수원지방법원 2025타경43020. 평택 고덕면 해창리 ‘고덕에스티브이지식산업센터’ 8층 849호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 구분건물입니다. 소유자는 남상희이며, 2022.07.29 설정된 국민은행 근저당권의 채권최고액은 237,600,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 2025.11.19 국민은행의 임의경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리 구조만 보면 비교적 단순하지만, 실제 입찰 판단에서는 별도의 확인 포인트가 있습니다. 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있고 내부 이용상태 역시 관계인 부재로 건축물현황도 및 탐문조사에 의거했다고 되어 있습니다. 따라서 현 점유자와 임대차관계, 사업장 사용 주체를 확인하지 않은 채 명도 난도를 낮다고 단정하는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43020 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1277-1 고덕에스티브이지식산업센터 8층 849호 |
| 물건종류 / 이용 | 공장(지식산업센터) · 철골철근콘크리트구조 · 10층 건물 내 8층 849호 |
| 소유자 | 남상희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 116,620,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 408,913,872원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
2022.07.15 대한토지신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2022.07.29 남상희 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 237,600,000원이 말소기준권리이며, 이후 2025.11.19의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 검증이 먼저
감정가는 238,000,000원, 현재 최저매각가는 116,620,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 81,634,000원, 4회 유찰 시 57,143,800원입니다.
다만 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 지식산업센터는 개별 호실의 위치, 실제 임대수익, 공실 여부와 이용 상태가 환금성에 직접 영향을 줄 수 있으므로 현재 회차 가격의 적정성은 주변 동종 호실 거래와 임대현황을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,432,680원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 237,600,000원 | 114,187,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 국민은행 근저당에 114,187,320원이 배당되고 123,412,680원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사평택지사 동측 인근의 고덕 STV지식산업센터로, 주변은 공장 및 지원시설 등 지식산업센터가 밀집한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 차량으로 약 10~12분 거리에 평택고덕I.C 진출입로가 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 10층 건물 내 8층으로, 엘리베이터·공용위생·급배수·천정몰입식 공기조화·화재경보 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 폭 12미터, 서측 및 동측 폭 6미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필1단의 가장형 토지로 완경사지를 평탄하게 조성해 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 6,630.0㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 공시지가는 1,825,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이고 내부 확인도 관계인 부재 상태에서 이뤄졌으므로 실제 사용 주체와 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래 대조. 감정가 238,000,000원 대비 현재 최저가가 116,620,000원까지 낮아졌지만, 실거래 비교자료가 없으므로 주변 지식산업센터 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 회차 시나리오. 현재 116,620,000원, 3회 유찰 시 81,634,000원, 4회 유찰 시 57,143,800원으로 내려가는 시나리오를 비교해 응찰 기준을 정해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 국민은행 근저당권이며 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서의 최신 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 이용상태 확인. 매각물건명세서상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이므로 실제 호실의 시설·사용상태를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “할인율보다 점유·시세 확인이 먼저”
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2022.07.29 국민은행 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
그러나 이 할인율만으로 투자 매력을 확정할 수는 없습니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고 실거래 시세 비교도 없어, 실제 점유와 거래가격을 확인하기 전에는 ‘싸다’는 결론을 내리기 어렵습니다. 등기 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 현장 확인은 보수적으로 접근할 물건입니다.
