전주지방법원 2025타경368. 부안군 줄포면 줄포리 653 일원의 토지와 건물을 포함한 사건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지, 감정 이용상태상 건물(9-가)은 단독주택으로 이용 중입니다. 소유자는 이상봉이고, 말소기준은 2024년 3월 11일 설정된 남부안농업협동조합의 채권최고액 73,200,000원 근저당권입니다. 이후 삼성카드·농업협동조합중앙회·남부안농업협동조합의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체는 비교적 명확합니다. 임차인은 없고 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 제공된 권리관계만 보면 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다. 다만 이 사건의 난도는 등기보다 현황과 가격 판단 쪽에 있습니다. 4회 유찰로 최저가가 크게 낮아졌지만, 이를 검증할 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경368 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 부안군 줄포면 줄포리 653 · 전북특별자치도 부안군 줄포면 본동길 2-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태: 단독주택 |
| 소유자 | 이상봉 · 단독소유 |
| 토지 | 767.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 151,497,240원 / 36,375,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부안농업협동조합 / 247,752,079원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 대항력·우선변제·보증금 승계 이슈는 확인되지 않습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 2024년 3월 11일 남부안농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 삼성카드 12,615,834원 가압류, 농업협동조합중앙회 19,587,926원 가압류, 남부안농업협동조합 33,037,647원 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 리스크
| 구분 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
임대관계는 감정요항표에서 미상으로 기재돼 있으나, 별도 임차인 신고 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 현재 분석에서는 임차보증금 인수액을 0원으로 봅니다. 다만 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 24%지만 시세 할인율은 알 수 없다
현재 최저매각가는 36,375,000원으로 감정가 151,497,240원의 약 24%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 없어, 이 24%라는 수치를 시장 시세의 24%로 바꾸어 말할 근거는 없습니다. 4회 유찰 자체는 시장 참여자들이 앞선 가격대에서 응찰하지 않았다는 사실을 보여주므로, 오히려 감정가와 실제 매수수요 사이의 괴리를 점검해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,375,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,054,750원 |
| 2. 근저당 · 남부안농업협동조합 | 73,200,000원 | 35,320,250원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 12,615,834원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 19,587,926원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 남부안농업협동조합 | 33,037,647원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,054,750원을 제외한 35,320,250원이 근저당권자에게 배당되고, 전체 채권 기준 미배당액은 103,121,157원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족액이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 현황·토지 리스크 — 등기보다 현장을 봐야 한다
- 일괄매각. 토지와 건물 등이 함께 매각되며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 매각 제외 수목. 지상에 소유자 미상의 조경수목이 다량 있으나 매각에서 제외됩니다. 토지 이용·철거·관리 과정에서 실제 관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 매각 제외 비닐하우스. 지상 제시외 비닐하우스도 매각에서 제외되며, 철거 및 이동은 용이한 것으로 기재돼 있습니다.
- 다른 건물 등재 이력. 줄포리 653 토지에는 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상 타인 소유의 목조 함석지붕 단층 주택 39.41㎡와 초가지붕 단층 주택 15평 및 14평이 각각 등재돼 있으나, 현황은 소재불명입니다.
- 토지 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 준보전산지 등 규제가 확인됩니다. 침수위험지구 저촉 정보도 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 줄포리 소재 대상지는 줄포면사무소 남서측 인근이며 단독주택이 주를 이루는 지역입니다. 사건에 포함된 다른 토지들은 줄포톨게이트 동측 일원으로 농경지 및 임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량과 농기계 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스 승강장이 있어 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 감정 이용상태상 단독주택으로, 적벽돌조 슬래브지붕 단층입니다. 기본적인 위생·난방·전기·보일러 설비가 있습니다.
- 토지. 줄포리 653 토지는 767.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 43,500원/㎡입니다.
- 환금성. 4회 유찰됐다는 사실 자체가 앞선 가격대의 매수수요가 약했음을 보여줍니다. 실거래 비교자료가 없어 최저가 수준의 환금성은 현지 중개시세와 직접 대조해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래·현지 시세 확인. 감정가 대비 24%라는 할인율만으로 저가 매수라 판단하지 말고 줄포리 일대 토지·단독주택의 최근 거래와 호가를 별도로 대조하세요.
- 현장 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자, 소유자 사용 여부, 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 소재불명 건물 확인. 대장·등기상 존재하지만 현황은 소재불명인 타인 소유 건물들이 실제로 철거됐는지, 흔적이나 이해관계가 남아 있는지 확인하세요.
- 매각 제외물 확인. 조경수목과 비닐하우스가 매각 대상이 아니므로 위치와 소유관계를 확인하고 토지 사용에 장애가 되는지 점검하세요.
- 토지이용 규제 확인. 제2종일반주거지역 외 역사문화환경보존지역·상대보호구역·준보전산지·침수위험지구 등 개별 규제가 실제 활용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 현장 상태를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격과 현황은 단순하지 않다”
이 사건은 권리분석만 보면 비교적 깔끔합니다. 임차인 0명, 명시 인수권리 없음, 법정지상권 해당 없음, 매수인 인수액 0원입니다. 그러나 4회 유찰이라는 결과와 매각 제외 수목·비닐하우스, 소재불명인 타인 소유 건물 등은 별개의 위험 신호입니다. 특히 최저가 36,375,000원이 감정가의 약 24%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 비교 실거래가가 없는 만큼 권리는 통과, 가격은 현지 검증, 현황은 직접 확인이 이 물건의 결론입니다.
