부산지방법원 2025타경5139. 부산 기장군 기장읍 시랑리 스타테라스 10층 1014호로, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 소유자 임소순은 2021년 3월 소유권을 취득했고, 같은 날 경남은행이 채권최고액 586,300,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 부산신용보증재단 가압류와 경남은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조여서, 배당 시나리오상 낙찰자가 인수하는 등기상 금액은 0원입니다.
가격만 보면 변화 폭은 큽니다. 감정가 773,000,000원에서 네 차례 유찰된 현재 최저매각가는 185,597,000원입니다. 하지만 실거래 자료가 제시되지 않은 근린시설이므로 감정가 대비 하락률을 곧바로 시장가 대비 할인으로 해석하면 안 됩니다. 이 물건은 권리의 단순함보다 상업용 부동산의 실제 가치·임대현황·환금성을 확인하는 것이 입찰 판단의 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5139 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 10층 1014호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 기장읍 기장해안로 172 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 철골철근콘크리트합성구조 평지붕 11층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 임소순 · 거래가액 803,956,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 773,000,000원 / 185,597,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 경남은행 / 784,622,816원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2021.03.15 설정된 경남은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 등기된 부산신용보증재단의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022년 오시리아 스타테라스 관리단의 가압류는 2024년 이미 말소됐습니다. 최초 케이비부동산신탁 명의의 신탁등기도 현재 등기부상 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%라도 ‘시세 대비 저렴’은 미확인
현재 최저가는 185,597,000원으로, 현재 회차 표기상 감정가의 24%입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 129,917,899원, 6회 유찰 시에는 90,942,529원까지 내려갑니다. 유찰이 거듭될수록 매각가격은 낮아지지만, 동시에 경남은행을 비롯한 채권자의 미배당액은 더 커집니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 185,597,000원이 시장가보다 낮은지 여부를 판단할 근거가 없습니다. 특히 근린시설은 주거용 부동산보다 임대수익, 실제 영업상태, 공실 위험, 개별 호실의 위치와 집객력이 가격에 크게 영향을 주므로 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,597,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,398,358원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 586,300,000원 | 182,198,642원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 23,610,139원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 609,910,139원 중 182,198,642원이 배당되고 427,711,497원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 185,597,000원 | 182,198,642원 | 427,711,497원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 129,917,899원 | 127,299,048원 | 482,611,091원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 90,942,529원 | 88,905,563원 | 521,004,576원 | 0원 |
핵심은 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원이라는 점입니다. 반면 채권자 미배당은 현재 427,711,497원에서 5회 유찰 시 482,611,091원, 6회 유찰 시 521,004,576원으로 확대됩니다. 신청채권자 경남은행 역시 각 회차에서 청구액을 전액 회수하지 못하는 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 국립수산과학관 서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·업무시설·공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 동해선 오시리아역이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 해당 호실의 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트합성구조 평지붕 11층 건물이며 외벽은 몰탈 위 페인팅·복합판넬, 내벽과 바닥은 타일·인테리어 마감 등입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 30미터, 동측 및 남측 약 15미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 정방형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며 토지면적은 6,840.9㎡, 공시지가는 697,500원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·지구단위계획구역·관광단지에 포함되고 대로3류·중로2류와 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상의 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 재확인. 별도 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 영업 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시장가 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 24%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 상업시설의 실제 거래와 임대수익을 비교해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 공실·상권·호실 위치·영업성 등 다른 요인이 있는지 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)인 만큼 실제 사용 가능 업종과 관련 제약을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 관리비·운영비 확인. 스타테라스 관리단 관련 가압류 이력이 있었던 만큼 현재 관리비·공용비용 체납 여부를 확인하는 것이 필요합니다.
- 배당 원본 대조. 예상배당은 집행비용과 등기상 채권을 기초로 한 계산이므로 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수를 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 현장형
이 물건은 경남은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리가 매각으로 소멸해, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리구조만 보면 복잡하지 않습니다. 하지만 감정가 773,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 185,597,000원까지 내려온 근린시설이고, 실거래 시세 자료가 없으며 임대관계도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 24%라는 숫자를 가격 메리트로 곧바로 연결해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 가격은 현장·임대수익·환금성 확인 후 판단. 이 사건의 승부처는 권리보다 실제 상업가치입니다.
