제주지방법원 2025타경8145. 서귀포시 서귀동 ‘수앤수’ 9층 905호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 권리분석의 기준은 2018년 7월 24일 설정된 한경농업협동조합 근저당권 162,000,000원입니다. 이후의 후순위 근저당, 압류와 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조이며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
점유관계에는 확인할 사항이 있습니다. 조사 내역에는 305호 전입자 2명과 대상 물건인 905호 전입자 2명이 함께 기재돼 있습니다. 대상 905호의 김효정·김종흠은 각각 2019년과 2020년에 전입했지만, 모두 2018년 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으나, 이 미상 금액이 매수인 인수액으로 계산된 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8145 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 9층 905호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 중앙로71번길 15-5 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 주거용 오피스텔로 이용 중 · 지상 10층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 고태엽 (2023.04.01. 상속, 2024.04.11. 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 160,300,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 326,510,222원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 기준은 2018년 한경농협 근저당
말소기준권리는 2018.07.24. 한경농업협동조합 근저당권입니다. 2021.10.26. 설정된 하나새마을금고 근저당은 이보다 후순위이고, 해당 근저당은 2025.02.11. 엠씨아이대부 주식회사에 이전됐습니다. 같은 날 느티나무제사차유한회사 명의의 근질권도 설정됐으며, 2024.09.26. 국의 압류와 2025.05.29. 임의경매개시결정도 말소기준 이후입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 대상호 2명 모두 대항력 없음
조사된 전입자는 총 4명이며, 이 가운데 대상 물건인 905호에 기재된 사람은 김효정·김종흠 2명입니다. 유은희·황상용은 305호로 기재돼 있어 대상호와 구분해 확인해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.
| 성명 | 기재 호수 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유은희 | 305호 | 2024.04.18 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 2025.08.29. 배당요구 | 해당 없음 |
| 황상용 | 305호 | 2024.12.10 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김효정 | 905호 | 2019.04.19 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김종흠 | 905호 | 2020.08.03 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
김효정의 전입일은 2019.04.19., 김종흠의 전입일은 2020.08.03.으로 모두 말소기준일 2018.07.24.보다 늦습니다. 따라서 두 사람을 선순위 임차인이나 대항력 있는 임차인으로 볼 수 없고, 낙찰가에 별도의 미상 보증금을 더해 실질취득가를 계산해서도 안 됩니다. 다만 명도와 배당관계를 정확히 파악하기 위해 보증금, 확정일자, 임대차계약 및 현재 실제 점유자는 원본으로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 메리트는 미확인
감정가 229,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 160,300,000원, 감정가의 70.0%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득금액도 160,300,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,044,200원 |
| 1. 근저당 · 한경농업협동조합 | 162,000,000원 | 157,255,800원 |
| 2. 후순위 근저당 · 하나새마을금고 엠씨아이대부 주식회사로 이전 | 168,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 330,000,000원 중 예상 배당액은 157,255,800원이며, 미배당액은 172,744,200원입니다. 신청채권자 청구액은 326,510,222원이나 현재 회차 배당 시뮬레이션에서 후순위 근저당 배당액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀중앙초등학교 남서측 인근이며, 공동주택·단독주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재하는 상업 및 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 대중교통 노선이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 10층 건물로, 시스템창호와 기본 위생·급배수·승강기·보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 실제 이용과 건축물 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 고도지구 30미터 이하, 방화지구이며 역사문화환경보존지역과 지하수자원특별관리구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,027,000원/㎡입니다.
- 도로. 공동주택 부지가 북동측 약 10미터, 남서측 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 공부·현장. 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았으나, 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상황과 관리상태는 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 권리분석 기준일은 2018.07.24. 한경농업협동조합 근저당입니다. 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 905호 점유자 확인. 김효정·김종흠 중 현재 실제 점유자가 누구인지, 공동점유인지, 이미 퇴거했는지 현장에서 확인하세요.
- 임대차 세부사항. 두 전입자의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 임대차계약서를 확인하되, 대항력 없음 및 매수인 인수 0원 판정을 임의로 선순위 인수형으로 바꾸지 마세요.
- 305호 기재 분리. 유은희·황상용은 305호로 기재돼 있습니다. 대상 905호와 혼동되지 않도록 사건의 물건번호와 조사서 원문을 확인하세요.
- 용도·대출 가능성. 근린시설 분류와 주거용 오피스텔 이용이 금융기관 담보평가, 취득 후 이용, 매각 환금성에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 비교 실거래가 없어 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하기 어렵습니다. 별도의 현장 중개 시세와 동일·유사 물건 거래를 확인하세요.
- 내부·관리비. 감정평가 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다. 내부 상태, 수리비, 공용부분 관리비 체납을 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 매각기일 결과 확인. 매각기일은 2026.07.07.로 기재돼 있으므로 진행·변경·유찰·매각 결과를 법원 원본에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 인수 0원, 승부처는 가격과 현장 확인
이 사건의 핵심 권리판정은 분명합니다. 말소기준은 2018.07.24. 한경농업협동조합 근저당이고, 대상 905호의 김효정·김종흠은 모두 그 이후 전입했습니다. 두 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았더라도 대항력 있는 선순위 임차인으로 분류할 수 없으며, 배당표와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다.
따라서 현재 최저가 160,300,000원에 낙찰된다고 가정한 실질취득금액은 미상 보증금을 더한 금액이 아니라 160,300,000원입니다. 다만 이 금액이 시세보다 싼지는 별개의 문제입니다. 비교 가능한 실거래 표본이 없고, 근린시설과 주거용 오피스텔 이용의 차이, 대상호 복수 전입자, 내부 미확인이라는 현장 변수가 남아 있습니다. 결론은 권리 인수는 없음, 가격 가점은 보류, 점유·용도·내부 확인은 필수입니다.
