대전지방법원 2025타경587. 천안시 서북구 불당동 1853 소재 지하 1층 비120호로, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 감정 당시 현황은 공실입니다. 감정가는 392,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 134,456,000원, 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 아파트가 아니라 지하 상업용 근린시설이라는 점이 분석의 출발점입니다.
권리분석의 기준점은 2019.08.26. 설정된 남동농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 520,000,000원이며, 배당 시뮬레이션에서도 집행비용을 뺀 매각대금 131,773,616원이 이 선순위 근저당권에 먼저 배당됩니다. 김인태·하나카드·익산신용협동조합· 박효숙·최외순 등 후순위 권리자는 배당을 받지 못하지만, 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경587 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 1853 지1층비120호 도로명: 충청남도 천안시 서북구 불당25로 23 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 판넬지붕 · 지하 2층·지상 1층 건물 내 지하 1층 · 사용승인 2019.04.19. |
| 소유자 | 김은서 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 392,000,000원 / 134,456,000원 (3회 유찰·감정가 34.3%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 익산신용협동조합 / 408,232,966원 |
| 매각기일 | 2026.07.06. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 남동농협 근저당
이 사건의 말소기준권리는 2019.08.26. 남동농업협동조합이 설정한 채권최고액 520,000,000원의 근저당권입니다. 따라서 그 이후 설정된 압류·가압류·근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당표 역시 남동농업협동조합 근저당을 선순위 배당권자로 산정합니다.
② 가격 구조 — 최저가 34.3%, 시세 판단은 별개
현재 최저가는 134,456,000원으로 감정가 392,000,000원의 34.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 134,456,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 정보가 확인되지 않아, 감정가 대비 낙폭만으로 시장가보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 134,456,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 94,119,200원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 65,883,439원 | 16.81% | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 유지되지만, 채권자 미배당액은 현재 회차 1,337,673,402원에서 4회 유찰 시 1,377,421,964원, 5회 유찰 시 1,405,149,481원으로 증가합니다. 이는 낙찰자의 인수 부담이 아니라 매각대금으로 채권을 충족하지 못하는 규모를 나타냅니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,456,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,682,384원 |
| 1. 근저당 · 남동농업협동조합 | 520,000,000원 | 131,773,616원 |
| 2. 가압류 · 김인태 | 259,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나카드주식회사 | 8,935,458원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 익산신용협동조합 | 477,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 박효숙 | 120,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 최외순 | 84,511,560원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,469,447,018원 중 채권자 예상배당은 131,773,616원이며, 미배당액은 1,337,673,402원입니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갤러리아백화점 센터시티점 북서측 인근이며, 주위는 아파트 단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 도보권에 시내버스 정류장이 있으며, 인근에 간선도로가 소재해 교통 편의는 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 공부상 제2종근린생활시설인 일반음식점이지만 감정 당시 공실입니다. 위생·급배수, 화재 탐지·소화전, 승강기, 옥내외 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남측과 동측으로 폭 약 20미터 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역, 제1종지구단위계획구역, 노외주차장, 철도보호지구, 택지개발지구, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 220,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 지하층 공실 근린시설은 주거용 부동산과 달리 업종 적합성·가시성·동선· 임차수요에 따라 매수층이 제한될 수 있으므로 보수적인 회수기간 검토가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 권리분석과 배당의 기준은 2019.08.26. 남동농업협동조합 근저당권 520,000,000원입니다. 2024.03.25. 익산신용협동조합 근저당권을 말소기준으로 혼동하지 마세요.
- 점유·임대관계. 감정 당시 공실이나 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 사업자등록 관련 자료와 현장 점유 상태를 직접 대조하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 6건이 있어 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 실제 배당순위를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 공동담보 이력. 등기상 비119호와의 공동담보 관련 기록이 있으므로 근저당권의 공동담보·이전·소멸 내역을 원본 등기부에서 확인하세요.
- 관리비·공용비용. 공실 상가의 장기 체납 관리비와 공용부분 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 영업 가능성. 일반음식점 용도 활용을 전제로 한다면 시설 상태, 소방·위생 요건, 접근 동선, 주차 이용과 실제 영업 가능 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 비율만 보지 말고 동일 건물·인근 지하 상가의 매매 및 임대 사례, 예상 공실기간, 수선비를 반영해 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 세금·관리비 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 말소형, 승부처는 공실과 환금성
이 사건은 2019.08.26. 남동농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 분석해야 하며, 현재 최저가 기준 예상배당도 집행비용을 제외한 131,773,616원이 이 선순위 근저당권에 귀속됩니다. 후순위 채권자들의 미배당은 크지만 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 소멸한다는 이유만으로 안전한 투자라고 결론 내릴 수는 없습니다. 본건은 지하 1층 일반음식점 용도의 공실 근린시설이고, 이미 3회 유찰됐으며 비교 가능한 실거래 정보도 확인되지 않았습니다. 실질취득액은 134,456,000원이지만 이 금액이 시장가보다 낮은지는 별도의 임대·매매 사례 검증 없이는 알 수 없습니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격 판단은 보류, 환금성은 보수적으로입니다.
