제주지방법원 2025타경8439. 이번 물건은 제주시 조천읍 조천리 2262-2에 위치한 근린생활시설과 토지입니다. 아파트나 일반 주택과 달리 토지의 용도지역, 건물의 실제 이용상태, 점유자의 사용관계, 매각에 포함되는 시설의 범위가 투자 판단을 좌우합니다. 토지면적은 919.0㎡이며, 감정평가상 건물들은 근린생활시설 등으로 이용되고 있습니다.
소유자 장덕민은 2018년 8월 8일 소유권을 취득했고, 같은 날 제주은행이 채권최고액 420,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 제주은행의 추가 근저당권과 복수의 가압류가 설정되었으며, 제주은행 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
등기상 말소기준권리보다 앞서는 유효한 담보권은 확인되지 않습니다. 그렇다고 모든 위험이 해결된 것은 아닙니다. 건물 점유, 토지 이용규제, 제시외 시설의 소유·사용관계가 남아 있기 때문입니다. 감정가에서 큰 폭으로 낮아진 최저가만으로 수익성이나 안전성을 결론 내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8439 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 2262-2 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 일주동로 904-2 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 감정평가상 근린생활시설 등 |
| 토지면적 | 919.0㎡ |
| 토지 지목 | 잡종지 (현황: 대) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 패널지붕 단층 및 경량철골조 패널지붕 단층 |
| 건물 사용승인 | 2020.12.21 / 2001.01.19 (2007.12.24 증축) |
| 소유자 | 장덕민 (2018.08.08 소유권 취득) |
| 감정가 | 735,183,480원 |
| 최저매각가 | 252,168,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사제주은행 |
| 경매 신청 청구액 | 1,100,891,057원 |
| 말소기준권리 | 2018.08.08 제주은행 근저당권 · 채권최고액 420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 3-1 내지 3-4 포함 · 이동식 컨테이너 1동 제외 |
① 권리 흐름 — 기준은 2018년 제주은행 근저당
과거 조천새마을금고, 조천농업협동조합, 중소기업은행, 신용보증기금 및 제주은행의 일부 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 기준은 2018년 8월 8일 설정된 제주은행의 을구 12번 근저당권입니다.
2024년 제주은행 추가 근저당권과 2025년 설정된 신용보증기금·늘푸른신용협동조합·농협은행의 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후에 해당하며, 매각으로 소멸할 것으로 분류됩니다.
② 점유자 분석 — 박재성의 권리관계 확인 필요
현황조사에서 박재성 1명이 제시 건물의 점유자로 확인됩니다. 전입일은 2020.10.30으로, 말소기준권리인 2018.08.08 제주은행 근저당권보다 늦습니다.
| 점유자 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
|
박재성 소재지 2 · 제시 건물 |
2020.10.30 | 미상 |
전입 후순위 대항력 없음으로 분류 · 점유권원 확인 필요 |
미상 확정일자·배당요구 확인 필요 |
산정상 0원 보증금·계약관계 미확인 |
조사된 점유자 1명. 보증금, 월차임, 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다.
특히 이 물건은 주택만으로 구성된 단순한 아파트 경매가 아니라 근린생활시설 등으로 이용되는 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 전입신고 사실만으로 건물 전체의 점유관계와 권리의 성격을 단정할 수 없습니다. 실제 사용공간, 계약 당사자, 사업장 이용 여부, 점유 건물의 매각 포함 여부까지 확인하는 것이 중요합니다.
③ 가격 판단 — 34.3%는 할인율이지 수익률이 아니다
현재 최저매각가격은 252,168,000원으로 감정가 735,183,480원의 약 34.3%입니다. 3회 유찰로 숫자상 가격이 크게 낮아졌습니다. 하지만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 가격이 실제 거래 가능한 가치보다 낮다고 판단할 근거는 부족합니다.
④ 회차별 가격과 미배당 비교
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 예상배당 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 252,168,000원 | 34.3% | 247,837,648원 | 583,757,929원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 | 176,517,600원 | 24.01% | 173,246,354원 | 658,349,223원 | 0원 |
| 5회 유찰 가정 | 123,562,319원 | 16.81% | 121,032,447원 | 710,563,130원 | 0원 |
추가 유찰을 가정하면 최저매각가격이 낮아지고, 채권자에게 배당되는 금액도 함께 감소합니다. 그러나 매수인이 부담하는 인수액이 늘어나는 구조는 현재의 배당 시뮬레이션에서 나타나지 않습니다. 다만 매각 이후의 비용과 실제 점유관계는 별개로 검토해야 합니다.
회차별 가격과 미배당액은 제시된 시뮬레이션 수치입니다. 특히 신용보증기금 가압류의 청구금액 변경분이 합산에 중복 반영되었을 가능성이 있으므로, 미배당 합계를 확정 채무잔액으로 사용해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 252,168,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,330,352원 |
| 1. 제주은행 근저당 · 을구 12 | 420,000,000원 | 247,837,648원 |
| 2. 제주은행 근저당 · 을구 13 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 신용보증기금 가압류 · 갑구 9 | 117,600,000원 | 0원 |
| 4. 늘푸른신용협동조합 · 갑구 10 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 신용보증기금 가압류 변경 · 갑구 9-1 | 105,965,957원 | 0원 |
| 6. 농협은행 가압류 · 갑구 12 | 28,029,620원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현 회차에서 집행비용 추정액 4,330,352원을 공제하고 남은 247,837,648원이 제주은행의 을구 12번 근저당권에 배당되는 것으로 시뮬레이션되어 있습니다. 다른 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 산정상 0원입니다.
제주은행의 경매 신청 청구액은 1,100,891,057원으로, 건물 등기상 각 근저당권의 채권최고액과는 구분해야 합니다. 공동담보 관계와 실제 피담보채무, 최종 채권계산서를 확인하지 않고 신청 청구액 전부를 이 물건의 우선배당 채권액으로 취급해서는 안 됩니다.
배당표는 추정 집행비용과 등기상 채권최고액·청구금액을 바탕으로 한 시뮬레이션입니다. 당해세, 최우선변제, 실제 채권잔액, 공동담보 배당관계 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 토지·건물 이용 및 환금성 검토 (감정요항표 기준)
- 입지. 조천초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지방도변 농촌지대이며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지방도가 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 토지. 면적 919.0㎡, 공부상 지목은 잡종지이나 현황은 대입니다. 토지이용상황은 공업용, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 광대세각으로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 자연녹지지역입니다. 건축계획심의대상구역, 가축사육제한구역, 하수처리구역 등의 제한이 기재되어 있으며 도로구역에도 접합니다.
- 공시지가. 237,700원/㎡입니다. 이는 개별 토지의 공시지가이며, 건물과 토지 전체의 실거래 시세로 사용할 수 없습니다.
- 건물 이용. 일반철골구조 패널지붕 단층 건물과 경량철골조 패널지붕 단층 건물 등이 있으며, 근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 기본적인 급·배수 및 위생설비가 확인됩니다.
- 공부와 현황. 일부 토지의 공부상 지목인 잡종지와 현황 이용상태인 대 사이에 차이가 있습니다. 실제 이용과 향후 개발·허가 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 환금성. 아파트처럼 동일 평형의 반복적인 매매 사례로 가치를 검증하기 어려운 근린생활시설·토지 복합물건입니다. 실제 사용 가능성 및 매수 수요를 확인하기 전에는 재매각 가능성과 적정 매수가를 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 매각물건명세서 재확인. 일괄매각 범위, 목록별 토지·건물, 제시외 건물 3-1 내지 3-4의 포함 여부와 제외되는 이동식 컨테이너를 도면 및 감정평가서 원본으로 대조하세요.
- 점유자 박재성 조사. 2020.10.30 전입신고 사실 외에 보증금, 확정일자, 임대차계약, 배당요구 및 실제 점유부분을 확인하세요. 명도 가능성과 예상 비용을 입찰 전에 점검해야 합니다.
- 토지와 건물의 일치 여부. 공부상 잡종지·현황 대의 차이, 건축물대장과 현황, 증축 부분, 제시외 건물의 위치와 사용관계를 대조하세요.
- 이동식 컨테이너. 매각 제외 대상인 약 45.6㎡ 컨테이너의 소유권, 점유·사용관계, 철거 또는 존치 가능성을 확인하세요.
- 용도지역 및 규제. 자연녹지지역, 건축계획심의대상구역, 도로구역 접함, 가축사육제한구역과 하수처리구역 해당 사항을 관계기관에 확인하세요.
- 실거래·임대 수익 검증. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 적정가를 판단하지 마세요. 인근의 유사한 토지·근린생활시설 거래, 실사용 가능성 및 임대수요를 따로 검증해야 합니다.
- 공동담보 관계. 제주은행 근저당권의 공동담보 부동산과 실제 피담보채무, 채권계산서, 배당우선순위를 확인하세요.
- 가압류 중복 여부. 신용보증기금 갑구 9번과 변경등기 9-1번을 별도 신규 채권으로 중복 합산하지 않도록 배당계산을 재검산하세요.
- 현장 및 추가비용. 건물 상태, 시설물 철거, 명도, 취득 관련 비용과 향후 수선비 등을 확인하세요. 이 비용들은 현재 배당상 인수액 0원과 별개입니다.
- 입찰 서류 최종 확인. 2026.10.27 매각기일 기준 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 진행 여부를 확인하세요.
⑧ 종합 판단 — 권리는 비교적 단순, 가격 판단은 보류
맺으며 — “34.3%까지 내려왔다”와 “싸게 산다”는 다르다
제주 조천리 2025타경8439는 숫자만 보면 눈길을 끄는 경매입니다. 감정가 735,183,480원에서 3회 유찰 후 최저가가 252,168,000원이 되었기 때문입니다. 그러나 감정가 대비 큰 폭의 하락은 시장에서 거래되는 적정가 대비 할인이라는 뜻이 아닙니다.
권리 측면에서는 제주은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 비교적 명확한 구조입니다. 그렇지만 박재성의 점유권원 및 보증금, 포함되는 제시외 건물과 제외되는 컨테이너, 토지의 현황과 이용 제한은 입찰자가 직접 검증해야 할 사항입니다.
종합 판단은 C등급입니다. 권리 말소 구조에는 긍정 요소가 있으나, 실거래 기준 가격 메리트가 확인되지 않고 점유·매각범위·이용규제에 대한 추가 검토가 필요합니다. 권리는 조건부 긍정, 가격은 검증 전 보류. 현장조사와 원본 서류 검토를 마친 뒤 실제 사용가치에 맞는 입찰 상한을 정하는 접근이 적절합니다.
