전주지방법원 2025타경368. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가서상 건물 (9-가)는 단독주택으로 이용 중인 적벽돌조 슬래브지붕 단층 건물입니다. 감정가는 151,497,240원, 현재 최저매각가는 36,375,000원으로 4회 유찰된 상태입니다. 말소기준은 2024.03.11. 설정된 남부안농업협동조합 근저당권 73,200,000원이고, 그 뒤의 삼성카드·농업협동조합중앙회·남부안농업협동조합 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기상 오래된 줄포농업협동조합 근저당권은 남부안농업협동조합으로 명칭이 변경되고 채권최고액이 40,000,000원, 이후 48,000,000원으로 변경됐지만 2024.03.13. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 2022년에 설정된 국민카드·현대카드·삼성카드 가압류도 각각 해제 또는 취하로 이미 말소돼 현재 경매에서 매수인이 승계할 권리로 남아 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경368 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 부안군 줄포면 줄포리 653 · 전북특별자치도 부안군 줄포면 본동길 2-1 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가서상 (9-가) 단독주택 이용 중 |
| 건물 구조 | 적벽돌조 슬래브지붕 단층 · 외벽 적벽돌 쌓기 및 모르타르 위 페인트 · 내벽 벽지 등 · 목재 및 새시창 |
| 토지 | 767.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이상봉 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 151,497,240원 / 36,375,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부안농업협동조합 / 247,752,079원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 말소기준은 을구 2번 근저당권입니다. 남부안농업협동조합이 2024.03.11. 채권최고액 73,200,000원으로 설정했고, 공동담보로 줄포리 653 토지가 기재돼 있습니다. 이후의 갑구 8·9·10번 가압류와 2025.10.29. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 4회 유찰이 곧 시세 메리트는 아니다
현재 최저매각가 36,375,000원은 시나리오상 감정가의 24% 구간입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않기 때문에 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 “싸다”거나 “시세보다 저렴하다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 토지와 건물이 함께 묶이고, 매각 제외 물건 및 현황 확인 요소가 있어 일반적인 주거용 단일 물건과 같은 방식으로 감정가 할인율만 비교하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 36,375,000원 | 35,320,250원 | 103,121,157원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 25,462,500원 | 24,604,175원 | 113,837,232원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 17,823,750원 | 17,102,922원 | 121,338,485원 | 0원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 25,462,500원, 6회 유찰 시 17,823,750원 시나리오까지 내려갑니다. 하지만 낙찰가가 낮아질수록 채권자의 미배당액이 103,121,157원에서 113,837,232원, 121,338,485원으로 커질 뿐, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,375,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,054,750원 |
| 2. 근저당 · 남부안농업협동조합 | 73,200,000원 | 35,320,250원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 12,615,834원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 19,587,926원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 남부안농업협동조합 | 33,037,647원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액 138,441,407원 중 채권자 예상배당은 35,320,250원, 미배당은 103,121,157원입니다. 집행비용 1,054,750원이 먼저 반영되고 근저당권자에게 잔액이 배당되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 현장 리스크 — 가격보다 먼저 확인할 것
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 일련번호(1~7)은 부안군 줄포면 장동리 소재 줄포톨게이트 동측 일원으로 농경지와 임야가 혼재하고, 일련번호(8)은 줄포면사무소 남서측 인근의 단독주택 중심 지역입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량과 농기계 접근이 가능하고, 인근 도로변에 버스 승강장이 있어 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 줄포리 토지는 767.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 평지·사다리형·세로한면(가)입니다. 공시지가는 43,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역과 함께 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등이 포함되고, 준보전산지·침수위험지구 저촉 및 소하천 관련 접함 기재가 있습니다.
- 공부 차이. 일련번호(2)의 지목은 전이나 현황은 전 및 일부 도로, 일련번호(6,7)은 지목 답이나 현황은 전으로 이용 중입니다.
- 설비. 건물에는 기본적인 위생설비·난방설비·전기설비·보일러실비 등이 돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 24%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없어 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
- 매각 제외 물건 확인. 소유자 미상의 조경수목과 비닐하우스는 매각 제외입니다. 실제 점유·철거·이동 관계를 현장에서 확인하세요.
- 타인 소유 건축물 확인. 목록 8 토지에 공부상 타인 소유 주택 39.41㎡와 초가지붕 주택 15평·14평이 기재돼 있으나 현황 소재불명입니다. 실제 존부를 반드시 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임차인으로 기재된 자는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사와 실제 점유자를 대조하세요.
- 토지 현황 확인. 일부 토지는 공부상 지목과 현황 이용이 다릅니다. 경계·도로 이용·농지 관련 현황을 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 현장은 복합”
권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2024.03.11. 남부안농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 권리보다 가격 검증과 현장입니다. 감정가 151,497,240원에서 네 번 유찰돼 36,375,000원까지 내려왔지만 시세 자료가 없어 이를 곧바로 저가라고 볼 근거는 없습니다. 여기에 매각 제외 조경수목·비닐하우스, 공부상 타인 소유 건축물의 소재불명, 일부 토지의 공부·현황 차이까지 확인해야 합니다. 권리는 정리돼 있지만 현장 실사는 생략하기 어려운 물건입니다.
