부산지방법원 2025타경5092. 해운대구 재송동 센텀스카이비즈 에이동 29층 에이-2912호로, 감정평가상 지식산업센터(사무실)로 이용 중입니다. 권리분석의 기준점은 2017년 12월 6일 설정된 부산은행 근저당권 452,400,000원입니다. 그 뒤 설정된 김성대 근저당권 300,000,000원, 중소기업은행 근저당권 600,000,000원과 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
본건에서 특히 구분해야 할 부분은 점유자와 공동담보 호수입니다. 2912호에는 김창순, (주)인비젼코리아 이한진, 정원호, 김설희가 조사되어 있고, 모두 말소기준권리 이후 전입입니다. 한편 등기상 근저당권의 공동담보에는 에이-3012호가 기재되어 있으며, 3012호에서 조사된 점유자는 본건 2912호의 임차인 판단에 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5092 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1208-2 센텀스카이비즈 에이동 29층 에이-2912호 |
| 이용상태 | 지식산업센터(사무실) |
| 건물 | 철골콘크리트구조 · 지하4층~지상42층 · 29층 · 사용승인 2017.08.31 |
| 소유자 | 이종열 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 791,000,000원 / 387,590,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김성대 / 344,232,560원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2017.12.06 부산은행 근저당권입니다. 2023.02.02 김성대 근저당권, 2024.09.12 중소기업은행 근저당권, 2025.03.18 강제경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2022년 이두원의 소유권이전청구권가등기와 2019년 해운대구 압류는 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인·점유자 — 본건 2912호 4명 모두 말소기준 이후
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김창순 | 2019.09.09 | 미상 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)인비젼코리아 이한진 | 2019.10.15 | 미상 | 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정원호 | 2019.07.11 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김설희 | 2019.11.14 | 미상 | 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
네 명의 전입일은 모두 말소기준일인 2017.12.06 이후입니다. 따라서 본건 자료상 대항력은 없음으로 판정됩니다. 정원호는 2025.05.29 배당요구를 했고, 보증금 20,000,000원·월차임 1,200,000원이 확인됩니다. 나머지 세 명은 보증금이 확인되지 않지만, 전입 자체가 말소기준보다 뒤라 대항력 있는 선순위 임차인으로 인수되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
감정가 791,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 387,590,000원, 감정가 대비 49%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 최저가에서 낙찰된다고 가정한 실질취득도 387,590,000원입니다.
그러나 이 물건을 “감정가의 절반 이하이니 싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 동일 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와 직접 비교할 수 있는 거래자료가 없어, 감정가 할인율 자체는 시세 메리트의 증거가 되지 않습니다. 특히 지식산업센터(사무실) 물건은 실제 이용수요와 환금성을 별도로 확인해야 하므로, 가격 평가는 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 387,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,226,260원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 452,400,000원 | 381,363,740원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 김성대 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 경매개시결정 · 김성대 | 344,232,560원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,696,632,560원 중 채권자 배당액은 381,363,740원이며, 미배당액은 1,315,268,820원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 387,590,000원 | 381,363,740원 | 1,315,268,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 271,313,000원 | 266,714,618원 | 1,429,917,942원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 189,919,100원 | 186,460,233원 | 1,510,172,327원 | 0원 |
세 시나리오 모두 소유자 잔여는 0원이고, 신청채권자 김성대의 청구액 344,232,560원도 배당되지 않는 것으로 계산되어 있습니다. 반면 매수인 인수액은 세 회차 모두 0원입니다. 따라서 추가 유찰은 권리 인수 구조를 바꾸기보다 매각대금과 채권자 미배당 규모를 변화시키는 요소입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 센텀중학교 남동측 인근으로, 업무·상가지대에 상업용·업무용 건물, 아파트·오피스텔, 아파트형공장, 근린생활시설과 신세계·롯데 백화점 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 도보 약 1분 이내 시내버스정류장, 약 7~8분 거리에 동해선 센텀역이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 건물·주차. 위생·급배수, 천장형 시스템 냉난방, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보, 스프링클러 설비가 있고 북동측 광대로·남동측 중로에 접하며 주차시설은 양호합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 공장용지 · 토지면적 13,225.2㎡ · 공시지가 7,548,000원/㎡이며, 자체 지반은 평탄한 가로장방형입니다.
- 규제. 방화지구, 일반산업단지, 산업시설구역, 연구개발특구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 절대·상대보호구역 등이 중첩됩니다.
- 이용상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았으며, 지식산업센터(사무실)로 이용 중입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 지식산업센터 사무실의 실제 거래가격과 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 2912호 점유관계. 현재 확인된 4명은 모두 대항력이 없지만, 실제 사용·퇴거 상태와 인도 가능 여부는 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 3012호와 구분. 근저당권 공동담보에는 3012호가 포함되어 있으므로, 2912호와 3012호의 점유관계·권리관계를 혼동하지 않아야 합니다.
- 배당변수. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표를 확정값으로 보지 않아야 합니다.
- 용도·규제 확인. 지식산업센터(사무실)이며 일반산업단지·산업시설구역 등 규제가 중첩되어 있으므로 실제 사용계획과 적합성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개의 문제
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2017.12.06 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 본건 2912호의 점유 신고 4명은 모두 이후 전입이어서 대항력이 없습니다. 후순위 근저당권과 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 투자 매력이 높다고 결론낼 수는 없습니다. 이미 2회 유찰된 지식산업센터 사무실이고, 최근 실거래와 직접 비교할 근거 없이 감정가 할인율만 바라보는 것은 위험합니다. 권리는 비교적 정리되어 있지만 가격은 검증이 필요한 물건. 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 실제 시장가와 환금성을 얼마만큼 보수적으로 확인하느냐에 있습니다.
