부산지방법원 2025타경5092. 해운대구 재송동 센텀스카이비즈 에이동 30층 에이-3012호로, 감정평가상 지식산업센터(사무실)로 이용 중입니다. 감정가는 791,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 387,590,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 신청채권자 청구액은 344,232,560원입니다.
권리의 기준점은 2017.12.06. 설정된 주식회사부산은행 근저당권 채권최고액 452,400,000원입니다. 그 뒤 2023.02.02. 김성대 근저당권 300,000,000원, 2024.09.12. 중소기업은행 근저당권 600,000,000원, 2025.03.18. 강제경매개시결정이 이어졌고, 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5092 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1208-2 센텀스카이비즈 에이동 30층 에이-3012호 |
| 이용상태 | 지식산업센터(사무실)로 이용중임. |
| 소유자 | 이종열 |
| 감정가 / 최저가 | 791,000,000원 / 387,590,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 344,232,560원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 부산은행 근저당 이후는 소멸
말소기준은 2017.12.06. 주식회사부산은행 근저당권입니다. 2022.01.24. 이두원 명의의 소유권이전청구권 가등기는 2022.03.28. 말소됐고, 2023.05.15. 주식회사동양 근저당권 200,000,000원도 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 배당구조에 포함된 김성대·중소기업은행의 후순위 근저당 및 강제경매개시결정은 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 조사 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김창순 | 에이동 2912호 | 2019.09.09 | 미상 | 100,000원 | 없음 | 확인 없음 |
| (주)인비젼코리아 이한진 | 에이동 2912호 | 2019.10.15 | 미상 | 150,000원 | 없음 | 확인 없음 |
| 정원호 | 에이동 2912호 | 2019.07.11 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 없음 | 2025.05.29 |
| 김설희 | 에이동29층2912호 | 2019.11.14 | 미상 | 150,000원 | 없음 | 확인 없음 |
| 예린종합건설 주식회사 이종열 | 에이동 30층 3012호 | 2024.12.13 | 392,000,000원 | - | 없음 | 확인 없음 |
| (주)위브리즈 이지민 | 에이동제에이-3012호 | 2018.05.14 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 확인 없음 |
| 케이알이디(주) 이지민 | 제에이동3012호 | 2020.03.06 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 확인 없음 |
조사된 전입일은 가장 빠른 경우도 2018.05.14.로, 말소기준인 2017.12.06.보다 늦습니다. 따라서 조사 결과상 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 특히 매각 대상 3012호로 표시된 점유자 가운데 예린종합건설 주식회사 이종열의 보증금은 392,000,000원, (주)위브리즈 이지민과 케이알이디(주) 이지민은 각각 20,000,000원으로 조사됐지만, 전입 시점이 기준권리 이후입니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 실거래 비교자료는 없다
감정가 791,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 387,590,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 271,313,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 189,919,100원(감정가 24%)입니다.
그러나 이 물건은 동일 용도 실거래 평균·최신 거래·최근 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 절반 이하니까 싸다”라고 결론 내릴 근거는 없습니다. 지식산업센터는 개별 호실의 임대수익·공실·층·위치·사용제약 등에 따라 가격 차이가 날 수 있으므로, 현재 최저가 387,590,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 별도 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 387,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,226,260원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 452,400,000원 | 381,363,740원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 김성대 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 경매개시결정 · 김성대 | 344,232,560원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 1,696,632,560원 중 채권자 배당액은 381,363,740원이고, 미배당은 1,315,268,820원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 센텀중학교 남동측 인근에 위치하며, 업무·상가지대로 상업용·업무용 건물, 아파트·오피스텔·아파트형공장·근린생활시설과 신세계·롯데 백화점 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 도보 약 1분 이내 시내버스정류장, 도보 약 7~8분 거리에 동해선 센텀역이 있어 일반적인 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 이용. 지식산업센터(사무실)로 이용 중이며, 위생·급배수, 천장형 시스템 냉난방, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보, 스프링클러 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·주차. 북동측 광대로 및 남동측 중로에 접하고 주차시설은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 공시지가는 7,548,000원/㎡입니다. 방화지구·일반산업단지·산업시설구역·연구개발특구와 높이·교육환경 관련 제한이 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 센텀스카이비즈 지식산업센터의 최근 동일·유사 호실 실거래와 매물 호가를 대조해야 합니다.
- 3012호 점유 확인. 예린종합건설 주식회사 이종열, (주)위브리즈 이지민, 케이알이디(주) 이지민의 현재 점유 여부와 인도 상황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 2912호 구분. 현황조사에 2912호 점유자가 함께 나타나는 만큼, 매각 대상 3012호와 조사 대상 범위를 원문에서 정확히 분리해 확인해야 합니다.
- 배당·인수 구분. 후순위 채권의 미배당 규모가 커도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 승계채무를 혼동하면 안 됩니다.
- 용도·이용 제한. 일반산업단지·산업시설구역 내 지식산업센터인 만큼 실제 사용, 입주 가능 업종과 관련 관리규정을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 최신 점유상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2017.12.06. 부산은행 근저당을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 조사된 점유자들의 전입도 모두 기준일보다 늦어 대항력 없는 구조입니다. 배당표상 매수인 인수도 0원입니다.
다만 감정가 791,000,000원이 2회 유찰돼 387,590,000원까지 내려왔다는 사실만으로 투자매력을 확정할 수는 없습니다. 지식산업센터(사무실)라는 용도와 실제 시세 비교자료 부재를 감안하면, 권리는 통과하되 가격은 실거래 확인 후 결정하는 접근이 맞습니다. 다음 회차 가격은 더 낮아지지만, 가격이 내려갈수록 후순위 채권자의 미배당만 커질 뿐 매수인 인수액은 현재 시나리오상 계속 0원입니다.
