수원지방법원 2025타경43020. 평택시 고덕면 해창리 고덕에스티브이지식산업센터 8층 850호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 건물은 철골철근콘크리트구조 10층 건물입니다. 소유자는 남상희 씨이며, 2022년 7월 29일 소유권을 이전받은 날 국민은행이 채권최고액 237,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2025년 11월 19일 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
등기 흐름 자체는 복잡하지 않습니다. 말소기준권리 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 계산상 매수인이 승계하는 등기상 금액은 0원입니다. 다만 감정평가 과정에서 관계인이 부재해 내부 이용상태를 건축물현황도와 탐문조사로 확인했고, 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 “등기상 인수 0원”과 “점유·명도 리스크 없음”은 같은 의미가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43020 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1277-1 고덕에스티브이지식산업센터 8층 850호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 10층 건물 내 8층 850호 |
| 소유자 | 남상희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 116,620,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 408,913,872원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.29. 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 237,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
2022년 7월 15일 대한토지신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었지만, 해당 등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 2022년 7월 29일 남상희 씨에게 소유권이 이전됐고, 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025년 11월 19일의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교자료는 없다
감정가는 238,000,000원, 현재 최저매각가는 116,620,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 81,634,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 57,143,800원(감정가 24%)입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 49%니까 싸다”라고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 감정평가상 용도가 공장인 지식산업센터이고 이미 2회 유찰됐다는 점은, 가격뿐 아니라 실제 수요·임대 가능성·환금성을 함께 확인해야 한다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,432,680원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 237,600,000원 | 114,187,320원 |
| 근저당 미배당 | - | 123,412,680원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 116,620,000원 가정 시 집행비용 2,432,680원을 제외한 114,187,320원이 국민은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 123,412,680원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 매수인 인수는 계속 0원
| 회차 | 최저가 | 국민은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 116,620,000원 | 114,187,320원 | 123,412,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 81,634,000원 | 79,764,588원 | 157,835,412원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 57,143,800원 | 55,715,212원 | 181,884,788원 | 0원 |
채권자의 미배당이 커지는 것은 채권자가 덜 배당받는다는 의미이고, 그 미배당액이 곧 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서는 현재·3회 유찰·4회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 한국지역난방공사평택지사 동측 인근에 위치하며, 주변에는 지식산업센터의 공장 및 지원시설이 밀집해 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 차량으로 약 10~12분 거리에 평택고덕I.C(평택제천고속도로) 진출입로가 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철골철근콘크리트구조 10층 건물로 엘리베이터, 공용위생설비, 급·배수설비, 천정몰입식 공기조화설비, 화재경보설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 12미터, 서측과 동측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)이며, 공시지가는 1,825,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이고 관계인 부재로 내부 현황을 직접 확인하지 못했으므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 동일 지식산업센터 또는 인근 유사 공장 호실의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도·수요 확인. 감정평가상 공장(지식산업센터) 용도이므로 실사용 가능 업종과 향후 매각·임대 수요를 함께 검토해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 국민은행 미배당 123,412,680원은 채권자 측 잔존채권 계산이고, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 토지 규제 확인. 준주거지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역 등 토지이용계획을 실제 사용계획과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유·환금성’이 더 중요하다
이 사건은 등기만 보면 어렵지 않습니다. 2022년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정가 238,000,000원에서 두 차례 유찰돼 116,620,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하기는 어렵습니다. 비교 실거래 자료가 없고, 물건은 공장으로 이용되는 지식산업센터이며 임대관계도 미상입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐는가”보다 누가 실제로 점유하고 있는지, 현재 공장 호실의 임대·매매 수요가 어느 정도인지, 다시 팔 때 환금성이 확보되는지입니다. 결론은 등기상 인수는 0원으로 단순하지만, 점유와 시장가격 확인 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
