수원지방법원 2025타경43020. 평택시 고덕면 해창리 고덕 STV지식산업센터 8층 850호의 경매입니다. 아파트나 주거용 오피스텔이 아니라 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용되는 집합건물입니다. 소유자는 남상희이며, 2022년 소유권이전과 함께 국민은행의 채권최고액 237,600,000원 근저당권이 설정되었습니다. 이후 국민은행이 임의경매를 신청했고, 2025.11.19 경매개시결정이 등기됐습니다.

현재 최저가는 감정가 대비 34.3%입니다. 일반적인 주거용 부동산이라면 이처럼 큰 낙폭 자체가 주목받을 수 있겠지만, 이 물건은 지식산업센터 공장 호실입니다. 실제 입주 수요와 임대 가능성, 처분 시 매수층, 개별 호실의 상태에 따라 적정가격이 크게 달라질 수 있습니다. 더욱이 현장 내부와 임대관계를 명확히 확인하지 못한 상태여서 가격보다 먼저 확인해야 할 것은 점유와 실제 이용상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

권리 구조는 비교적 단순합니다. 최초 대한토지신탁주식회사 명의의 소유권보존 및 신탁등기가 있었으나, 이후 남상희에게 소유권이 이전되면서 기존 신탁등기는 말소됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다.

국민은행 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이며, 그 뒤에 등기된 임의경매개시결정도 매각으로 정리됩니다. 등기상 별도의 가압류나 압류는 확인되지 않습니다. 따라서 확인된 등기권리만 보면 매수인이 인수할 금액은 0원으로 분석됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 등기보다 현장 확인이 중요하다

확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 이를 실제 임차인이나 점유자가 전혀 없다는 뜻으로 단정해서는 안 됩니다. 감정평가상 임대관계는 미상이며, 관계인 부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못하고 건축물현황도와 탐문조사를 참고하여 평가했습니다.

특히 지식산업센터는 실제 사용자가 등기상 소유자와 다를 가능성을 염두에 두어야 합니다. 임대차계약, 사업장 점유 여부, 사용승낙관계와 인도 가능성을 따로 살펴야 합니다. 점유자의 권리가 확인되기 전에는 명도 부담이나 예상하지 못한 비용을 완전히 배제한 투자 판단은 어렵습니다.

③ 가격 구조 — 감정가 대비 낙폭과 실제 시세를 구분하라

감정가는 238,000,000원이고, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 81,634,000원입니다. 이는 감정가의 34.3%로, 감정평가금액과 현재 입찰가격 사이에 큰 차이가 존재합니다.

하지만 지식산업센터는 실제 거래되는 호실의 용도, 위치, 규모, 이용상태와 입주 수요에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 특히 현재 가격을 평가할 때는 감정가 대비 비율보다 유사 공장 호실의 최근 거래가격과 실제 임대수요를 우선해야 합니다. 현 단계에서 감정가 대비 낙폭만 근거로 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수는 없습니다.

후속 회차는 유찰이 계속되는 경우를 가정한 시나리오이며, 실제 매각기일과 최저가격은 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다. 인수 추정액은 확인된 권리 기준이며 취득세, 관리비, 명도비용 등은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,634,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 우선 공제한 뒤 나머지 금액이 국민은행 근저당권에 배당됩니다. 국민은행의 채권최고액은 237,600,000원이나, 예상 배당액은 79,764,588원이므로 미배당이 발생합니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위·배당액은 법원 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 미배당액은 근저당 채권최고액 기준 계산이며, 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.

⑤ 회차별 미배당 분석 — 채권자 손실과 매수인 부담은 별개

현재 회차에서 근저당권의 예상 미배당은 157,835,412원입니다. 4회 유찰 시에는 181,884,788원, 5회 유찰 시에는 198,719,352원으로 증가합니다. 이는 매각대금에서 변제되지 못하는 근저당 채권최고액 기준 잔액이 커지는 것이지, 매수인이 그 금액을 지급해야 한다는 뜻이 아닙니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 고덕면 해창리 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근에 위치합니다. 주변은 지식산업센터의 공장 및 지원시설이 밀집한 지역입니다. 주거용 부동산보다 입주기업의 사업장 수요가 중요한 입지입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 평택고덕IC(평택제천고속도로) 진출입로는 차량으로 약 10~12분 거리로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철골철근콘크리트구조의 10층 건물입니다. 외벽은 샌드위치 복합판넬, 그라스월 및 페인팅 등으로 마감되어 있고, 내부에는 몰탈 위 페인팅과 타일 등이 사용됐습니다. 대상 호실은 8층 850호입니다.
• 설비. 엘리베이터, 공용 위생설비, 급·배수설비, 천정매입식 공기조화설비 및 화재경보설비가 기재되어 있습니다. 다만 개별 호실의 실제 설비 가동 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
• 도로. 북측 폭 약 12m, 서측 및 동측 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다. 공장 용도로 사용할 때에는 차량 진출입뿐 아니라 실제 하역, 주차 및 공용공간 사용 조건을 확인할 필요가 있습니다.
• 토지이용. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구에 해당합니다. 토지 공시지가는 1㎡당 1,825,000원이며, 이는 개별 850호의 거래가격을 직접 의미하지 않습니다.
• 토지거래 관련. 토지이용계획상 외국인의 주택 취득에 관한 토지거래계약허가구역 표시가 있으며, 기재된 적용기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 대상은 공장 호실이므로 이를 주택 취득 규정과 동일하게 적용해서는 안 되며, 입찰 시점의 현행 지정 여부와 적용범위를 확인해야 합니다.
• 공부·건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 내부는 관계인 부재로 직접 조사하지 못해 실제 이용상태와 공부상 일치 여부를 재확인해야 합니다.
• 환금성. 공장용 지식산업센터는 실제 입주 가능 업종과 사업장 수요에 영향을 받습니다. 이미 3회 유찰된 점을 고려하면, 감정가 대비 가격하락을 투자 매력으로 곧바로 해석하기보다 유사 호실의 거래와 공실·임대 상황을 확인하는 것이 우선입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 대조. 2022.07.29 국민은행 근저당권을 기준으로 최신 등기사항전부증명서를 확인하세요. 기존 신탁등기 말소 상태와 경매개시결정 이후 추가 권리 변동도 함께 점검해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 인수되는 권리, 매각 제외 물건, 임차인 관련 기재와 특별매각조건이 있는지 법원 원본에서 확인하세요. 예상배당상 인수 0원이라는 사실만으로 법적 위험이 모두 사라지는 것은 아닙니다.
• 점유자·임차관계 조사. 현재 실제 사용하는 사업자가 누구인지, 임대차나 사용승낙관계가 있는지 확인하세요. 보증금이나 대항력이 확인되지 않은 점유자를 임의로 대항력 있는 임차인으로 단정해서도 안 됩니다.
• 내부 상태 확인. 8층 850호의 실제 공장 사용상태, 전기·공조·급배수 설비, 내부 구조, 시설물 소유와 인도 범위를 확인하세요. 감정평가 당시 내부 확인이 제한적이었다는 점에 유의해야 합니다.
• 공장 입주 적격성. 입주하려는 업종이 지식산업센터의 관련 법령과 건물 관리규약상 허용되는지, 용도상 제한이나 운영 조건이 있는지 확인하세요. 실제 사용할 목적이라면 이 검증이 중요합니다.
• 관리비·공용시설 부담. 미납 관리비, 공용부분 관련 승계 가능 비용, 주차 및 공용시설 이용료를 관리주체에 확인하세요. 권리상 인수액과 별개의 취득·운영비용이 발생할 수 있습니다.
• 최근 실거래·임대수요. 같은 지식산업센터의 유사 공장 호실을 기준으로 최근 거래가, 매물 호가, 임대료, 공실 여부와 거래기간을 비교하세요. 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 가격 경쟁력을 판단해서는 안 됩니다.
• 자금조달·세금. 공장 용도에 따른 취득세와 대출 가능 여부, 대출조건, 잔금 납부 가능성을 사전에 확인하세요. 입찰금액만을 실제 총취득원가로 계산해서는 안 됩니다.
• 입찰기일·절차 확인. 매각기일은 2026.10.27입니다. 기일변경, 매각조건, 보증금 조건 및 진행 상태를 법원 경매공고에서 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 저가매수”

이 사건의 긍정적인 부분은 등기권리 구조가 단순하다는 점입니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 해당 권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 근저당 미배당액이 매수인에게 자동으로 넘어가는 구조는 아닙니다.

그러나 더 중요한 문제는 가격과 점유·환금성입니다. 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 이미 3회 유찰됐습니다. 물건은 주거용이 아니라 공장으로 이용되는 지식산업센터이고, 임대관계와 실제 내부 이용상태도 확정적으로 확인되지 않았습니다.

따라서 지금 가격이 실제 시장가치보다 낮다고 평가할 근거는 충분하지 않습니다. 입찰 전에는 실제 점유자와 임대관계, 최근 유사 호실 거래가격, 입주 가능 업종과 시설상태를 반드시 확인해야 합니다.

결론은 권리 구조는 비교적 명확하지만, 가격과 점유 리스크가 남은 신중 검토형 물건입니다. 감정가 대비 하락률보다 실제로 얼마에 다시 팔거나 임대할 수 있는지가 이 경매의 핵심 판단 기준입니다.