제공된 회차별 계산에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀중앙초등학교 남서측 인근에 위치하며 공동주택·단독주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재하는 상업 및 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 대중교통노선이 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상10층 건물이며 기본 위생·급배수·승강기·보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 공동주택 부지는 북동측 약 10미터 내외, 남서측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구·방화지구·역사문화환경보존지역·지하수자원특별관리구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 1,027,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 305호 임대차 조건 확인. 유은희·황상용의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 계약서와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 두 점유자 모두 자료상 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 명도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설, 실제 이용은 주거용 오피스텔로 기재돼 있으므로 현재 사용형태와 내부 상태를 확인하세요.
- 폐문부재 재확인. 감정평가 당시 내부 확인이 곤란했으므로 내부 구조·관리상태·시설 상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보지 말고 동일 지역·동일 이용형태의 실제 거래가격을 별도로 비교하세요.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “등기 인수 0원, 승부처는 점유 확인과 가격 검증”
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.10.26. 하나새마을금고 근저당권이고, 이후 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 305호의 유은희·황상용도 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없고, 회차별 배당 계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았고, 실제 임대관계도 확인되지 않았습니다. 사건상 근린시설이면서 주거용 오피스텔로 이용 중이라는 점까지 감안하면, 권리 인수보다 현장 점유·이용상태와 가격 검증이 더 중요한 사건입니다. 현재 최저가는 108,780,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 권리는 인수 0원, 가격은 별도 검증. 이 두 가지를 분리해 판단하는 것이 핵심입니다.
