제주지방법원 2025타경8439. 제주시 조천읍 조천리 2273에 위치한 토지 및 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물들은 근린생활시설 등으로 이용되고 있고, 주변에는 근린생활시설과 공동주택, 단독주택, 농경지가 혼재합니다. 최초 감정가가 1,702,751,000원인 물건이 3회 유찰되어 최저매각가 584,044,000원에 이르렀습니다.

등기부에는 제주은행의 근저당권이 6건 설정되어 있습니다. 가장 앞선 2021.01.21 제주은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 하지만 등기부상 권리의 소멸과 점유자의 임차보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다. 이 사건은 가격보다 선순위 전입자의 법적 지위를 먼저 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유자 문제는 남는다

말소기준권리는 2021.01.21 설정된 제주은행의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 420,000,000원입니다. 같은 날 설정된 다른 제주은행 근저당 2건과 이후 근저당 3건도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 후순위 가압류 및 제주특별자치도의 압류 역시 등기상 소멸 대상입니다.

다만 2025.03.28 신용보증기금의 가압류는 2025.07.24 일부해제로 청구금액이 117,600,000원에서 105,965,957원으로 변경되었습니다. 이는 동일 가압류의 변경사항으로, 별개의 가압류 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

선순위 점유자 분석 — 이 사건의 최대 변수

실제 점유자로 조사된 인원 1명. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 확정일자, 배당요구 여부, 임대차보증금 및 차임은 확인되지 않았습니다.

특히 목록 2 건물의 사용승인일은 2020.12.21인데 박재성의 전입일은 2020.10.30입니다. 전입이 사용승인보다 앞서는 사정은 실제 점유 건물과 주민등록 주소의 일치 여부, 당시 건물 상태, 임대차의 실질을 확인해야 하는 중요한 단서입니다.

② 가격 분석 — 3회 유찰, 그러나 저가매수 여부는 미확정

현재 최저매각가는 584,044,000원으로 감정가 1,702,751,000원의 약 34.3%입니다. 3회 유찰에 따른 큰 가격 하락은 확인되지만, 감정가 대비 할인율만으로 이 물건이 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.

토지와 근린생활시설을 함께 매수하는 구조이므로 실제 가치는 토지의 이용가능성, 건물 상태, 임대수익 및 지역 내 비교 거래 등을 종합해서 판단해야 합니다. 더구나 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않아 최저가와 실제 총취득비용 사이에 상당한 차이가 발생할 가능성이 있습니다.

추가 유찰 시 가격은 예상 시나리오이며 실제 확정 매각조건은 아닙니다. 선순위 임차보증금이 매수인에게 인수되는 경우 유찰만으로 실질취득비용이 같은 비율로 감소하지 않을 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 584,044,000원 가정)

아래 표는 최저매각가를 매각대금으로 가정한 추정 배당입니다. 집행비용과 제주은행 근저당권에 매각대금이 모두 배분되는 구조이며, 후순위 채권자에게는 배당이 돌아가지 않는 것으로 산정되어 있습니다.

신용보증기금 가압류는 변경 후 청구액으로 표시하였습니다. 기존 117,600,000원과 변경 후 105,965,957원은 별개 채권이 아닙니다. 제주특별자치도의 압류 관련 조세채권과 선순위 점유자의 권리, 당해세 및 최우선변제 등은 확정 배당순위에 반영되지 않았습니다. 근저당권 금액은 실제 채무잔액이 아닌 채권최고액 기준입니다.

현재 회차의 추정 채권자 배당액은 575,803,560원, 산출된 미배당액은 825,392,017원입니다. 다만 이 미배당액 산정에는 신용보증기금의 가압류 원청구액과 변경청구액이 별도 금액으로 집계된 문제가 있으므로 실제 채권 부족액으로 그대로 사용해서는 안 됩니다.

또한 채권자에게 배당되지 않는 금액이 곧 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다. 후순위 근저당권자의 미배당채권은 원칙적으로 낙찰자가 부담하는 채무가 아닙니다. 반면 법적으로 대항할 수 있는 선순위 임차인의 미배당보증금은 별도의 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

④ 입지·토지·건물 검토 (감정평가요항 기준)

• 입지. 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리, 조천초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설·공동주택·단독주택·농경지가 혼재한 지방도변 농촌지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지방도가 위치합니다. 감정평가상 교통상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 토지. 토지 정보상 면적은 2,083㎡이고, 자연녹지지역·평지·부정형 토지입니다. 도로접면은 광대로한면으로 표시되어 있습니다. 실제 매각되는 토지별 범위와 면적은 일괄매각 목록으로 확인해야 합니다.
• 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역과 건축계획심의대상구역이 포함됩니다. 도로구역 및 하수처리구역과의 관계도 확인 대상입니다.
• 건물. 목록 2는 일반철골구조 패널지붕 단층으로 사용승인일은 2020.12.21입니다. 목록 4는 경량철골조 판넬지붕 단층으로 사용승인일 2001.01.19, 증축일 2007.12.24입니다.
• 이용상태. 근린생활시설 등으로 사용되고 있으며 기본 급·배수 및 위생설비가 있습니다. 아파트나 일반 주택으로 가정해 주거용 수익성과 환금성을 평가해서는 안 됩니다.
• 공부 차이. 일련번호 3의 공부상 지목은 잡종지이나 현황은 대지로 이용 중입니다. 토지 이용현황 및 공부 정합성을 확인해야 합니다.
• 주소 차이. 목록 2의 등기상 도로명주소와 건축물대장상 도로명주소가 다릅니다. 실제 건물 동일성과 점유자의 전입주소를 함께 대조하는 것이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 점유자 확인. 박재성의 실제 점유부분, 임대차계약 체결 여부, 보증금, 차임, 계약기간과 임대인을 확인해야 합니다.
• 대항력 법적 요건. 2020.10.30 전입이 실제 목적물과 일치하는지, 주거용 사용과 점유가 있었는지, 주택임대차보호법 적용 대상인지 확인해야 합니다.
• 배당요구·확정일자. 확정일자와 배당요구 여부, 배당받을 수 있는 금액 및 낙찰자에게 남을 미배당보증금을 검토해야 합니다.
• 실질취득비용. 매각가 584,044,000원만을 매입원가로 가정하지 말고, 선순위 임차인 인수금과 제반 취득·명도 비용을 반영해 가격을 판단해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지와 건물의 개별 목록, 제시외 시설 여부 및 물리적 경계를 명확히 확인해야 합니다.
• 주소 및 공부 대조. 일주동로 2273과 일주동로 898의 차이, 2023.03.27 건축물대장 변동사항 및 임차인의 전입주소를 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 제주특별자치도의 압류가 있으므로 조세채권의 법정기일과 배당순위를 확인해야 합니다.
• 사업용도와 환금성. 근린생활시설 및 자연녹지지역의 실제 이용 가능성, 임대수익, 건물 상태, 지역 내 매매 사례를 확인해야 합니다.
• 입찰기일 및 원본 확인. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부와 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기부 원본의 최신 내용을 확인해야 합니다.

맺으며 — “34.3%에 살 수 있다”와 “34.3% 가치로 취득한다”는 다르다

이 물건은 감정가 1,702,751,000원에서 최저가 584,044,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 등기상 말소기준권리와 후순위 권리 소멸의 흐름은 비교적 명확하지만, 결정적인 변수는 말소기준보다 먼저 전입한 박재성의 법적 지위와 미확인 보증금입니다.

대항력 있는 선순위 임차인이 존재하고 보증금 미배당액을 낙찰자가 인수해야 한다면, 낮은 낙찰가만으로 실질취득비용이 줄어들지 않습니다. 여기에 토지·근린생활시설의 일괄매각, 도로명주소 불일치, 공부상 지목과 현황의 차이, 3회 유찰이라는 조건이 함께 존재합니다.

결론은 입찰 보류 및 추가 권리확인 우선입니다. 선순위 점유자의 임대차관계와 인수금액을 확정한 다음, 토지와 건물의 실제 시장가치를 검증해야 합니다. 이 확인 없이 감정가 대비 34.3%라는 수치만 근거로 저가매수 기회라고 평가하기는 어렵습니다.