부산지방법원 2025타경5139. 기장읍 시랑리 스타테라스 2층 213호 근린시설입니다. 등기 흐름의 기준은 2021.04.30. 경남은행 근저당권 324,000,000원입니다. 그 뒤 2025.02.26. 부산신용보증재단의 가압류 23,610,139원과 2025.03.28. 경남은행의 임의경매개시결정이 이어졌고, 두 권리는 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
다만 이 물건의 핵심은 권리보다 가격 검증과 환금성입니다. 현재 최저가는 감정가 433,000,000원의 24.01%인 103,963,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론내리는 것은 적절하지 않습니다. 특히 용도가 아파트가 아니라 근린시설이고, 이미 4회 유찰된 점을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5139 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 2층213호 · 도로명 부산광역시 기장군 기장읍 기장해안로 172 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정요항 이용상태에 제2종근린생활시설(일반음식점) 및 판매시설(상점) 기재 |
| 소유자 | 임소순 · 2021.04.30. 소유권이전 · 거래가액 426,478,800원 |
| 감정가 / 최저가 | 433,000,000원 / 103,963,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 경남은행 / 784,622,816원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.30. 근저당권 · 주식회사경남은행 · 채권최고액 324,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 확인된 인수액 0원
2020.12.30. 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소되었습니다. 2021.04.30. 임소순 명의로 소유권이 이전됐고 같은 날 경남은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 부산신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 감정가 24.01%지만 시세 판단은 보류
현재 회차 최저매각가는 103,963,000원으로 감정가 433,000,000원의 24.01%입니다. 이미 4회 유찰된 가격입니다. 추가 시나리오는 5회 유찰 시 72,774,100원, 6회 유찰 시 50,941,870원으로 계산되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 103,963,000원 | 245,902,621원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 72,774,100원 | 276,545,973원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 50,941,870원 | 297,985,223원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 경남은행 등 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이것이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 근린시설의 실제 가치와 임대수익·공실 가능성을 가늠할 실거래 비교자료가 없기 때문에, 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,963,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,255,482원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 324,000,000원 | 101,707,518원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 23,610,139원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 347,610,139원 중 101,707,518원이 배당되고 미배당액은 245,902,621원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리, 국립수산과학관 서측 인근이며 주위는 근린생활시설·업무시설·공동주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 동해선 오시리아역이 소재하며, 감정요항상 제반 교통여건은 보통입니다.
- 용도. 사건 용도는 근린시설이며, 감정요항의 이용상태에는 제2종근린생활시설(일반음식점)과 판매시설(상점)이 기재되어 있습니다.
- 건물·설비. 철골철근콘크리트합성구조 평지붕 11층 건물로 기재되어 있고, 위생·급배수·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 6,840.9㎡, 지목은 주차장, 토지이용상황은 상업용이며 평지·정방형입니다. 공시지가는 697,500원/㎡입니다.
- 도로·계획. 북서측 약 30m, 동측 및 남측 약 15m 내외 도로에 접하고, 자연녹지지역·지구단위계획구역·관광단지 등에 해당합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 아파트와 달리 근린시설은 점포별 임대수익과 공실, 업종 적합성에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다. 이 물건은 이미 4회 유찰된 상태여서 재매각 가능성까지 별도로 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 검증. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만 보지 말고, 동일 건물 및 인근 근린시설의 실제 거래가와 임대료·공실 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 영업 여부를 확인하세요.
- 명도 비용. 인수액 0원과 명도비용 0원은 같은 의미가 아닙니다. 실제 점유상태에 따라 인도 협의 또는 절차가 필요할 수 있습니다.
- 경남은행 청구액 확인. 경매 신청 청구액은 784,622,816원이고 등기상 근저당 채권최고액은 324,000,000원입니다. 배당표는 등기상 채권최고액 기준으로 계산되어 있습니다.
- 관리비·상가 비용. 공용부분 관리비와 기타 건물 운영 관련 미납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 용도 적합성. 근린시설의 실제 이용 가능 업종과 관광단지·지구단위계획 등 관련 제한을 입찰 전 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 할인”이 아니라 “환금성 검증”의 물건
이 사건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 2021.04.30. 경남은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 최저가 103,963,000원이 감정가의 24.01%라는 사실만으로 이 물건을 싸다고 평가할 근거는 부족합니다. 확인 가능한 실거래 비교자료가 없고, 근린시설이라는 용도에 더해 4회 유찰까지 누적됐기 때문입니다. 결론은 권리구조는 단순하지만 가격 판단은 보류입니다. 실제 임대수익·점유·공실·재매각 가능성을 확인한 뒤에야 현재 최저가의 의미를 판단할 수 있습니다.
