제주지방법원 2025타경8376. 제주특별자치도 제주시 도평동 1079 일대의 토지와 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정가는 1,356,547,560원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 465,296,000원입니다. 감정가와 최저가의 차이가 크기 때문에 숫자만 보면 상당한 할인 물건처럼 보일 수 있습니다.

등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 소유자 차청일이 2014년 소유권을 취득했고, 2022년 3월 11일 의성농업협동조합 앞으로 채권최고액 1,235,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이 회사가 임의경매를 신청했습니다.

그러나 이 사건에서 더 중요한 것은 무엇을 얼마에 취득하는가입니다. 매각대상에는 제시외 건물이 포함되며, 일부 토지는 전체 소유권이 아니라 지분만 매각됩니다. 또 현장에 파이프구조물과 드럼통, 기름통, 폐벽돌 등이 존재하는 것으로 기재되어 있습니다. 단순한 주거용 건물 경매와 같은 기준으로 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 지분 문제는 별도

말소기준권리는 2022년 3월 11일 설정된 을구 13번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 의성농업협동조합이며 채권최고액은 1,235,000,000원입니다. 채무자는 소유자 차청일이 아닌 주식회사드라마건설로 기재되어 있습니다.

2025년 6월 16일 해당 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 권리자 변경으로서 새로운 선순위 근저당권이 추가 설정된 것이 아닙니다. 이후 2025년 7월 4일 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

과거 김성민 명의로 설정됐던 소유권이전청구권가등기는 각각 2019년과 2022년에 말소됐습니다. 과거 설정됐던 다른 근저당권들 역시 등기부상 말소된 상태입니다. 따라서 확인된 등기상 권리 흐름을 기준으로 말소기준 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매수인이 승계할 것으로 산정된 권리금액은 0원입니다.

② 가격 분석 — 감정가의 34%, 그러나 시세는 미확인

현재 최저매각가 465,296,000원은 감정가 1,356,547,560원의 약 34.3%입니다. 3회 유찰이 반영된 가격이지만, 이 수치는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 실제 시장에서 거래되는 가격과 비교한 할인율은 아닙니다.

추가 유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 매각 진행과 최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다. 인수액은 확인된 권리와 예상배당을 기준으로 하며 세금·취득부대비용·현장 정리비용 등은 제외합니다.

③ 예상배당표 (매각가 465,296,000원 가정)

최저가에 낙찰된다는 가정에서 집행비용으로 7,052,960원을 추정하면, 근저당권에 배당되는 금액은 458,243,040원입니다. 채권최고액 1,235,000,000원을 기준으로 계산한 미배당액은 776,756,960원이고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

여기서 중요한 구분이 있습니다. 채권자의 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이므로 예상배당에서 발생하는 부족액을 낙찰자가 별도로 갚는 구조로 계산하지 않습니다. 또한 배당표의 채권액은 채권최고액 기준이므로, 실제 채권잔액과 최종 배당은 채권계산서 등으로 확인해야 합니다.

근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전된 상태입니다. 위 배당표는 기존 근저당권 기준의 추정 배당입니다. 집행비용·당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.

④ 토지·건물과 환금성 — 가격보다 매각 범위

• 위치 및 주변환경. 제주시 도평동 도평초등학교 남동측 원거리 일대의 단독주택·농경지 등이 혼재한 지역으로 평가되어 있습니다. 감정자료에는 목록별로 주거·상업시설이 혼재하는 다른 입지 설명도 있어 각 매각목록의 실제 위치를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
• 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 간선도로 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물 이용상태. 사무실과 변소로 이용되는 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물이 기재되어 있습니다. 사무실 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 등으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 토지 현황은 잡종지, 면적 2,532㎡, 자연녹지지역이며 지형은 평지·자루형, 도로접면은 세로한면(가)으로 기재되어 있습니다. 공시지가는 265,100원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 감정자료상 기호 2·3은 자연녹지지역, 기호 4는 제2종일반주거지역으로 기재되어 있습니다. 장애물제한표면구역과 가축사육제한구역 등이 관련되며, 기호 4에는 고도지구(20m 이하) 및 도로 저촉 사항도 기재되어 있습니다. 목록별 규제를 구분해 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 별지목록 1-1~1-3, 2-1이 포함되는 일괄매각입니다. 제시외 건물의 위치와 실제 상태, 매각대상 포함 여부를 현장과 감정평가도면에서 확인해야 합니다.
• 현장 물건. 일부 지상에 파이프구조물, 드럼통, 기름통, 폐벽돌 등이 소재하는 것으로 기재되어 있습니다. 해당 물건의 소유권·처리 주체·철거 및 폐기 비용을 확인해야 하며, 기름통과 관련한 토양오염 가능성도 현장 점검 대상입니다. 오염 사실이 확인됐다는 의미는 아닙니다.
• 환금성. 사무실·부속시설·토지가 함께 있는 복합 매각이고, 일부 지분매각까지 포함되어 일반적인 아파트와 비교하기 어렵습니다. 실제 이용 가능 범위와 매각 후 재판매 대상 수요를 먼저 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각목록 전체 확인. 일괄매각 대상 토지·건물의 목록별 표시, 면적, 지분 비율, 제시외 건물의 범위를 매각물건명세서와 감정평가서 원본으로 대조하세요.
• 목록 2 지분 검토. 토지등기부, 공유자 현황, 지적도, 건축물대장 등을 통해 낙찰 후 실제 이용 가능한 권리 범위를 확인하세요.
• 시세 검증. 감정가 대비 34.3%라는 수치가 아니라, 비슷한 용도·면적·권리구조의 토지와 건물 거래가격을 비교한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 현장 정리 비용. 파이프구조물, 드럼통, 기름통, 폐벽돌 등의 처리 주체와 예상 정리비를 확인하세요. 필요하면 토양 상태에 대한 별도 조사도 검토해야 합니다.
• 실제 점유·임대차. 임차인 신고는 없지만 사무실과 토지의 실제 사용자, 사용승낙 관계, 시설물 소유자를 직접 확인해야 합니다. 인도·명도 비용은 등기상 인수액과 별개입니다.
• 토지이용 제한. 자연녹지지역, 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역, 고도지구 등 목록별 제한과 향후 활용 가능성을 확인하세요.
• 근저당권 이전 확인. 의성농업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권의 권리관계와 실제 채권액을 확인하세요.
• 입찰기일 및 원본 확인. 2026.10.27 매각기일과 최저가격, 매각조건의 변경 여부를 법원 공고로 다시 확인하고 등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·매각물건명세서 원본을 대조하세요.

맺으며 — “감정가의 34% ≠ 시세의 34%”

이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 3회 유찰과 최저가 465,296,000원입니다. 감정가 1,356,547,560원과 비교하면 큰 폭으로 가격이 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리도 명확하고, 확인된 임차인 신고나 매수인 인수금액도 없습니다. 등기상 권리 자체는 비교적 단순한 편입니다.

하지만 투자 판단은 다릅니다. 일부 토지 지분매각, 제시외 건물 포함, 현장 구조물과 적치물, 복합적인 토지 이용 제한이 모두 확인해야 할 사항입니다. 무엇보다 실제 시장가격과 비교할 거래 근거가 없어, 현재 최저가가 적정한지 판단하기 어렵습니다.

3회 유찰은 이미 시장에서 여러 차례 매각이 성사되지 않았다는 사실을 보여줍니다. 그 원인을 가격만으로 설명하거나 앞으로 반드시 더 유찰될 것이라고 예측해서는 안 됩니다. 권리상 부담이 작아 보이더라도 활용성과 환금성이 충분하지 않으면 낮은 낙찰가 자체가 수익을 보장하지 않습니다.

결론은 ‘등기상 인수 위험은 낮지만, 가격과 활용성은 보류’입니다. 지분의 실질 가치와 전체 매각 범위, 현장 상태를 확인한 다음에야 입찰 여부를 판단할 수 있습니다. 이번 사건은 감정가 대비 할인율보다 낙찰 후 실제로 확보하는 부동산의 범위와 사용 가능성이 더 중요한 경매입니다.