대전지방법원 2025타경587. 천안시 서북구 불당동 1853에 있는 지하 1층 비119호로, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 감정가 392,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 134,456,000원입니다. 숫자만 보면 감정가보다 크게 낮아졌지만, 이 비율은 어디까지나 법원 회차 할인율입니다. 지하 공실 근린시설의 실제 매매가·임대료·수익률 자료가 없으므로 시세보다 싸다고 단정할 근거는 아닙니다.
권리 흐름은 과거 경매와 현재 경매를 나누어 봐야 합니다. 2019년 남동농업협동조합 근저당과 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 2024.03.25 임의경매 매각 때 모두 말소됐습니다. 현재 소유자 김은서가 그날 소유권을 취득하면서 새로 설정한 익산신용협동조합 근저당 477,000,000원이 이번 사건의 실질적인 말소기준권리입니다. 이 근저당은 2025.11.06 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐고, 뒤에 설정된 박효숙 근저당과 최외순 가압류는 이번 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경587 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 1853 지1층 비119호 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(근린시설) · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 판넬지붕 · 지하2층·지상1층 건물 내 지1층 비119호 · 사용승인 2019.04.19 |
| 소유자 | 김은서 (2024.03.25 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 392,000,000원 / 134,456,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 익산신용협동조합 / 408,232,966원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.25 익산신용협동조합 근저당권 477,000,000원 2025.11.06 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 과거 말소분과 현재 권리를 분리해야 한다
현재 등기에서 기준이 되는 권리는 2024.03.25 접수된 익산신용협동조합 근저당 477,000,000원입니다. 같은 날 뒤 순번으로 설정된 박효숙 근저당 120,000,000원과 2024.11.22 최외순 가압류 84,511,560원은 말소기준 이후의 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 박효숙이 신청했던 2024.10.10 경매개시결정도 2025.04.21 취소기각결정에 따라 2025.05.12 말소됐습니다. 현재 사건의 경매개시결정은 2025.07.08 접수된 익산신용협동조합 신청 건입니다.
② 가격 — 감정가 34.3%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저가는 134,456,000원으로 감정가 392,000,000원의 34.3%입니다. 한 차례 더 유찰되면 94,119,200원, 다섯 번째 유찰까지 이어지면 65,883,439원으로 낮아지는 시나리오입니다. 다만 이 자료에는 동일 건물·유사 지하 근린시설의 실거래나 임대료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 하락 폭만으로 적정가를 계산하거나, 현재 최저가가 시장가보다 낮다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 시나리오 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 134,456,000원 | 현재 최저매각가 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 94,119,200원 | 신청채권 미배당 확대 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 65,883,439원 | 신청채권 미배당 확대 |
③ 예상배당표 (매각가 134,456,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,682,384원 |
| 1. 말소기준 근저당 · 익산신협 설정 → 케이씨유엔피엘대부 이전 | 477,000,000원 | 131,773,616원 |
| 2. 후순위 근저당 · 박효숙 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 후순위 가압류 · 최외순 | 84,511,560원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 131,773,616원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 권리와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 미배당 근저당·가압류는 매각으로 소멸하므로 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 과거 경매에서 이미 말소된 2019~2023년 압류·가압류는 이 배당표에서 제외했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갤러리아백화점 센터시티점 북서측 인근이며, 주변은 아파트 단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 도보권에 시내버스 정류장이 있으며, 인근에 간선도로가 있습니다. 남측과 동측으로 폭 약 20미터 도로에 접합니다.
- 용도·현황. 공부상 제2종근린생활시설인 일반음식점이지만 현재 공실입니다. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·소화전, 승강기, 옥내외 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·자연녹지지역·제1종지구단위계획구역(아산탕정지구)이며, 철도보호지구·택지개발지구·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지 지목은 주차장, 토지면적은 11,215.6㎡, 공시지가는 220,500원/㎡입니다.
- 환금성. 지하층 공실 근린시설은 매수층과 임차 업종이 제한될 수 있으므로, 일반적인 주거용 집합건물보다 매각기간과 공실 리스크를 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 등기 원본 재확인. 2024.03.25 말소된 과거 근저당·압류·가압류가 현재 권리로 다시 계산되지 않았는지 확인하고, 2025.11.06 근저당권 이전 이후 권리자와 채권관계를 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록, 전입·확정일자, 보증금과 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 현황조사서와 대조해야 합니다.
- 가격 근거 확보. 감정가 대비 34.3%라는 수치 대신, 주변 지하 근린시설의 실거래, 보증금·월세, 공실기간과 요구수익률로 응찰가 상한을 계산해야 합니다.
- 영업 적합성 확인. 일반음식점 사용을 전제로 출입 동선, 가시성, 환기·배기, 급배수와 소방설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·공용비용 확인. 공실기간 중 체납 관리비와 공용부분 부담, 주차장 이용조건, 영업시간 및 건물 관리규약을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 기일 결과 확인. 매각기일은 2026.07.06로 기재돼 있으므로 매각 여부, 기일 변경, 낙찰 결과와 후속 절차를 법원 원문에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸형 ≠ 가격 안전형”
이 사건의 핵심은 과거 권리와 현재 권리를 섞지 않는 것입니다. 2019년 근저당과 그 뒤에 붙은 압류·가압류는 2024.03.25 경매 매각으로 이미 말소됐고, 현재의 말소기준은 같은 날 새로 설정된 익산신용협동조합 근저당입니다. 현재 기준권리 뒤의 근저당과 가압류는 이번 매각으로 소멸하므로 등기상 인수액은 0원으로 분석됩니다.
하지만 권리가 소멸형이라는 사실만으로 입찰가가 안전해지는 것은 아닙니다. 이 물건은 지하 1층 공실 근린시설이고 임대관계도 미상이며, 비교할 실거래 자료가 없습니다. 최저가 134,456,000원이 감정가의 34.3%라는 점은 확인되지만, 시장가 대비 얼마나 낮은지는 확인되지 않았습니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 검증 전 보류입니다. 점유관계와 임대수익, 유사 지하 상가의 실제 거래가격이 확보돼야 비로소 응찰가를 정할 수 있습니다.
