제주지방법원 2025타경8783. 서귀포시 색달동 색달휴먼빌리지 2층 206호로, 감정 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 현 소유자 김민수는 2021.08.19 소유권을 이전받았고 거래가액은 185,000,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권 106,700,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 가압류 6건과 주택임차권, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가장 먼저 확인할 것은 임차권입니다. 서차희의 임차보증금은 140,000,000원으로 적지 않지만, 주민등록일자는 2021.12.10으로 말소기준일인 2021.08.19보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없으며, 현재 매각가정에서도 매수인이 승계할 보증금은 0원입니다. 보증금 규모만 보고 140,000,000원을 낙찰가에 더해 계산할 사안이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8783 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 색달동 1920 색달휴먼빌리지 제2층 제206호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 색달중앙로 62-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 5층 건물 내 2층 206호 |
| 사용승인 | 2014.12.30 |
| 소유자 | 김민수 (2021.08.19 소유권이전 · 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 87,710,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 272,034,921원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 1.4억이 있어도 인수는 0원
말소기준은 2021.08.19 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후 삼성카드, 신용보증기금, 롯데카드, 토스뱅크, 신용보증기금, 제주신용보증재단의 가압류가 차례로 설정됐고, 이들은 모두 매각으로 소멸합니다. 서차희의 주택임차권 역시 2024.11.04 등기됐지만 전입신고 자체가 말소기준보다 늦어 대항력 없는 임차인으로 판정돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서차희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 2021.12.10 | 2022.02.18 | 대항력 없음 배당요구 승계 0원 |
② 시세 비교 — 현재는 최근 실거래보다 크게 낮다
색달휴먼빌리지는 총 24세대, 사용승인일 2014.12.30인 소규모 공동주택입니다. 거래비교 대상 면적은 72.85㎡이며 면적이 일치합니다. 최근 12개월 평균 거래가는 189,333,333원, 최신 거래는 2024.05의 165,000,000원입니다. 현재 최저가 87,710,000원은 최근 12개월 평균의 46.3%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 72.85㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 79.86㎡ | 4 | 203,000,000원 |
| 2024.03 | 79.86㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2022.11 | 72.85㎡ | 3 | 184,000,000원 |
| 2022.09 | 72.85㎡ | 4 | 187,200,000원 |
| 2022.06 | 79.86㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2021.08 | 78.43㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2021.07 | 78.43㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 189,333,333원 |
전체 8건 평균은 181,150,000원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 189,333,333원이고, 최신 동일 비교면적 거래는 165,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래 대비 7.4% 상승한 흐름으로 집계돼 있어 하락장 보정으로 가격 메리트를 깎아야 하는 상황도 아닙니다. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 46.3%라는 점은 권리상 인수 0원이라는 전제에서 실제 가격 경쟁력이 있는 구간으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,978,780원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 106,700,000원 | 85,731,220원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 26,421,576원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 45,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 21,632,793원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 69,547,075원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 14,355,391원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 제주신용보증재단 | 28,749,970원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 312,406,805원, 예상 배당액은 85,731,220원, 미배당액은 226,675,585원입니다. 그러나 이 미배당은 말소기준 이후 소멸권리의 채권 부족분으로, 현재 분석상 매수인 승계액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 내 2층 206호이며 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2014.12.30입니다.
- 입지. 색달마을체육공원 남측 인근으로, 주위에 근린생활시설·공동주택·단독주택·농경지가 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8m 내외 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20m 이하)·소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역·공장설립제한지역·하수처리구역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 연립, 평지·사다리형이며 공시지가는 392,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 재확인. 서차희의 주민등록일 2021.12.10이 말소기준 2021.08.19보다 늦다는 점과 매각물건명세서상 인수 여부를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 명도 상태 확인. 주택임차권등기가 존재하므로 실제 점유 여부와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 87,710,000원은 최근 12개월 평균의 46.3%입니다. 다만 소규모 연립의 수리비·공실·매도기간을 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 다음 회차 시나리오. 3회 유찰 시 61,396,999원, 4회 유찰 시 42,977,899원으로 제시돼 있습니다. 유찰 여부에 따라 가격 경쟁이 달라질 수 있습니다.
- 채권 부족분과 인수 구분. 현재 회차 미배당액은 226,675,585원이지만, 제공된 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다. ‘미배당이 크다 = 매수인이 떠안는다’로 해석하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수와 매각기일 변경 여부를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되고, 승부처는 환금성과 현장이다
이 사건의 핵심은 140,000,000원 임차보증금이 존재하지만 매수인이 승계하지 않는다는 점입니다. 전입신고가 말소기준 근저당보다 늦고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득액은 현재 최저가와 같은 87,710,000원으로 볼 수 있습니다.
가격 역시 최근 시세와 비교하면 낮습니다. 최근 12개월 평균 189,333,333원 대비 46.3%이고, 최신 거래 2024.05의 165,000,000원보다도 낮은 구간입니다. 최근 12개월 거래 흐름은 이전 거래보다 7.4% 높아 하락 추세도 아닙니다. 다만 이 물건은 24세대 규모의 연립주택이고 이미 2회 유찰됐습니다. 권리와 가격은 긍정적이지만, 최종 판단은 내부 상태·점유·수리비·소규모 공동주택의 환금성 확인 뒤에 내려야 할 물건입니다.
