제주지방법원 2025타경8439. 제주시 조천읍 조천리 2273의 토지와 근린생활시설 등을 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 장덕민이고, 신청채권자는 주식회사제주은행, 청구액은 1,100,891,057원입니다. 등기상 말소기준은 2021.01.21 접수된 제주은행 근저당권 420,000,000원입니다. 이후의 제주은행 근저당권, 가압류, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아닙니다. 박재성의 전입일 2020.10.30이 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 범위를 확정할 수 없고, 배당 후 남는 보증금이 있다면 그 부분이 매수인에게 승계될 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가 834,348,000원만으로 실질취득액을 계산하거나 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8439 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 2273 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 등으로 이용중 |
| 토지 | 2,083.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 광대로한면 |
| 공시지가 | 264,500원/㎡ |
| 소유자 | 장덕민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,702,751,000원 / 834,348,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사제주은행 / 1,100,891,057원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
| 도로명주소 확인사항 | 등기사항증명서 ‘일주동로 2273’ · 건축물대장 ‘일주동로 898’ |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 전입은 별도
말소기준은 2021.01.21 제주은행 근저당권 420,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 제주은행 근저당권 5건과 신용보증기금·늘푸른신용협동조합·농협은행의 가압류, 제주특별자치도의 압류 및 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 후순위 인수권리는 정리되는 형태입니다.
임차인 분석
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박재성 | 소재지2. 제시 건물 | 2020.10.30 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계신고 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 임차인으로 확인됩니다. 전입일만으로 대항력을 확정하지 않고 보증금·점유관계·확정일자·배당요구 여부를 함께 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 49%라도 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 834,348,000원으로 감정가 1,702,751,000원의 49%까지 내려왔습니다. 다만 이 물건은 아파트가 아니라 토지와 근린생활시설 등이 결합된 일괄매각 물건입니다. 감정가 대비 할인율 자체는 시장가격 대비 할인율과 같은 뜻이 아닙니다.
더 중요한 것은 선순위 전입 임차인의 보증금이 미상이라는 점입니다. 낙찰가 외에 임차보증금 미배당분을 인수하게 된다면 매수인의 경제적 부담은 낙찰가보다 커집니다. 따라서 834,348,000원을 실질취득액으로 놓고 가격을 비교해서도 안 됩니다. 임차보증금이 확인되기 전까지는 실질취득액 자체가 미확정입니다.
③ 예상배당표 (매각가 834,348,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,743,480원 |
| 2. 근저당 · 주식회사제주은행 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사제주은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사제주은행 | 93,600,000원 | 93,600,000원 |
| 5. 근저당 · 주식회사제주은행 | 168,000,000원 | 70,004,520원 |
| 6. 근저당 · 주식회사제주은행 | 68,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 주식회사제주은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 117,600,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 늘푸른신용협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 변경분 · 일부해제 | 105,965,957원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 28,029,620원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 총 채권액 1,401,195,577원 중 823,604,520원이 배당되고, 577,591,057원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 박재성의 보증금이 확인되지 않아 이 표만으로 매수인의 실제 임차보증금 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 조천초등학교 남동측 인근. 주위는 근린생활시설·공동주택·단독주택·농경지 등이 혼재하는 지방도변 농촌지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지방도가 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 대상물건은 근린생활시설 등으로 이용중입니다. 일련번호 2는 일반철골구조 패널지붕 단층, 사용승인일 2020.12.21이고, 일련번호 4는 경량철골조 판넬지붕 단층, 사용승인일 2001.01.19·증축일 2007.12.24입니다.
- 토지. 토지면적 2,083.0㎡, 자연녹지지역, 평지·부정형·광대로한면이며 공시지가는 264,500원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역이 포함되고 도로구역·하수처리구역에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항상 일련번호 3은 공부상 지목이 ‘잡종지’이나 현황은 ‘대’입니다.
- 주소 확인. 목록 2는 등기사항증명서 도로명주소가 ‘일주동로 2273’, 건축물대장은 ‘일주동로 898’로 기록되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박재성 보증금 확인이 최우선. 2020.10.30 전입의 실제 점유 범위, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 대항력과 인수금액을 확정해야 합니다.
- 실질취득액부터 다시 계산. 보증금 미배당 인수가 존재한다면 낙찰가에 그 금액을 더한 값이 실질 부담입니다. 임차관계 확인 전에는 최저가 834,348,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 전입일과 사용승인일 대조. 박재성의 전입일 2020.10.30과 일련번호 2 사용승인일 2020.12.21의 선후관계를 고려해 전입 대상 건물과 실제 점유를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 제시 건물 등 매각대상별 점유·이용관계와 경계를 원본 서류 및 현장에서 대조하세요.
- 도로명주소 불일치 확인. ‘일주동로 2273’과 ‘일주동로 898’의 차이가 어떤 목록·건축물에 해당하는지 건축물대장과 등기를 맞춰 확인하세요.
- 가압류 변경분 재검산. 신용보증기금 가압류 117,600,000원과 2025.07.24 일부해제 후 105,965,957원의 관계를 실제 배당표에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입관계·배당요구·건축물대장과 현장 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 유찰보다 먼저 볼 것은 선순위 임차인”
이 사건은 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 1,702,751,000원에서 2회 유찰돼 834,348,000원, 즉 49%까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 결론은 가격표가 아니라 박재성의 2020.10.30 전입에서 갈립니다.
말소기준권리인 2021.01.21 제주은행 근저당 이후의 등기권리는 소멸합니다. 반면 선순위 전입 임차인의 보증금·확정일자가 미상이라 대항력은 가능·미상이고, 매수인의 인수액도 미확정입니다. 이 상태에서는 최저가를 실질취득액으로 보고 “감정가 절반이라 싸다”고 평가할 수 없습니다.
후순위 등기는 정리되지만, 선순위 임차관계는 아직 정리되지 않았습니다. 보증금과 배당관계가 확인되어 실질취득액을 계산할 수 있게 된 뒤에야 가격 판단이 시작되는 물건입니다. 현재 단계의 결론은 가격보다 임차인 확인이 먼저입니다.
