제주지방법원 2025타경8439. 제주시 조천읍 조천리 2262-2의 토지와 근린생활시설 등이 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 735,183,480원이고 2회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 360,240,000원입니다. 등기상 소유자는 장덕민이며, 2018.08.08. 설정된 주식회사제주은행 근저당 420,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 제주은행의 추가 근저당 60,000,000원과 신용보증기금·늘푸른신용협동조합·농협은행의 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
이 사건에서 권리보다 더 중요한 것은 물건 구성과 가격 검증입니다. 감정평가상 근린생활시설 등으로 이용 중이고, 토지는 919.0㎡의 자연녹지지역입니다. 일괄매각에는 제시외 건물이 포함되지만, 이동식컨테이너 1동 약 45.6㎡는 매각에서 제외됩니다. 따라서 최저가가 감정가 대비 크게 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정하기보다, 현장 이용상태와 제외 시설, 실제 거래 가능한 가격대를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8439 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 2262-2 · 제주특별자치도 제주시 조천읍 일주동로 904-2 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 등으로 이용 중 |
| 토지 | 919.0㎡ · 자연녹지지역 · 지목 잡종지 · 현황 대 · 토지이용상황 공업용 |
| 소유자 | 장덕민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 735,183,480원 / 360,240,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 1,100,891,057원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2018.08.08. 을구 12번 제주은행 근저당입니다. 그 뒤 설정된 을구 13번 근저당, 갑구의 가압류들과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 점유자 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박재성 | 소재지2. 제시 건물 | 2020.10.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 점유 임차인은 1명입니다. 박재성의 전입일은 2020.10.30.으로, 말소기준권리인 2018.08.08. 제주은행 근저당보다 뒤입니다. 따라서 제공된 조사결과상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 확인이 필요하지만, 현재 배당 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 근거는 별개
현재 회차 최저매각가는 360,240,000원으로 감정가 735,183,480원의 49% 수준입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 252,167,999원, 4회 유찰 시에는 176,517,599원입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수는 없습니다. 특히 기타 + 토지와 근린생활시설이 결합된 물건은 토지·건물 구성, 이용상태와 현장 조건에 따라 가격 편차가 커질 수 있어 현재 회차 가격의 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 360,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,843,360원 |
| 을구 12번 근저당권 · 주식회사제주은행 | 420,000,000원 | 354,396,640원 |
| 을구 13번 근저당권 · 주식회사제주은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 117,600,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 늘푸른신용협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9-1번 가압류 | 105,965,957원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 28,029,620원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총액 831,595,577원 중 354,396,640원이 배당되고 477,198,937원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 물건 구성·현장 리스크
- 일괄매각. 제시외 건물 목록 3-1 내지 3-4가 포함됩니다.
- 매각 제외. 이동식컨테이너 1동, 컨테이너조 철판지붕 창고 약 45.6㎡는 매각에서 제외됩니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 3의 공부상 지목은 잡종지이나 현황은 대입니다.
- 이용상태. 대상물건은 근린생활시설 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 패널지붕 단층 건은 2020.12.21. 사용승인, 경량철골조 판넬지붕 단층 건은 2001.01.19. 사용승인 및 2007.12.24. 증축입니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 조천초등학교 남동측 인근으로, 근린생활시설·공동주택·단독주택·농경지가 혼재하는 지방도변 농촌지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지방도가 있어 교통상황은 양호합니다.
- 토지. 면적 919.0㎡, 평지·부정형, 도로접면 광대세각이며 공시지가는 237,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 건축계획심의대상구역·가축사육제한구역에 포함되고 도로구역에 접합니다.
- 하수처리. 대상 토지 일부는 하수처리구역에 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 비교 실거래가 없으므로 인근 토지와 근린생활시설 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 박재성의 대항력은 없으나 실제 점유 상태와 인도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 제외 컨테이너. 약 45.6㎡ 이동식컨테이너가 매각 제외이므로 소유관계와 인도·철거 문제를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 3-1 내지 3-4의 위치와 실제 현황이 감정평가 내용과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 공부상 잡종지와 현황 대의 차이를 현장과 관련 서류에서 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 안전은 다른 문제”
권리분석만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2018.08.08. 제주은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 소멸합니다. 박재성도 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 물건은 단순 주거용이 아니라 기타 + 토지와 근린생활시설이 결합된 형태이고, 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없습니다. 일괄매각 범위와 매각 제외 컨테이너, 공부와 현황의 차이까지 있어 권리는 통과하더라도 가격과 현장은 별도 검증이 필요한 사건입니다.
