제주지방법원 2025타경8376. 제주시 도평동 1079 일원의 기타 + 토지 물건입니다. 감정가 1,356,547,560원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 664,708,000원입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 사무실과 변소이며, 토지는 잡종지 2,532.0㎡, 자연녹지지역·공업기타 이용상황으로 확인됩니다.
권리관계의 기준점은 2022.03.11. 설정된 의성농업협동조합의 채권최고액 1,235,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.06.16. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2025.07.04. 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 분석상 매수인이 떠안을 임차보증금이나 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8376 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 도평동 1079 · 사라길 80 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 사무실 · 변소 |
| 토지 | 잡종지 · 2,532.0㎡ · 자연녹지지역 · 공업기타 · 평지 · 자루형 |
| 소유자 | 차청일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,356,547,560원 / 664,708,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 1,177,348,515원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 경매로 정리
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 과거 설정됐던 가등기와 다수 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2022.03.11. 의성농업협동조합의 근저당권입니다. 2025.06.16. 이 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 뒤 같은 회사가 임의경매를 신청한 흐름입니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’과는 다르다
현재 회차는 2회 유찰 상태로 최저매각가가 664,708,000원, 감정가 1,356,547,560원의 49%입니다. 다음 회차 가정은 3회 유찰 시 465,295,600원(감정가 34%), 4회 유찰 시 325,706,920원(감정가 24%)입니다.
다만 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균으로 곧바로 비교할 수 있는 형태가 아닙니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하면 안 됩니다. 사무실·변소·토지·제시외 건물과 일부 지분매각이 한 사건에 묶여 있어 실제 매각성·활용성 검토가 가격 판단의 전제가 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 664,708,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,047,080원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 의성농업협동조합 | 1,235,000,000원 | 655,660,920원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 근저당 채권에 655,660,920원이 배당되고 579,339,080원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 토지·건물·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물 기호 1-1은 사무실, 기호 1-2는 변소로 이용 중입니다.
- 구조. 사무실과 변소는 벽돌조 슬래브지붕 단층건이며 몰탈위페인팅, 타일, 샷시 창호 등의 마감이 확인됩니다.
- 토지. 대표 토지는 잡종지 2,532.0㎡, 자연녹지지역, 공업기타 이용상황이며 평지·자루형·세로한면(가) 조건입니다.
- 접근성. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 간선도로 상황은 보통입니다.
- 주위환경. 도평동 일대는 단독주택·농경지 등이 형성돼 있고, 다른 기호 인근에는 단독주택·공동주택·점포상가가 형성된 지역입니다.
- 규제. 자연녹지지역, 장애물제한표면구역, 하수처리구역, 가축사육제한구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 공시지가. 265,100원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분매각 범위. 목록 2가 지분매각이므로 낙찰 뒤 실제 사용·처분 구조를 원본 서류와 함께 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 별지목록 1-1~1-3, 2-1이 일괄매각에 포함되므로 현황과 매각대상 범위를 대조해야 합니다.
- 현장 적치물. 일부 지상에 파이프구조물·드럼통·기름통·폐벽돌 등이 소재하므로 철거·정리 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준권리. 2022.03.11. 의성농업협동조합 근저당권이 기준이며, 해당 근저당권은 2025.06.16. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
- 임차·인수. 임차인은 없고 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격판단. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 비교 없이 유찰률만으로 가격 메리트를 확정하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 물건구성이 어려운 사건”
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 2022.03.11. 근저당권을 기준으로 경매가 진행되는 구조입니다. 반면 실제 입찰 난도는 기타 + 토지라는 용도와 일괄매각, 제시외 건물, 목록 2 지분매각에서 올라갑니다. 두 번 유찰되어 최저가가 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 그 숫자만으로 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 권리는 비교적 단순, 물건성과 환금성은 별도 정밀검토. 이 사건의 핵심입니다.
