🔑 인수 0원 · 📉 2회 유찰 · 💰 최근 시세 대비 48.7% · 📊 최근 추세 -3.3%
제주지방법원 2025타경8783. 남원읍 태흥리 ‘우리가’ 제4층 제401호로, 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 김민수는 2021.11.26 거래가액 300,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 신한은행 채권최고액 173,800,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 박혜영 근저당, 카드사·은행·보증기관 등의 가압류, 주택임차권 및 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
임차 관련 신고는 2명입니다. 서차희는 전입일이 2021.12.10으로 말소기준일보다 늦고, 소수현도 전입일 2022.08.08로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 자료상 두 사람 모두 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 소수현의 임차보증금은 20,000,000원이고 임차권등기도 되어 있지만, 역시 말소기준 이후 권리입니다. 서차희는 보증금이 확인되지 않았으나 전입일 자체가 말소기준 이후이므로 자료상 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8783 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태흥리 1765-1 우리가 제4층 제401호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태위로 773-8 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 전용 84.922㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건 내 제4층 |
| 사용승인 | 2018.10.18 |
| 소유자 | 김민수 (2021.11.26 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 141,120,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 272,034,921원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.11.26 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후 설정된 박혜영 근저당과 롯데카드·KB국민카드·토스뱅크·신용보증기금·제주신용보증재단의 가압류, 소수현의 주택임차권, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당 시 신한은행도 채권최고액 전액을 회수하지 못하지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 권리는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서차희 | 206호 | 2021.12.10 | - | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 소수현 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.08 | 2022.08.09 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 낮은 최저가, 그러나 하락 추세는 확인
‘우리가’는 총 16세대이며 대상 면적은 84.922㎡입니다. 확인된 동일 면적권 거래는 4건으로 전체 평균 292,500,000원, 최근 12개월 평균은 290,000,000원입니다. 최신 거래는 2023.03의 300,000,000원입니다. 현재 최저가 141,120,000원은 최근 12개월 평균의 48.7% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 84.92㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2022.06 | 84.98㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2022.05 | 84.92㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 84.89㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 평균 | - | 4건 | 292,500,000원 |
가격만 보면 현재 최저가는 감정가와 과거 실거래 범위보다 크게 낮습니다. 다만 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세는 -3.3%로 하락입니다. 따라서 전체 평균 292,500,000원만 보고 낙찰 후 곧바로 그 가격대가 회복된다고 보는 것은 위험합니다. 가격 메리트는 존재하지만, 최근 평균·최신 거래와 실제 현장 상태를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 141,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,775,680원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사신한은행 | 173,800,000원 | 138,344,320원 |
| 을구 2번 근저당 · 박혜영 | 30,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 21,632,793원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,682,856원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 69,547,075원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 14,355,391원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 제주신용보증재단 | 28,749,970원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권액 358,768,085원 중 예상 배당액은 138,344,320원, 미배당은 220,423,765원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 가격·미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 141,120,000원 | 138,344,320원 | 220,423,765원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 98,784,000원 | 96,605,888원 | 262,162,197원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 69,148,800원 | 67,504,122원 | 291,263,963원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 220,423,765원에서 262,162,197원, 291,263,963원으로 늘어납니다. 그러나 제공된 권리 구조에서는 각 회차 모두 매수인 인수액이 0원이므로, 채권자의 미회수액 증가와 매수인의 승계 부담을 혼동할 필요는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태흥1리마을회관 서측 인근이며 공동주택·단독주택·농경지가 혼재하는 읍소재지 내 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물의 제4층 제401호이며 사용승인일은 2018.10.18입니다. 급·배수, 위생, 보일러 난방, 승강기, 소화설비가 되어 있습니다.
- 도로. 지적도상 서측으로 폭 약 12M 내외 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 16세대이며 확인된 거래는 4건입니다. 거래 표본이 적고 최근 가격 추세가 -3.3%여서 매도 시 가격 검증이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 자료상 서차희와 소수현 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없습니다. 서차희의 보증금은 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조하는 것이 좋습니다.
- 호수 확인. 대상은 우리가 제401호이며, 임차 조사에는 서차희의 점유 부분이 206호로 표시돼 있습니다. 입찰 전 현황조사와 매각 대상 표시를 원문에서 대조해야 합니다.
- 낙찰가 상한. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 48.7%로 낮지만 최근 추세 -3.3%와 거래 표본 4건을 함께 반영해 상한가를 정해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권 미배당은 현재 회차 220,423,765원이지만 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 현장 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으나 실제 내부 상태와 점유 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되고, 승부는 가격과 환금성
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.11.26 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·가압류·임차권은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차 신고 2명도 모두 말소기준 이후 전입이므로 제공 자료 기준 매수인이 떠안을 보증금은 0원입니다.
가격은 2회 유찰을 거치며 141,120,000원까지 내려왔고 최근 12개월 평균 290,000,000원의 48.7%입니다. 이 정도 격차는 분명 가격상 장점입니다. 다만 최근 추세가 -3.3%이고 단지가 16세대, 확인 거래가 4건에 불과하므로 시세의 확실성은 대단지보다 낮습니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 가격은 낮아졌지만 환금가격 검증이 핵심”입니다.
