수원지방법원 2025타경43020. 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 고덕에스티브이지식산업센터 8층 849호입니다. 매각물건명세서와 감정평가 내용상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 일반 아파트나 주거용 오피스텔과는 용도와 거래 수요가 다릅니다. 소유자는 남상희이고, 2022년 7월 29일 소유권이전 등기와 함께 국민은행의 채권최고액 237,600,000원 근저당권이 설정되었습니다. 이후 국민은행이 임의경매를 신청했고, 2025년 11월 19일 경매개시결정이 등기됐습니다.

이 사건은 권리 자체보다 가격과 환금성의 판단이 어려운 경매에 가깝습니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 정리되지만, 최저가가 감정가 대비 크게 낮아졌다는 사실만으로 매수 수익을 확정할 수 없습니다. 특히 실제 임대관계가 알려져 있지 않고 내부 확인도 충분하지 않아, 응찰 전 점유 현황과 시설 상태를 직접 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

권리분석의 기준점은 2022년 7월 29일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 237,600,000원이고, 채무자는 남상희입니다. 이 근저당권은 말소기준권리로서 매각에 따라 소멸할 권리입니다. 이후 등기된 국민은행의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

최초 대한토지신탁주식회사 명의로 이루어진 소유권보존 신탁등기는 남상희 앞으로 소유권이 이전되면서 이미 말소되었습니다. 현재 등기 흐름에서 최초 신탁등기를 별도의 존속 인수권리로 볼 근거는 없습니다.

② 임차·점유관계 — 인수 0원 추정과 명도 위험은 별개

현재 확인된 임차인 신고는 0명이지만, 이것이 곧 건물이 비어 있거나 임차관계가 전혀 없다는 확정 사실은 아닙니다. 감정평가에서도 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 관계인이 부재하여 내부 이용상태를 건축물현황도와 탐문조사 등에 의존했다는 점도 확인됩니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34%가 곧 시세의 34%는 아니다

감정가 238,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 81,634,000원입니다. 이는 감정가 대비 34.3% 수준입니다. 절대적인 입찰 가격은 크게 내려왔지만, 지식산업센터는 실제 사용자 및 투자자의 수요, 임대 가능성, 시설 상태에 따라 거래가격 차이가 발생할 수 있는 특수 용도 부동산입니다.

이 물건의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지에 대해서는 결론을 내릴 수 없습니다. 감정가 대비 낙찰가율만으로 수익률이나 환금성을 평가해서는 안 됩니다.

④ 회차별 매각가·미배당 시나리오

회차별 미배당액은 근저당 채권최고액 237,600,000원을 기준으로 한 추정치입니다. 후속 회차의 가격과 배당은 가상 시나리오이며, 실제 유찰 여부 및 향후 매각조건이 확정된 것은 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 81,634,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,869,412원을 먼저 공제하고, 나머지 79,764,588원이 국민은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 국민은행의 채권최고액에는 미치지 못하며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

경매 신청 청구액은 408,913,872원으로, 등기된 근저당 채권최고액 237,600,000원보다 큽니다. 따라서 배당표의 미배당 계산은 근저당 채권최고액 기준이며, 신청채권 전체의 미회수액과 동일한 개념이 아닙니다. 채권의 실제 확정액과 배당순위는 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·우선변제권 있는 임차인·기타 우선채권 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 실제 배당금과 잔여금은 매각 결과와 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 고덕면 해창리, 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근에 위치합니다. 주변은 지식산업센터 및 공장·지원시설이 밀집한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 평택제천고속도로 평택고덕 I.C까지 차량으로 약 10~12분 거리로 조사되었습니다.
• 건물 구조. 철골철근콘크리트구조의 10층 건물 중 8층입니다. 외벽은 샌드위치 복합판넬·그라스월·페인팅 등으로 마감되었습니다.
• 설비. 엘리베이터, 공용위생설비, 급·배수설비, 천정매입식 공기조화설비 및 화재경보설비 등이 조사되었습니다. 개별 호실에서 실제 이용 가능한 상태는 확인이 필요합니다.
• 도로. 북측 약 12m, 서측 및 동측 약 6m의 포장도로에 접한 것으로 조사되었습니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 고덕국제화지구 지구단위계획구역 및 택지개발지구에 속합니다. 가축사육제한구역 등 제한사항도 확인됩니다. 토지거래허가구역 관련 기재는 적용 대상 및 유효기간을 원본으로 확인해야 합니다.
• 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 여부는 '해당 없음'으로 확인됩니다. 다만 개별 호실 내부 이용상태는 충분히 실사되지 않았습니다.
• 환금성. 일반 주택과 달리 공장·업무시설을 실제 사용할 수 있는 수요층과 투자 수요의 영향을 받습니다. 3회 유찰은 가격 저항 가능성을 보여주므로 인근 동일 유형의 실거래와 임대료, 공실 현황 확인이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확보. 고덕 STV지식산업센터 내 동일하거나 유사한 용도의 호실 거래를 조사해 81,634,000원이 시장가격 대비 어느 수준인지 확인하세요. 감정가의 34.3%라는 수치만으로는 충분하지 않습니다.
• 실제 점유·임대차. 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록, 임대차계약서 및 매각물건명세서를 대조해 대항력·우선변제·인수 가능성을 확인해야 합니다.
• 849호 개별 현황. 감정평가 내용에 849호와 850호가 함께 언급되어 있으므로 경계와 출입, 시설물의 사용 상태를 별도로 확인하세요.
• 지식산업센터 이용 가능성. 실제 공장 용도에 따른 입주 업종, 사용 제한, 관리규약 및 사업자의 이용 적합성을 확인하세요.
• 수익·공실 위험. 예상 임대료, 공실 기간, 관리비, 시설 복구비, 취득 관련 비용 등을 반영해 총취득원가와 보유비용을 산정하세요.
• 관리비 및 공용시설. 장기 체납된 공용부분 관리비와 공용설비 유지·보수 부담을 확인하세요.
• 배당·권리 원본 대조. 국민은행 근저당 채권최고액과 경매 청구액이 서로 다르므로 실제 배당순위와 추가 우선채권 유무를 최신 등기사항전부증명서 및 법원 서류에서 확인하세요.
• 매각기일 재확인. 2026.10.27 입찰 전 매각기일, 최저매각가, 매각조건 및 변경·취하 여부를 법원 공고로 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 가격과 환금성은 신중”

이 물건의 장점은 분명합니다. 국민은행 근저당권을 말소기준으로 권리 흐름이 단순하고, 현재 확인된 자료상 예상 인수액은 0원입니다. 감정가 238,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가도 81,634,000원까지 내려왔습니다.

반면 지식산업센터의 실제 시장가치를 판단할 만한 실거래 비교치가 확인되지 않고, 임대관계와 개별 내부 현황도 불확실합니다. 세 차례 유찰된 사실은 오히려 가격과 수요를 더 엄격하게 검토해야 하는 이유입니다. 근저당 채권의 미배당액 157,835,412원은 매수인이 자동으로 인수하지 않지만, 그렇다고 투자 리스크가 사라지는 것은 아닙니다.

권리상 인수위험은 낮게 추정되나 가격 적정성과 환금성은 검증이 필요합니다. 실제 점유·임대관계, 849호 내부 상태, 동일 유형의 실거래 및 임대수요를 확인한 후 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다. 등기상 권리 정리 가능성과 투자성은 별도로 판단해야 합니다.